リースバックにおける2種類の契約とは?自主退去と強制退去の違いも解説

リースバックにおける2種類の契約とは?自主退去と強制退去の違いも解説

この記事のハイライト
●リースバックにおける賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2つの種類がある
●一般的には借主が自主退去できる契約になっている
●家賃の滞納や契約違反などがあった場合は強制退去になる可能性がある

自宅を用いた資金調達方法のひとつとして、リースバックが注目されています。
しかし、リースバックは契約の種類によって退去の条件が異なるため、注意しなければならない点も多いです。
今回はリースバックにおける2種類の賃貸借契約、自主退去と強制退去の違いについて解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で住宅ローンの返済が苦しい方は、ぜひ参考になさってください。

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退去の条件が異なる?リースバックにおける2種類の賃貸借契約とは?

退去の条件が異なる?リースバックにおける2種類の賃貸借契約とは?

まずは、リースバックとはなにか、2種類の賃貸借契約について解説します。

リースバックとは?

リースバックとは、自宅を不動産会社に売り、そのあとは賃貸物件として住む金融取引のひとつです。
売却金を受け取ったあと、売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結します。
家賃を支払いながら、そのまま自宅に住み続けられるのが大きな特徴です。
住み慣れた家から引っ越ししなくて済むことや、売却金で住宅ローンを完済したり老後資金として貯金したりできるのがメリットとなります。

契約の種類とは?

リースバックの契約には、売買契約と賃貸借契約があります。
自宅を売るために、まずは不動産会社と売買契約を締結する必要があるからです。
売買契約書には、契約金額や契約の条件、引き渡し日や物件の所在地などが記載されています。
賃貸借契約とは、賃貸物件に住む際、貸主と借主で交わす契約です。
賃貸借契約書には、家賃や退去の日などが記載されています。
売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結したあとは、家賃を支払い住み続ける流れです。
また、賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2つの種類があります。
普通借家契約とは、退去の日や契約期間が定められているものの、希望によって更新が可能な契約です。
そのため、契約期間が満了になるタイミングで貸主に更新したい旨を伝えれば、そのあとも住み続けることができます。
その反面、定期借家契約は契約期間の満了とともに、退去をしなければなりません。
更新ができないため、原則退去することになります。

再契約も可能?

定期借家契約では、契約の更新ができないとご説明しました。
しかし、貸主と借主の合意があれば、再契約をすることが可能です。
更新と再契約は、それぞれ下記のとおり特徴が異なります。

  • 更新:以前と同じ契約内容で継続できる・主導権は借主にある・貸主から更新を拒否することは基本的にできない
  • 再契約:新たな契約を締結するため以前と同じ契約内容になるとは限らない・主導権は貸主にある

再契約の場合、新しく契約を締結するため、以前より家賃が高くなったり住むうえでのルール(ペット可だったが不可になるなど)が変わったりします。

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リースバックでは自主退去できる?

リースバックでは自主退去できる?

続いて、リースバックでは自主退去できるのか解説します。

自主退去は可能か?

結論から申し上げますと、リースバックでは自主退去が可能です。
先述のとおり、リースバックでは自宅を売却したあと、売却先と賃貸借契約を締結します。
期間の定めのある賃貸借契約の場合、借主に中途解約ができる旨の契約条項がなければ、借主からは契約解除ができません。
しかし、リースバックの賃貸借契約書では、借主から中途解約ができる旨の契約条項を盛り込むのが一般的です。
そのため、契約内容に従い借主から自主退去が可能になります。
もし中途解約条項が記載されていない場合でも、貸主と借主が合意すれば、契約を解除して退去することが可能です。
貸主と借主が合意して契約を解除することを、合意解除と呼びます。

借主から一方的に自主退去できる条件とは?

賃貸借契約が定期借家契約の場合、借主にやむを得ない事情が発生しているときには、中途解約条項がなくても借主からの一方的に中途解約が可能です。
ただし、面積が200㎡未満の建物の場合に限ります。
やむを得ない事情として挙げられるのは、下記の内容です。

  • 長期の海外留学や海外派遣が決まった場合
  • 勤務先企業が倒産したり解雇されたりして家賃支払いが困難になった場合
  • リストラなどで転職を余儀なくされ、引っ越しせざるを得ない状況になった場合

つまり、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、一方的な意思表示により解除が可能となります。
ただし、自主退去を希望する場合は、まず賃貸借契約書に借主からの中途解約条項が定められているかどうかを確認しなければなりません。

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リースバックで強制退去となるケースと注意点

リースバックで強制退去となるケースと注意点

最後に、リースバックで強制退去となるケースと、退去時の注意点について解説します。

ケース1:家賃を滞納した場合

強制退去となるケースとしてまず挙げられるのが、家賃を滞納した場合です。
一般的に信頼関係が消失する期間(3か月以上)滞納してしまった場合、貸主から退去を迫られる可能性が高いと言えます。
3か月以上滞納すると、強制退去の事由に該当するとみなされるからです。
1か月分が未払いになると、不動産会社から電話やメールなどで催促の連絡が入ります。
対応しないままでいると、内容証明郵便が送付され、それでも滞納が続いた場合は強制退去となるでしょう。
リースバックの契約では、所有者が家賃収入を得るために物件を貸し出します。
信頼関係を崩さないためにも、3か月を超える滞納は避けることが大切です。

ケース2:定期借家契約の場合

定期借家契約で再契約が不可の場合も、強制退去になるケースのひとつです。
定期借家契約の場合、貸主が再契約に同意しないと住み続けることができません。
もし再契約に至ったとしても、先述のとおりこれまでの契約を引き継ぐのは難しいと言えます。
以前より家賃が高くなったり、住むうえでのルール(ペット可だったが不可になるなど)が変わったりすることに納得できれば、再契約も可能です。
しかし、再契約の内容に納得できず、退去を選ぶケースが多いのが現状です。
長期間住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約を選びましょう。

ケース3:契約に違反した場合

強制退去になるケースとして、契約に違反した場合も挙げられます。
ペット不可にも関わらずペットを飼育したり、騒音や悪臭を発生させた場合などです。
また、先述のとおり家賃の滞納を続けることも、契約違反となるでしょう。
貸主との関係性が悪くなれば、強制退去もやむを得ないかもしれません。

退去時の注意点とは?

退去時における注意点は、下記のとおりです。

  • 家財や不用品は撤去しておく
  • 引っ越し費用を確保しておく
  • 退去する場合は早めに決断する

注意点としてまず挙げられるのが、家財道具や不用品を撤去しておくことです。
退去後は不動産会社がその物件を売却するのが一般的なので、室内を空っぽにしておく必要があります。
また、新居を借りる費用や、引っ越し費用も準備しておかなくてはなりません。
金銭的に余裕がないと、引っ越しがスムーズにいかなくなるため、貯金をしておくことが大切です。
さらに、条件に合った新居がすぐに見つかるとは限らないので、退去する場合は早めに決断すべきと言えます。

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まとめ

リースバックにおける賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2つの種類があります。
途中解約の契約条項が盛り込まれているので、借主が自主退去できるのが一般的です。
家賃の滞納や契約違反などがあった場合は、強制退去になる可能性があります。
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