オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却成功のコツを解説！

賃貸物件を売却する際に、入居者がいると「オーナーチェンジ物件」として扱われます。
オーナーチェンジ物件は売却に時間がかかることもあるため、売却成功のコツを押さえておくことが大切です。
この記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や売却価格の調べ方、売却成功のコツを解説します。
埼玉県川越市でオーナーチェンジ物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

オーナーチェンジ物件が売却しにくいとされる理由

オーナーチェンジ物件は空室状態の物件に比べて売却しにくいとされています。
はじめに、なぜ入居者がいる状態だと売却しにくいのか、その理由から確認していきましょう。

ターゲットが投資家に限定される

オーナーチェンジ物件が売却しにくいとされる理由の1つに、ターゲットが限定される点が挙げられます。
区分マンションなどの場合、空き家状態であれば居住用物件としても売却できますが、居住者がいる場合は収益物件としか売却できません。
収益物件を購入するのは投資家や法人などがほとんどであり、居住目的の方に比べると少ない傾向にあります。
また投資用物件は、買主が購入に対して慎重になるという点も売却しにくい理由の1つです。
たとえば、転勤ですぐに住まいを確保しなければならない方がいるとします。
物件に少し気になる点があったとしても、転勤は待ってくれないため、ある程度は妥協も必要だと考える方も多いでしょう。
しかしオーナーチェンジ物件は基本的に不要不急の商品であり、条件の悪い物件を無理に買う必要はありません。
とくに不動産投資はリスクがあるため、購入に慎重になる方が多く、売却に時間がかかる可能性があります。

購入者は住宅ローンを利用できない

不動産購入時にはほとんどの方がローンを組みますが、オーナーチェンジ物件では住宅ローンを利用できません。
住宅ローンは、マイホームなど居住用の不動産を対象としており、ご自身が住むことを前提としているためです。
そのためオーナーチェンジ物件を購入する際は、現金を用意するか不動産投資用ローンを組むことになります。
ただし不動産投資用ローンは一般的な住宅ローンと比較して金利が高く、また物件によっては返済期間が短くなります。
投資家のなかでも資金力がある方に限定されてしまうため、居住用物件に比べると収益物件は売却が難しいといえるでしょう。

入居率などの条件が影響する

オーナーチェンジ物件は投資を目的とした方が購入するため、利回りや入居率が重視されます。
利回りとは、投資金額に対してどのくらいの利益が見込めるかを数値化したものです。
利回りが高いほど収益も増えるため、投資家は必ず利回りをチェックした上で購入を判断します。
ただし机上の計算で利回りが高くても、入居率が悪ければ収益が見込めないので、売却は難しくなるでしょう。

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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方

オーナーチェンジ物件の売却価格は、居住用物件とは異なる方法で算出します。
ここからは、オーナーチェンジ物件の査定方法を解説します。

直接還元法

直接還元法とは、1年間で得られる収益と利回りから売却価格を計算する方法です。
直接還元法では以下の計算式を用います。
売却価格＝1年間の純利益÷還元利回り
純利益とは「賃貸収入－経費」で算出した金額のこと、還元利回りは賃貸物件で得られる投資利回りのことです。
たとえば1年間の家賃収入が150万円、経費が30万円、還元利回りが5％としましょう。
計算式に当てはめると「（150万円－30万円）÷5％＝2,400万円」となり、売却価格は2,400万円です。

DCF法

DCF法とは、将来的に得られる収益を現在の価値に割り引いて計算する方法です。
直接還元法で予測できなかった賃料の下落率や空室リスクやも考慮されるため、より正確な売却価格を予測できます。
ただし計算方法が複雑なので、個人の方がDCF法を用いて査定額を求めるのは少々難しいかもしれません。
主に長期的に保有する場合やリスクが大きいと判断される不動産の売却価格を算出する際に適用されると認識しておきましょう。

不動産会社に査定を依頼するのがおすすめ

正確な売却価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
不動産会社であれば、過去の取引事例や不動産に関する知識が豊富なため、より正確な売却価格を算出できます。
弊社のホームページから24時間無料で査定のご依頼をお受け致しておりますので、ぜひご活用ください。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

オーナーチェンジ物件の売却は難しいといわれていますが、少し工夫すればスムーズな売却が目指せます。
不動産取引を円滑に進めるためにも、オーナーチェンジ物件を売却する際のポイントを把握しておきましょう。

空室を改善する

オーナーチェンジ物件を売却する際は、まず空室を改善することをおすすめします。
空室が多いまま売却すると収益性が低いとみなされ、購入対象から除外されてしまうかもしれません。
できるだけ高く売却するためにも、空室を解消して、できる限り満室に近い状態で売り出しましょう。
効果的な空室の改善方法としては、賃料の見直しと管理の徹底が挙げられます。
基本的に賃貸物件の管理は専門会社に依頼しますが、売主も物件周辺を定期的にチェックすることが大切です。
入居者が満足できる管理体制が整っているか、管理不足により退去が生じていないかをしっかり確認しましょう。
また賃料に関しては、景気動向にあわせて定期的に見直しが必要です。
周辺の相場よりも賃料が高いと入居者が集まらないため、賃料の値下げを検討しましょう。

更新料を無料にする

契約更新時には費用がかかるため「それならほかの物件も検討してみよう」と考える方は少なくありません。
契約更新に伴う退去を防ぐために、更新料を無料にすることを検討してみてはいかがでしょうか。
更新料がかからないとなれば、そのまま住み続けたいという方もいらっしゃるでしょう。
先述したように、収益物件は空室が多いと投資家からの需要が低くなってしまいます。
満室に近い状態で売却するためにも、売却の直前に更新時期を迎える際は、更新料の無料を検討してみましょう。

オーナーチェンジ物件のメリットをアピールする

買主の購入意欲を高めるには、オーナーチェンジ物件だからこそ得られるメリットをアピールすることが重要です。
オーナーチェンジ物件の大きなメリットは、すでに入居者がいるため賃貸収入がすぐに得られることです。
月々の収益のキャッシュフローも立てやすいため、投資初心者でも安心して購入に踏み切れるでしょう。
また、オーナーチェンジ物件は売却価格が低めに設定されているため、購入者のハードルが下がる点もメリットです。
売却価格が安いことは売主にとってデメリットに感じますが、購入希望者には大きなアピールポイントになります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するには、できるだけ空室をなくして収益性を高めることが大切です。
売却価格は立地や物件の状態だけでなく、利回りや入居率も加味されるため、売却を見据えて対策しておく必要があります。
また所有者も定期的に物件の見回りをして、入居者が快適に生活できる環境が整っているかを確認しておきましょう。
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