定期借地権とは？土地活用のメリットや事例を解説

使っていない土地を所有していると「活用法はないか？」とお悩みになる方も少なくありません。
土地活用のひとつに定期借地というものがあり、コンビニエンスストアやショッピングモールなどさまざまな場所で用いられています。
では、定期借地とは一体どのようなものなのでしょうか。
今回は土地活用をするなら知っておきたい定期借地権とはなにか、メリットや事例について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で使っていない土地をお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。

土地活用で知っておきたい定期借地権とは？

まずは、土地活用をするなら知っておきたい、定期借地権とはなにかについて解説します。

定期借地権とは？

定期借地権とは、契約期間があらかじめ定められた借地権のことです。
契約期間の満了にともない、貸していた土地がご自身のもとに返還されます。
日本では昔「貸した土地は返還されない」と言われていた時代がありました。
所有者が土地を誰かに貸した場合、ご自身がその土地を使いたいと思っても、借主が返却に応じなければ返還してもらえなかったからです。
その理由として、土地と借主の関係を定めた借地借家法により、借主のほうが強く守られていたことが挙げられます。
しかし、借地借家法の改正によって定期借地権が誕生し、貸した土地が所有者のもとに戻ってくるようになりました。
土地活用で第三者に土地を貸すときは、定期借地権を選択することができます。
普通借地権に比べると、所有者の権利が守られやすい借地権であると言えるでしょう。

設定方法とは？

土地活用のために定期借地権を設定する場合、借主と交わす契約書にその旨を記載する必要があります。
たとえば「賃貸人所有の土地について、定期借地権を設定し契約を締結する」といった内容です。
また、種類によっては、公正証書という公証人が作成する契約書にする必要があります。
公正証書とは、法的な効力を持つ書類のことで、契約や遺言などトラブルを防ぐために用いられるものです。
種類については、後述します。

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定期借地による土地活用のメリットとデメリット

続いて、定期借地による土地活用のメリットとデメリットについて解説します。

メリット1：安定した収入が得られる

メリットとしてまず挙げられるのが、安定した収入を得られることです。
土地活用をおこなうと、毎月地代が入ってきます。
もしアパートやマンションを建てて賃貸経営をおこなう場合、空室が生じれば満足度の高い土地活用はおこなえません。
定期借地にすれば、そのようなリスクがないことがメリットです。

メリット2：地代を前払いで受け取ることもできる

契約期間中の地代を、前払いで受け取れることも、大きなメリットとなります。
前払いにすれば、まとまったお金を手に入れることが可能です。
前払いで受け取った場合でも、毎月均等に利益を計上できるため、税金を無理なく納めることもできます。

メリット3：借り入れをしなくて良い

メリットとして、借り入れをしなくて良いことも挙げられます。
ご自身でアパートやマンションを建てる場合、高額な建築費用を借り入れて土地活用をおこなうのが一般的です。
賃貸経営が上手くいかない場合、借り入れたお金を返済することが難しくなる可能性があるでしょう。
しかし、定期借地で土地活用を始めると、建物を建築したりその費用を負担したりするのは建築事業者です。
そのため、高額な借り入れをしなくても、土地活用が可能になります。

メリット4：更地で返還してもらうことも可能

契約内容によっては、更地で返還してもらうことも可能です。
更地で返還してもらいたい場合は、契約書に建物を買取りしないことを盛り込みます。
更地で戻ってくることがあらかじめわかっていれば、土地活用の方法を考えたり、資金を準備したりすることもスムーズにおこなえるでしょう。

デメリット1：契約期間が長い

デメリットとしてまず挙げられるのが、契約期間が長いことです。
定期借地の場合、契約期間が50年以上の長期に渡ることもあります。
その期間は当然ですが、土地を使いたいと思っても使うことができません。
契約期間中に収益性の高い土地活用の方法を見つけても、契約期間の満了まで待つ必要があります。

デメリット2：高い収益を得るのは難しい

定期借地による土地活用は、リスクが低い分、大きなリターンは見込めないのが一般的です。
アパートやマンションを建てて賃貸経営をおこなう場合に比べると、賃料の水準が低くなります。
固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが発生するため、手元に残るお金は少なくなる可能性が高いでしょう。

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定期借地権の種類と土地活用の事例

最後に、定期借地権の種類と土地活用の事例について解説します。

種類1：一般定期借地権

一般定期借地権とは、契約の更新や延長をしない借地権です。
建物の建築を目的としており、契約期間は50年以上と定められています。
返還時、所有者には建物の買取義務はなく、解体する場合は借主が負担することになります。
将来土地を取り戻すことができるうえ、50年以上という長期の契約となるため、安心して土地活用できるのがメリットです。
一方、デメリットは、先述のとおり契約期間が長期になるところです。
契約締結後は、活用方法の変更ができなくなり、契約満了を待たなくてはなりません。
一戸建ての住宅や分譲マンションなど、居住用として活用する事例があります。

種類2：事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、居住以外の目的で用いられる借地権です。
契約期間は10年以上50年未満となっており、延長や更新はありません。
土地を返還する際、所有者が買取する義務もないのが特徴です。
事例として、コンビニエンスストアや飲食店といったロードサイド店舗、ショッピングモールや倉庫などが挙げられます。
近年では需要が高まっている介護施設や医療施設も、事例のひとつです。
大きなメリットは、一般定期借地権に比べて賃料を高く設定しやすいところです。
人通りが多い立地なら、借主も見つけやすくなります。

種類3：建物譲渡特約付借地権

契約満了時に、建物を売却する旨を特約として盛り込んだ借地権を、建物譲渡特約付借地権と呼びます。
土地の返還時は建物を解体し、更地にする必要がありますが、建物譲渡特約付借地権なら買取することが可能です。
契約期間は30年以上で、契約満了時には建物を相当の対価で買取します。
ただし、建物の状態や築年数などによっては買取しない選択も可能です。
建物を買取しない場合、一般定期借地権または事業用定期借地権の契約が満了するまで、借地権は継続されることになります。
買取した建物から家賃収入を得ることができるため、活用の事例として、アパートやマンションが挙げられます。

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まとめ

定期借地権とは契約期間があらかじめ定められた借地権のことで、契約満了にともない所有者に土地が返還されます。
安定した収入が得られることや借り入れをしなくて良いといったメリットがある反面、リターンを多く見込めないことなどがデメリットです。
定期借地権の種類によって、さまざまな土地活用の事例があります。
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