空き家を放置すると固定資産税が6倍になる？増税される流れと対策を解説！

空き家を所有していると固定資産税がかかりますが、住宅用地の特例が適用されると減税されます。
しかし、管理せずに放置していた場合は特例の適用外となるため、注意が必要です。
本記事では、空き家の固定資産税が増税されるケースや増税になる流れ、増税を回避する対策について解説します。
埼玉県川越市に空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の固定資産税が6倍になる？増税になる条件

前提として、住宅用として使用している土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が減税されます。
減税される割合は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）と一般住宅用地（200㎡を超える部分）で以下のように異なります。

• 小規模住宅用地：固定資産税評価額×1/6×1.4%
• 一般住宅用地：固定資産税評価額×1/3×1.4%

空き家であっても居住用の家屋が建っていれば、住宅用地の特例の対象です。
しかし、空き家を適切に管理していない場合は特例の適用外となり、単純計算で最大6倍に増税（実質は最大4.2倍）になる恐れがあるのです。

固定資産税が増税になる空き家とは

特定空家に指定された空き家は、行政の指導に従わなければ住宅用地の特例の適用対象外となり、固定資産税が増税されます。
特定空家とは「空家等対策特別措置法」に基づく制度であり、適切な管理がおこなわれず、住民の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があると行政から指定された空き家を指します。
この空き家対策の制度は、日本における820万戸以上の空き家問題に対処するために設けられました。
特定空家に指定される空き家の条件は、以下のとおりです。

• 老朽化が激しく、保安上危険のある状態
• 空き家が周囲の住民の健康や衛生に悪影響を及ぼす状態
• 空き家が周辺地域の景観に悪影響を及ぼしている状態
• 周辺の生活環境の保全・保安を図るために放置することが不適切な状態

老朽化が激しい空き家とは、たとえば建物が傾いていたり、屋根の瓦が剥がれ落ちていたりする状態のことです。
衛生面では、不法投棄されたゴミの放置や害虫、害獣が住みつき、糞尿を垂れ流している状態などが挙げられます。
屋根や外壁が剥がれたまま放置されていたり、樹木や植物が敷地全体を覆うくらい繁茂していたりする空き家も地域の景観を損ね、市場価値に悪影響を及ぼします。
また、放置された空き家は、空き巣や放火など、犯罪の温床になる可能性があるため、周辺の生活環境にとって良くない状態です。
そのため、特定空家に指定されても行政の指導に従わなかった場合、固定資産税増税などのペナルティが科されるのです。
したがって、空き家の所有者は、適切な管理をおこない、上記の基準を満たさないように努力する必要があります。

改正により増税の対象範囲が拡大

2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定され、2023年12月13日からは管理不全空き家も固定資産税増税の対象となりました。
管理不全空き家とは、特定空家に指定されないものの、将来的に特定空家になる可能性が高い空き家を指します。
具体的な基準については、国が定めたガイドラインに基づいて各自治体が定めています。
管理不全空き家も、固定資産税が6倍に増加するリスクがあるため、所有者は注意が必要です。

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空き家の固定資産税が6倍に増税される流れとは？

では実際に、空き家の固定資産税がいつから6倍に増税されるのかが気になりますよね。
指定を受ける流れは、以下のとおりです。

①指定

最初に、空き家が「特定空家」や「管理不全空き家」として行政によって指定されます。
この段階では、まだ固定資産税の増額は発生しません。

②助言・指導

「特定空家」や「管理不全空き家」に指定された空き家は、行政から所有者に対して「助言・指導」がおこなわれます。
たとえば、家屋の修繕や解体、樹木の剪定や撤去など、空き家の適切な管理や維持についてアドバイスや指導を受ける段階です。
この段階で、助言・指導に適切に対応すると「特定空家」や「管理不全空き家」の指定を解除することが可能です。

③勧告

前述の助言・指導に従わない場合、行政から所有者に対して「勧告」がおこなわれます。
勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税が最大6倍に増額となります。
固定資産税が増加するタイミングは、指定の翌年からです。
また、都市計画税がかかる地域の場合は、都市計画税の1/3減免も適用外となり、都市計画税も指定前より増えることになります。
なお、勧告にも従わない場合、行政から「命令」が出されます。
命令にも従わない場合、最終的に「行政代執行」がおこなわれ、代執行にかかった費用まで請求される恐れがあるため、ご注意ください。

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空き家の固定資産税の増額を回避する対策とは？

空き家の固定資産税増額を防ぐためには、指定後の適切な対策が欠かせません。
適切な対策を講じて、固定資産税増税のリスクを最小限に抑えることが大切です。
固定資産税の増額を回避する対策は、以下のとおりです。

対策①行政の指示に従う

空き家が「特定空家」または「管理不全空き家」として指定された場合、行政からの改善指示に従いましょう。
指示に従うと、指定が解除され、通常の1/6の固定資産税率が適用されます。
空き家の修繕や解体にかかる費用を抑えたい気持ちは理解できますが、指示を無視すると後でかかる固定資産税増額や行政代執行に伴う高額費用のリスクが高まります。
指定を受けたら、手続きが煩雑でも適切な対策を検討しましょう。

対策②空き家を売却する

空き家を売却すると、固定資産税の支払いや維持管理費用を節約できます。
空き家を所有することによるコストを削減でき、経済的にも気持ち的にも負担が軽減されます。
相続した空き家を売却する場合、特例措置である「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を活用することも可能です。
これにより、売却に伴う税金負担を軽減できます。
ただし、特例措置は相続開始の日から3年を経過する12月31日までの期間に適用されるため、相続後は早めの売却を検討しましょう。

対策③空き家を解体して更地にする

空き家を解体して更地にする方法も考えられます。
とくに、建物が老朽化している場合、解体して更地にすると、売却がしやすくなります。
ただし、空き家を解体する場合、通常は住宅用地の特例が適用されません。
一方、一部の市区町村では、解体後の土地に対して2年から3年の期間限定で住宅用地の特例を適用する特例措置が存在します。
この特例は市区町村によって異なり、特定の条件を満たす必要があります。
そのため、具体的な条件や適用地域については地域ごとに確認が必要です。
更地でも固定資産税は発生するため、売却や土地の有効活用を検討しましょう。

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まとめ

特定空家または管理不全空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍に増加する恐れがあります。
指定後は、助言・指導、勧告、命令、行政代執行の流れとなり、勧告を受けても改善しなかった場合に固定資産税が増税されます。
固定資産税の増税を避けるためには、空き家の適切な管理または売却、更地にすることが有効です。
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