不動産売却における割賦販売とは？メリット・デメリットも解説

不動産を購入する際に、親族間取引や収入が安定していないなど、さまざまな理由で融資を断られるケースがあります。
そのような融資が通らない場合でも「割賦販売」であれば、不動産売買を成立させることが可能です。
そこで、割賦販売とはなにか、割賦販売で不動産売却するメリット・デメリットについて解説します。
埼玉県川越市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における割賦販売とは？

不動産売却では、売買契約時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残金を受け取るのが一般的です。
しかし、なかには住宅ローンの融資が受けられず、取引が成立しないといったケースもあります。
そのような場合に有効なのが「割賦販売」です。
ここでは、割賦販売の概要と仕組みについて解説します。

割賦販売とは

割賦販売（かっぷはんばい）とは、分割払いで商品を販売する方法で、クレジット販売とも呼ばれます。
不動産における割賦販売は、代金の全部もしくは一部を1年以上の長期に渡り、2回以上に分けて受領する販売方法のことです。
買主の立場でいえば、不動産をクレジットカードのリボ払いで購入するようなイメージです。
割賦販売をおこなう際は、現金販売価格、割賦販売価格、引き渡しまでに支払う金額や支払い時期・方法などを明らかにしておく必要があります。

割賦販売が有効なケースとは

割賦販売が有効なケースとは、住宅ローンの融資が受けられないような場合です。
たとえば以下のようなケースの場合に用いられることがあります。

• 親族間売買の場合
• 担保価値の低い売買の場合
• 転職して3年未満で購入を希望している場合
• ブラックリストに載っており融資が受けられない場合
• 独立して間もない場合

親族間で売買する際は、住宅ローンの融資が通りづらいとされています。
その理由は、事業資金や投資など別の目的に、融資した資金を利用されてしまう可能性があると金融機関が危惧するためです。
また、再建築不可物件のように担保としての価値が低い物件も融資が受けられない可能性があります。
再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、新たに建物を建設したり建て替えたりすることができない土地のことです。
このような場合は、資産価値が低く評価されるため、ローンの審査が通りにくくなってしまいます。
そのほかにも、独立して間もない場合や転職して数年しか経過していない場合も同様に、融資が受けられない可能性が高いでしょう。
このように、金融機関のローン審査が通りづらいケースに、割賦販売は有効な手法といえます。
割賦販売であれば、金融機関の融資が通らなくても不動産売買を成立させることが可能だからです。

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割賦販売で不動産売却するメリットとは

割賦販売で不動産売却する際にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、以下の3つのメリットを解説します。

• 買主の費用負担を減らすことができる
• 再建築不可物件でも売却できる
• 親族間売買で有効である

それぞれのメリットについてご説明します。

メリット1：買主の費用負担を減らすことができる

割賦販売であれば、買主の費用負担を減らし売買が進めやすくなります。
また、通常では難しいような物件を売却できる点もメリットといえるでしょう。
買主から見ても住宅ローンを組まなければ購入できない不動産が、割賦販売を利用すれば購入できる可能性が高くなります。
費用の負担も軽減でき、かつ希望の不動産を購入できるため買主にとってもメリットの大きい販売方法といえます。

メリット2：再建築不可物件でも売却できる

再建築不可物件の場合、買主がローンの融資を受けられない可能性が高いため、通常での売却が難しい傾向にあります。
しかし、割賦販売であれば、資産価値が低い物件でもスムーズな売却が望めるでしょう。
また、古い貸家の場合は、長年借りてくれている方にそのまま割賦販売で買い取ってもらう際にも有効です。
さらに長期にわたって売りに出しているにもかかわらず売却できない物件も、割賦販売なら販路が広がるといったメリットも得られるでしょう。

メリット3：親族間売買で有効である

割賦販売は、親族間売買にも有効な手段といえます。
親から子へ不動産を売る場合や、親戚などとの取引の場合、前述したように融資の審査が通りづらいです。
親族同士であれば分割払いを承諾してくれるケースも多く、売買契約に進みやすいといったメリットがあります。
親族間で不動産を売買する際は、贈与を選択するケースもあるでしょう。
しかし、贈与は不動産を受け取った側に高額な贈与税が課されてしまいます。
それらを回避する方法としても、親族間売買での割賦販売は有効といえるでしょう。

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割賦販売で不動産売却するデメリットとは

割賦販売で不動産売却する際には上記のようなメリットがある一方で、デメリットも存在します。
メリットだけでなくデメリットも考慮したうえで、割賦販売をおこなうか判断すると良いでしょう。
ここでは、以下の2つのデメリットを解説します。

• 所有権移転登記をおこなうタイミングが難しい
• 無利息にすると贈与扱いになる可能性もある

それぞれのデメリットをご説明します。

デメリット1：所有権移転登記をおこなうタイミングが難しい

割賦販売は、所有権移転登記のタイミングをいつにするか判断が難しいといった点がデメリットです。
通常、所有権移転登記は、土地や建物の所有権が移ったときにおこないます。
しかし、割賦販売の場合は、契約時に所有権移転登記をしてしまうと、仮に買主が支払えなくなった場合に不動産が差し押さえられ、代金だけでなく不動産まで失うことになってしまいます。
また、完済した際に所有権移転登記をおこなうと、反対に買主がリスクを負うことになります。
このようなデメリットを回避するためには、以下の2つの対策が必要です。

• 強制執行認諾文言付公正証書を作成
• 買主の不動産に抵当権を設定

強制執行認諾文言付公正証書とは、買主の返済が滞った際に一括返済で強制的に買主から債権を回収できることを記した証書のことです。
しかし、すでに返済不能となっている場合もあるため、これに備えて買主の不動産に抵当権を設定しておくと、もしもの際に売却して残金を返済できるでしょう。

デメリット2：無利息にすると贈与扱いになる可能性もある

親族間売買では無利息で割賦契約をするケースも珍しくありません。
しかし、そのような場合、利息分が贈与と見なされ、贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。
そのため、親族間であっても一般的な相場での利息を付けておくことをおすすめします。
ここまでデメリットをご説明しましたが、割賦販売は親族間取引などには有効であるものの、リスクとトラブルを伴う販売方法でもあります。
そのため、特別な理由がない限りは、一般的な不動産売却をまずは検討するべきといえるでしょう。

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まとめ

割賦販売での方法は、再建築不可物件や親族間取引で有効な手段といえますが、売主とってはデメリットが大きい一面もあります。
買主が返済不能となった場合など親族間といえども、大きなトラブルに発生する可能性があります。
そのため、割賦販売は特別な事情がある場合に限り、それ以外は一般的な売却方法で進めるのが望ましいといえます。
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