2024-01-09
不動産売却をした後に、確定申告が必要なのか不要なのか、分からない方も多いのではないでしょうか。
確定申告は、たとえ不要なケースでも、確定申告をしたほうが税金などで有利になるケースもあるため、注意が必要です。
今回は、不動産売却後に確定申告が不要なケースの確認方法と、確定申告を忘れた場合の対処法、確定申告に関わる特例について解説します。
川越市・鶴ヶ島市・坂戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。
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目次
確定申告とは、その年の1月1日から12月31日までの所得を申告し、納税額を確定させる手続きのことです。
通常、会社員で源泉徴収を受けている方は、確定申告の必要はありません。
しかし不動産売却で得た利益は分離課税に該当するため、会社員の方でも確定申告が必要なケースがあります。
不動産売却後に確定申告が必要になるケースは、以下の2パターンに分けられます。
ここでは、各ケースごとの確認方法をご説明します。
不動産売却では、売却によって発生する利益である「譲渡所得」が発生した場合に、確定申告が必要になります。
なぜなら不動産売却で発生する税金は、譲渡所得に所定の税率をかけることで計算するからです。
譲渡所得がプラスになれば税金が発生しますが、譲渡所得がゼロもしくはマイナスの場合は税金が発生しないため、そもそも確定申告の必要がありません。
そのため「譲渡所得がプラスかマイナスか」が、確定申告の必要不要を判断する際の基準となります。
譲渡所得は「譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用」の計算式で算出可能です。
このうち、取得費とは売却した不動産の購入時にかかった費用のことを指し、土地や建物の購入費や仲介手数料などが該当します。
また譲渡費用とは不動産売却時にかかった費用を指し、仲介手数料や印紙代、測量費などが代表的な例です。
これらの費用を売却価格から差し引き、譲渡所得がプラスになったら確定申告が必要になり、ゼロもしくはマイナスであれば確定申告は不要になります。
しかし譲渡所得がゼロもしくはマイナスになり、本来確定申告が不要な状況でも、確定申告をおこなっておいた方が良いケースがあります。
それが特別控除や軽減税率などの特例を利用する場合です。
譲渡所得税にはさまざまな特例があり、特別控除により譲渡所得を減少させたり、税率を下げることが負担の軽減が可能です。
また不動産売却で赤字が生じた場合、つまり譲渡所得がゼロもしくはマイナスになった場合でも、要件を満たせば他の所得との損益通算や繰越などが可能になります。
ただしこれらの特例を利用する場合は、確定申告が必要です。
そのため譲渡所得がプラスでもマイナスでも、基本的には確定申告をおこなったほうが良いといえます。
確定申告をすると利用できる特例の具体的な内容や要件は、後ほどご紹介します。
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不動産売却後の確定申告が必要であるにもかかわらず、確定申告を忘れたり、不要だと勘違いしたりする場合もあるでしょう。
もし確定申告をおこなわなかった場合、どのようなリスクが生じるのでしょうか。
ここでは、忘れた・不要だと思っていたなどの理由で、確定申告をおこなわなかった際に生じるリスクを解説します。
期限までに確定申告をしていない場合、税務署から「譲渡所得の申告のお尋ね」という文書が届きます。
税務署は、不動産の名義変更の履歴などから、不動産売買の事実を把握しています。
もし「お尋ね」が届いたら、すぐに最寄りの税務署で確定申告をおこないましょう。
ただし本当に確定申告が不要なケースでも「お尋ね」が届くことがあります。
これは「大きなお金が動いたはずなのに、なぜ確定申告をしなかったのか」と理由を確認するためです。
確定申告が不要なケースで「お尋ね」が届いた場合は、回答欄に金額や利益が出なかった旨を記入し、返送しましょう。
税務署からの「お尋ね」を無視し、期限から1か月以上過ぎているような場合は、無申告加算税や延滞税が課されることがあります。
無申告加算税の税額は、納税額が50万円以下の場合は本来納税すべき額の15%、50万円を超えている場合は20%です。
延滞税は、納税を延滞した日数に応じて税率が異なり、期限から遅れるほど金額が高くなります。
確定申告を忘れたことに早く気が付いて、1か月以内に自ら確定申告をしたケースや、期間内に確定申告をしようとした意思が認められるケースでは、無申告加算税が課されない可能性もあります。
事業を手掛けている場合、確定申告をおこなっていないと決算書が正しく作成されていないことになります。
金融機関は、融資を続けるかの判断材料として、決算書を重視しています。
そのため正しい決算書を提出できなければ、現在受けている融資が打ち切られたり、新しい融資が受けられなくなったりする可能性も。
事業を継続していくためにも、確定申告をおこなったかどうかは、必ず確認するようにしましょう。
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先ほどご紹介したように、不動産売却にはさまざまな特例があり、損失が発生している場合でも節税を図れます。
ここでは、不動産売却で利用できる特例の内容や要件をご紹介します。
マイホーム(居住用財産)を売却した場合、一定の条件を満たせば、最高で3,000万円を譲渡所得から控除することができます。
譲渡所得が減るということは、減った分だけ税額も減少するということです。
つまり譲渡所得が3,000万円以内であれば、税金が課されることはありません。
なおこの特例には、所有期間に関する条件がないため、マイホームであれば特例を適用できます。
前述した3,000万円の特別控除を利用しても譲渡所得がプラスになる場合は、軽減税率の特例を利用すると良いでしょう。
ただしこの特例は、所有期間が10年を超えているマイホームを手放した方が対象です。
適用対象であれば、以下のように税率が軽減されます。
適用されれば、税率を下げることができ、節税が期待できます。
不動産売却により譲渡損失が発生した場合は、確定申告をすることにより「損益通算」や「繰越控除」を利用することができます。
損益通算とは、売却で発生した損失を給与などのほかの所得から控除できる仕組みです。
居住用の財産を売却すること、売却価格が1億円以下であることなどが条件となっており、他の所得が少なくなることで、それに課される税金を軽減できます。
また繰越控除では、損失をその年で控除しきれなかった場合に、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができるので、損失を無駄なく節税につなげられます。
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不動産売却後に確定申告が必要になるのは、売却で利益が発生した場合や、特例を利用する場合です。
特例にはさまざまな種類があり、損失が出た場合も節税につなげることができます。
確定申告をしたほうがお得になるケースが多いため、基本的には確定申告をしておくようにしましょう。
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