不動産売却における反復継続とは？罰則と対策も解説

「所有している土地を複数人の方に売却したい」といったようなケースは、反復継続とみなされる可能性があるため注意が必要です。
反復継続のつもりはなくても、事業性が高いと判断されれば違法となり、罰金や懲役など科せられる可能性があります。
そこで、不動産売却における反復継続とはなにか、科せられる罰則や事前にできる対策について解説します。
埼玉県川越市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における反復継続とは

個人が不動産を売却するにもかかわらず、事業性が高いと判断された場合は法律違反となってしまうことをご存知でしょうか。
不動産は当然個人での売却も可能ですが、売却の仕方や売却する数によっては不動産業と見なされてしまうことがあります。
ここでは不動産売却における反復継続とはなにか、また反復継続と見なされるケースについて解説します。

反復継続とは

反復継続とは、不動産売買を何度もおこなう行為のことを指します。
たとえば、広い土地を複数の土地に分筆したのち、複数人に売却するような場合が該当します。
1回のみの売却ではなく、複数回にわたって売買がおこなわれる場合は、事業性が高いと判断されてしまう可能性があるからです。
このような事業性が高いと判断された場合は、宅地建物取引業の免許がなければ法律違反となることがあります。

反復継続の基準

実は、反復継続には明確な基準は設けられていません。
つまり、何回の不動産取引をおこなうと該当するといった目安はないのです。
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に定められている複数の要件をもとに、事業性が高いか低いかを見極め、最終的に不動産業に該当するか判断されます。

反復継続と見なされやすいケース

反復継続と見なされやすいケースは以下のような場合です。

• 広い土地を分筆して複数の方と取引をおこなう場合
• 短期間で何度も取引をおこなう場合
• 利益を目的として取引をおこなう場合

見なされやすいケースは、事業性が高いかどうかがポイントになります。
上記のようなケースでは、何度も複数人の方と取引をおこなうため、事業性が高いと判断されてしまいます。
また、利益を得る目的に売買をおこなっている場合も、事業性はより高いと判断される可能性が高くなるでしょう。
たとえば、競売物件を安く取得し高値で売却するような行為です。
このような行為は免許を所有していないと、法律違反と見なされる可能性が高いため注意しましょう。
なお、事業性が高いかどうかを判断するのは、国土交通省もしくは都道府県です。
該当するか不安な方は、不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。

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不動産売却で反復継続と判断された際の罰則

事業性が高く宅地建物取引業をおこなったと見なされた場合、どうなってしまうのでしょうか。
反復継続と判断されたら、個人もしくはそれをほう助した際も罰則の対象になります。
また、本人が宅地建物取引の免許や反復継続について知らなくても処罰に処せられるため注意しましょう。
では、具体的な罰則について、ケースごとに解説します。

個人に対する罰則

宅地建物取引業法第12条により、無免許営業の禁止、無免許表示行為・広告行為の禁止が定められています。
そのため、無免許で取引をおこなった場合は、法律に対する違反行為と考えられます。
この罰則はもっとも重い罰則に該当し「3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはその両方」が科せられる可能性があるでしょう。
なお、違法内容が悪質だと判断されれば、罰金と懲役の両方が科されることがあるため注意が必要です。

法人として無免許営業をおこなった場合の罰則

不動産売買をおこなうために法人を設立したうえに、無免許営業をしている場合も罰則の対象になります。
たとえば、相続により取得した不動産を売却した際に高値で売り、節税目的のために法人化し、複数回にわたって不動産の仕入れと売却をおこなうような行為です。
この場合は、個人よりも重い処分を受けることになります。
その際の罰則は「1億円以下の罰金刑」に処されます。

無免許営業のほう助の罰則

免許を所有していない方が宅建取引業をおこなう売買行為を不動産会社が代理もしくは媒介する際も処罰の対象となります。
これは、無免許営業をほう助したとされ、以下のような処分が科せられます。

• 指示処分：業務に関し公正を害する行為や害する恐れが大であるとき
• 1年以内の業務（全部か一部）停止処分：不正または著しく不当な行為に該当するとき
• 免許取り消し処分：情状がとくに重いときに該当するとき

このように、仲介を依頼した不動産会社も無免許営業のほう助として処分を受けることになります。

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不動産売却で反復継続にならないための対策

反復継続と見なされ無免許で取引をおこなっていたと判断されると、前述したように重い罰則を受けることになります。
では、このような罰則を受けないためには、どのような対策をおこなっておけば良いのでしょうか。
違法にならないためにできる対策は以下の3つです。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 1回の取引で終わらせる
• 所有期間が短い物件の売却はおこなわない

それぞれの対策をご説明します。

対策①不動産会社に仲介を依頼する

不動産売却をおこなう際は、不動産会社に仲介を依頼し進めていくようにしましょう。
実績のある不動産会社であれば、どういった取引が違法にあたるのか判断することができます。
そのため、まずは不動産会社へ相談しアドバイスを受けながら進めていくことをおすすめします。

対策②1回の取引で終わらせる

できれば1回のみの取引で終わらせることも対策の1つです。
国土交通省が発表している宅地建物取引業法の解釈・運用でも「1回のみの取引としておこなう場合は事業性が低い」とされています。
そのため、可能な限り取引は1回で済ませるようにしましょう。
違法とならないためには、区画分けをせずに売却するか、不動産会社へ買取を依頼することを検討するのがおすすめです。
ただし、1回だからといって反復継続に該当しないわけではありません。
たとえ、1回のみでも明らかに利益を目的としていると判断され、いずれ継続が疑われるような場合は反復継続と判断される可能性があります。

対策③所有期間が短い物件の売却はおこなわない

所有期間が短くすぐに売却してしまう場合は、転売を疑われる可能性があるため注意が必要です。
そのため、入手してすぐに売却するのは避けるのが望ましいでしょう。
もし、どうしても入手してすぐに売却しなければならない事情がある場合は、不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。
ここまで対策をご説明しましたが、反復継続と疑われないためには、事業性が高くなるような要素をなるべく避けることが大切です。

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まとめ

反復継続がある不動産売買は、宅地建物取引業と判断され、場合によっては罰金や懲役に科せられることがあります。
とくに複数回にわたって取引する場合や、短期間で何度も取引する場合は、反復継続とみなされることがあります。
このようなトラブルを回避するためには、売却方法や売却時期などを工夫し、不動産会社と相談しながら売却を進めていくと良いでしょう。
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