不動産売却時に必要な登記簿謄本とは？取得方法や見方を解説

土地や建物を売る際は、さまざまな書類が必要です。
そのなかのひとつに「登記簿謄本」というものがあります。
では、登記簿謄本とは一体どのような書類で、どのような見方をすれば良いのでしょうか。
今回は不動産売却時に必要となる登記簿謄本とはなにか、取得方法や見方について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に必要となる登記簿謄本とはなに？

まずは、不動産売却で必要となる、登記簿謄本とはなにかを解説します。
登記簿謄本とは、土地や建物といった、不動産の所有者が記載された書類のことです。
公的な証明書として、不動産売却時に必要となります。
所有者が誰なのかということだけでなく、所有者の住所や物件の所在地、地目や床面積、設定されている権利の情報についても記載されているのが特徴です。
ちなみに謄本とは、原本の内容をそのまま写し取った書面のことを指します。
現在、土地や建物の情報は登記簿にて管理されていますが、電子データ化されていないころは、法務局にある登記簿を謄写していました。
そのため、登記簿謄本と呼ばれています。
今は登記簿謄本の代わりに、登記事項証明書が交付されることになります。

不動産登記とは？

登記とは、土地や建物に関する情報や権利関係などを、社会に公にするための行政制度です。
一般的には、不動産がある場所や面積、所有者や担保権者（その土地を担保に設定し、融資をしている金融機関など）などが登記情報として記載されます。
土地や建物を見ただけで、それが誰のものか、敷地面積はどのくらいなのか、抵当権者は誰なのかといった情報を知るのは困難です。
登記とは、見てわからないような情報をデータとして記録し、不動産取引を安全かつ円滑におこなうために公開されます。
そのデータがまとめられた台帳が不動産登記簿で、登記簿謄本は登記簿を出力した紙に法務局の印鑑が押された証明書です。

法務局から取得するそのほかの書類とは？

不動産売却の際、登記簿謄本以外にも下記の書類が必要になるケースがあります。

• 公図
• 地積測量図
• 建物の図面
• 要約書

上記は管轄する法務局、またはインターネットから取得することが可能です。
取得に時間がかかったり、費用が発生したりするので早めに取得しておくことをおすすめします。

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不動産売却で登記簿謄本はいつ必要？取得方法とは？

続いて、登記簿謄本はいつ必要になるのか、取得方法を含めて解説します。

売却時

必要な場面としてまず挙げられるのが、売却時です。
土地や建物を売却する際、登記簿謄本を買主に提出することになります。
ご自身が所有者であることを証明するほか、どのような不動産なのか、現況を確認してもらう必要があるからです。
用意は売主側もしくは不動産会社がおこないます。

購入時

土地や建物の購入時にも、登記簿謄本の提出が求められます。
先述のとおり、登記簿謄本には所在地や面積といった不動産の情報だけでなく、権利関係の情報も記載されています。
不動産を購入する場合、購入したり住んだりすることに適したものかどうかを調べる必要があります。
判断材料となる情報が記載されているので、購入時にも必要だということを押さえておいてください。

住宅ローンの審査時

必要になる場面として、住宅ローンの審査時も挙げられます。
金融機関は審査をおこなう際、担保として設定する不動産の現況を確認しなければなりません。
どのような土地や建物なのかといったことはもちろん、どのくらいの資産価値があるのかも、審査において重要なポイントです。
そのため、住宅ローンの申し込みの際は、対象となる不動産の登記簿謄本の提出が求められます。

不動産の相続時

不動産の相続時は、相続税の計算のために相続財産の評価が必要です。
財産評価をおこなう際に、登記簿謄本の提出が求められます。
また、被相続人から相続人への名義変更も必要です。
現在の名義人や、住宅ローンの抵当権などを正確に確認するための必要書類となります。

住宅ローン控除の申請時

住宅ローン控除を利用する場合、翌年の2月～3月のあいだに確定申告が必要です。
初年度の申告書の提出時、登記事項証明書の添付が求められます。

取得方法

登記簿謄本の取得方法は、下記の4つです。

• 法務局の窓口で取得する
• 交付請求書を送付し返送してもらう
• オンライン上で交付請求をする
• インターネット上で情報を確認する

取得方法としてまず挙げられるのが、法務局の窓口で直接取得することです。
管轄する法務局に直接足を運び、申請すれば、その日のうちに取得できます。
もし窓口に足を運ぶ時間がない場合は、時間がかかってしまいますが、交付請求書を送付し、返送してもらうことも可能です。
交付申請は、オンライン上でもおこなうことができます。
また、登記情報の確認だけしたい場合は、インターネット上で内容を確認するのも、ひとつの方法です。
一般的な利用であれば、その場で確認することができます。
ただし、どの方法でも手数料がかかるため注意が必要です。

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不動産売却における登記簿謄本の見方

最後に、不動産売却における登記簿謄本の見方について見ていきましょう。
登記簿謄本は、表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保目録の4部構成になっているのが一般的です。
それぞれ登記されるため、表題部しかない場合や、表題部と権利部（甲区）しかないケースもあります。

表題部の見方

表題部からは、土地や建物の物理的な状況、つまり基本的なスペックを把握することができます。
土地と建物で記載される項目が異なり、土地の場合に記載されるのは所在地や地番、地目や地積などです。
建物の場合は、所在地や建物の構造・床面積などが記載されています。
また、登記された日付と原因も、表題部から確認することが可能です。

権利部（甲区）の見方

権利部（甲区）には、所有者の住所や氏名、取得した日や原因などが記載されています。
差押えになった場合の原因や、仮登記といった、所有権に関する内容も確認することが可能です。
権利部（甲区）を見れば、その不動産の現在の所有者だけでなく、過去の所有者も把握できます。

権利部（乙区）の見方

権利部（乙区）からは、住宅ローンなどの抵当権に関する内容や、用益権といった、所有権以外の権利に関する内容を確認できます。
権利部（乙区）を見れば、その不動産に対して誰がどんな権利を持っているのかを把握することが可能です。
賃借権や地上権なども、登記簿謄本の権利部（乙区）に登記されます。

共同担保目録の見方

売却する不動産以外にも、共同担保として抵当権などが設定されている場合、共同担保目録にその情報が記載されます。
たとえば、住宅ローンを使って土地と建物をセットで購入する場合などがあげられます。

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まとめ

登記簿謄本とは、土地や建物などの不動産の所有者が記載された、公的な書類です。
売却時や購入時、住宅ローンの申請時など、不動産取引のさまざまな場面で必要となります。
一般的には表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保目録の4部構成になっており、記載内容や見方がそれぞれ異なります。
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