土地売却のときに使える税金控除とは?特例の種類や適用時の注意点も解説!

土地売却のときに使える税金控除とは?特例の種類や適用時の注意点も解説!

この記事のハイライト
●家屋が対象の特例でも要件を満たせば建物解体後の敷地にも適用できる
●土地売却により損失が生じていても特例や控除を利用すれば税負担を軽減できる
●特例や控除を利用するには土地を売却した翌年に確定申告をする必要がある

土地の売却により生じた利益には、譲渡所得税が課税されます。
利益が大きいほど支払う税金も高額になりますが、特例や控除を利用すれば税負担を軽減することが可能です。
この記事では、土地売却時に利用できる特例や控除の種類、適用時の注意点などを解説します。
埼玉県川越市で土地売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

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土地売却時に適用できる税金控除の種類

土地売却時に適用できる税金控除の種類

税金控除や特例の種類を確認する前に、譲渡所得について理解しておかなければなりません。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た収入金額から、取得費や譲渡費用を差し引いたあとの金額です。
不動産売却により譲渡所得が生じると、譲渡所得税(所得税・住民税)が課されるため、確定申告をしなければなりません。
譲渡所得について解説したところで、次に土地売却時に利用できる特例をケース別に解説します。

自宅を取り壊して敷地を売却する

マイホームを取り壊して敷地を売り出す際は、条件を満たすことで「居住用財産の3,000万円の特別控除」を利用できます。
この特例の対象は「ご自身が居住している家屋」ですが、以下のような条件を満たせば、家屋を取り壊したあとの敷地にも適用が可能です。

  • 家屋を取り壊した日から1年以内に、その敷地を売るための契約を結んでいること
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

特例を適用すると、土地の売却で得た譲渡所得から3,000万円まで控除できるため、高い節税効果が期待できます。
適用条件のハードルもそこまで厳しくなく、利用できる方が多い特例なので、条件に一致する場合は忘れずに利用しましょう。

相続した実家を取り壊して敷地を売却する

親から相続した家を解体して敷地のみを売却する際は、「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例も先述した控除と同じように、土地売却により得た譲渡所得から3,000万円まで控除できるという内容です。
適用条件には、相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが含まれています。
また、特例の適用期限である令和5年12月31日までに売却する必要があるため、売却をお考えの方は早めに行動を開始しましょう。

土地や解体した住宅の所有期間が10年を超えている

所有期間が10年を超えるマイホームを解体して敷地を売却した際は、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。
この特例は、譲渡所得税を計算する際に、長期譲渡所得よりも低い税率を適用できるという制度です。
譲渡所得税を求める際に必要な税率には2つの種類があり、不動産の所有期間によって異なります。

  • 所有期間が5年以下(短期譲渡所得):39.63%
  • 所有期間が5年を超える(長期譲渡所得):20.315%

特例を利用すると、売却価格が6,000万円以下の部分に対しては、長期譲渡所得よりもさらに低い税率14.21%が適用されます。
また、売却価格が6,000万円超えの部分に対しても、長期譲渡所得と同じ税率20.315%が適用されます。
いずれの特例にも適用条件が設けられているため、詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

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土地売却で損失が出た場合に利用できる税金控除や特例

土地売却で損失が出た場合に利用できる税金控除や特例

土地を売却したからといって、必ずしも譲渡所得が発生するわけではありません。
土地の収入金額から取得費や譲渡費用を差し引いたあとの金額がマイナスになれば、譲渡損失が生じていることになります。
譲渡損失が出た場合の確定申告は義務ではありませんが、なるべく確定申告することをおすすめします。
なぜなら譲渡損失が生じた場合に利用できる特例もあり、特例を適用するには確定申告が必要なためです。
ここからは、土地売却で損失が生じた場合に利用できる特例の概要を解説します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている自宅を解体して敷地のみを売却し、譲渡損失が生じた際は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、不動産売却により生じた損失分を、給与所得や事業所得といったほか所得と相殺できる制度です。
これを損益通算といい、損益通算をすることで所得が小さくなるため、支払う税金を軽減できます。
さらに、その年に相殺できなかった損失分は、翌年以降3年間にわたり繰り越して差し引くことが可能です。
特例の適用条件には「家屋を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること」や「償還期間10年以上の住宅ローン残高が残っていること」などが含まれます。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換えのため住宅を解体し、敷地のみを売却して譲渡損失が発生した際は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できる可能性があります。
この特例も、不動産売却により生じた損失分を、給与所得や事業所得などほかの所得と相殺できる制度です。
ただし、先述した「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と違って、住宅の買い換えが条件となってます。
特例を適用するには、必ず新しいマイホームを購入している必要があり、また新居に対する要件も満たさなければなりません。

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土地売却時に使える税金控除の注意点

土地売却時に使える税金控除の注意点

最後に、控除や特例に関する注意点を解説します。

特例によっては併用できないものもある

ここまで解説してきた特例や控除のなかには、併用して節税効果を高められるものがあります。
たとえば「10年超えの居住用財産の特例」と「3,000万円の特別控除」は併用できるため、より税負担を軽減することが可能です。
ただし次の特例は、ほかの特例との併用が認められていません。

  • 特定の居住用財産の買い換え特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を適用する際は、適用条件加えて併用可能かどうかも確認しておくと安心です。

特例を適用するには確定申告が必要

譲渡所得が生じていても、特例や控除の適用によって譲渡所得税がゼロになることがあります。
このような場合でも、特例を利用するには必ず確定申告をしなければなりません。
なぜなら、確定申告をしてはじめて特例が適用され、譲渡所得から控除されるためです。
また、譲渡損失が生じた場合も同様に、損益通算の特例を利用するには確定申告をする必要があります。
申告期限は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日の1か月間です。
期限内に必要書類を準備して、住民票の住所を管轄する税務署に提出しなければなりません。
正当な理由なく期限内に申告できなかった場合は、遅延税や無申告加算税などが課され、余分な税金を支払うことになります。
必ず期限内に申告できるよう、必要書類は早めに確認して、手元になければ再発行などの手続きを済ませておきましょう。

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まとめ

土地売却時に課される譲渡所得税は、特例や控除の適用により負担を軽減できます。
また、譲渡損失が生じているときの確定申告は義務ではありませんが、申告して特例を利用すれば節税できる可能性があります。
いずれの特例にも適用要件が定められているため、ご自身が要件を満たすかどうかを事前に確認しておきましょう。
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