収益物件を相続した場合の遺産分割はどうなる？家賃の扱いについても解説

被相続人が所有していた収益物件は、相続人である子どもが引き継ぐことになります。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が終えるまでに発生した家賃は誰が取得するのでしょうか。
この記事では、収益物件を相続した際の遺産分割協議の進め方、相続した収益物件を売却する際の注意点などを解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件の相続手続き！相続人の決め方

相続が発生したら、被相続人（亡くなった方）の遺産を誰がどのように取得するか決める必要があります。
遺産の分割方法は、被相続人が生前に残した遺言書があるか否かで異なります。

遺言書がある場合

被相続人の適切な遺言書が残されている場合は、その内容に沿って遺産を分割するのが原則です。
たとえば、遺言書に「アパートは長男に相続させる」と記載されていれば、収益物件は長男が相続することになります。

遺言書がない場合

被相続人が遺言書を残していない場合は、相続人全員で話し合って遺産の分割方法を決める必要があります。
遺産分割協議は相続人全員の同意が必要であり、反対する方がいれば相続手続きは進められません。
収益物件に限らず土地や建物などの不動産は均等に分割するのが難しく、遺産分割協議で揉めやすいとされています。
話し合いが決裂すれば、相続人が決定されないまま未分割の相続財産として、申告期限を迎える可能性もあります。

遺産分割協後は遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議により収益物件の相続人が決定したら、最後に遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書とはその名のとおり、遺産分割協議で決めた内容を書面に取りまとめたものです。
協議の内容を書面に残し、相続人全員から押印をもらうことで「言った言わない」のトラブルを防ぐ役割があります。
遺産分割協議書に法律上の作成期限はありませんが、収益物件の名義変更をする際に必要なので、早めに作成することをおすすめします。

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収益物件の家賃は相続財産になる？家賃の扱いについて

収益物件に入居者がいる場合、遺産分割協議中も家賃が入りますが、この家賃は相続財産に含まれるのでしょうか。
家賃が相続財産に含まれるかどうかは、「相続開始前」「相続開始後」「遺産分割成立後」といった3つの時期によって異なります。

• 相続開始前の家賃：相続財産に含まれる
• 相続開始後から遺産分割成立前の家賃：法定相続分で相続人が取得
• 遺産分割成立後の家賃：収益物件を続した相続人が取得

それぞれの具体的な内容について、順番に解説します。

相続開始前の家賃

相続開始前の家賃の取り扱いは、いたってシンプルです。
そもそも収益物件は被相続人の財産であり、その物件から得られる家賃も被相続人の財産に該当します。
そのため被相続人が亡くなったときには、相続財産に家賃も含めたうえで遺産分割協議をおこなう必要があります。

相続開始後から遺産分割成立前

相続開始前から遺産分割成立前までに発生した家賃については、誰が取得するかで以前から論争がありました。
争点は「収益物件の相続人が家賃も相続する」のか「遺産とは別に複数の相続人が法定相続分の割合で取得する」のかです。
この2つの考えで争われていましたが、2015年9月8日の最高裁判決により、後者の見解に立つことで決着しています。
つまり、相続開始後から遺産分割協議が成立するまでに発生した家賃は、遺産分割とは別であり、各相続人が法定相続分の割合に応じて取得することになります。
のちに収益物件を相続する方が決まったとしても、相続開始後から遺産分割成立前の家賃収入分は影響を受けません。
また、収益物件の維持にかかる修繕費や維持費についても、法定相続分の割合に応じて各相続人が相続すると判断されています。

遺産分割成立後

遺産分割協議成立後の家賃は、遺産分割によって収益物件を相続した方が取得します。
また、収益物件の維持費や管理費などの費用も、所有者である相続人が負担しなければなりません。
収益物件を複数の相続人同士で共有にした場合、それぞれの相続人が受け取る家賃収入は持ち分に応じた割合です。
なお、収益物件から得られる家賃は不動産所得に該当するため、毎年確定申告をしなければなりません。
収益物件を複数人で相続したケースでは、各自で申告をしなければならない点にご注意ください。

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相続した収益物件を売却する際の注意点

収益物件を相続したものの、維持管理が大変で売却したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
相続した収益物件を売却する際は、いくつかの注意点があります。
損をしないためにも、収益物件を売却するときに気をつけたいポイントを確認しておきましょう。

特例を適用できないか確認する

不動産を売却して譲渡所得（利益）が生じると、住民税と所得税といった譲渡所得税を納めなければなりません。
譲渡所得とは、不動産の売却代金そのもではなく、不動産を売却して得た収入金額から、取得費や譲渡費用を差し引いたあとの金額です。
相続により取得した不動産を売却した場合は「相続税の取得費加算の特例」を適用し、譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。
この特例は、相続後3年10か月以内に相続財産を売却した場合に、相続税額の一部を取得費として加算できる制度です。
特例を適用すると、収入金額から取得費や譲渡費用に加えて相続税の取得費加算分も控除できるため、その分だけ譲渡所得が低くなり、譲渡所得にかかる税金の負担も軽減できます。
ただし、特例を適用するには「相続または遺贈によって不動産を取得していること」「不動産を取得した方に相続税が課されていること」など一定の条件を満たす必要があります。
また、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後、3年を経過するまでに売却しなければ、原則として特例は適用できません。
不動産売却には平均して3〜6か月ほどの期間が必要とされているため、特例を利用する場合は早めに行動しましょう。

売却のタイミングに注意する

収益物件を相続してから売却するタイミングにも注意が必要です。
先述した「相続税の取得費加算の特例」を適用するには、相続から3年10か月以内に売却しなければなりません。
ただし、不動産の所有期間が5年を超えそうな場合は、5年を超えるのを待ってから売却するほうがお得な場合もあります。
不動産の所有期間が5年を超えると、5年以下の場合よりも低い税率で譲渡所得税を計算できるためです。
もっともお得なタイミングをねらって売却するためにも、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

入居者がいる場合は立ち退き勧告が必要

相続した収益物件に入居者がいる場合は、売却の1年前、遅くても半年前までには立ち退き勧告が必要です。
立ち退き勧告とは、オーナーが入居者に対して部屋から退去を求める行為をいいます。
ただし、無理に立ち退かせようとするとトラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。
円満退去を目指すためにも、早めに立ち退き勧告をして、真摯に入居者と話し合う必要があります。

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まとめ

収益物件を誰が相続するかは、被相続人の遺言書によって決まります。
遺言書がなければ相続人同士で話し合い、だれが相続するかを決める必要があります。
収益物件から得られる家賃については、時期によって扱いが異なる点にご注意ください。
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