築30年以上の家は売却できる？売却しやすい家の条件や売却方法を解説

家を売却するときは、築年数が資産価値に大きく影響を与えます。
本記事では、築30年以上の家を売却するときの価値や売却しやすい家の条件、売却方法について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市内で築30年以上の家の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

築30年以上の家は売却できる？家の価値について

築30年以上の家でも売却することは可能ですが、築浅の物件と比べると売却しにくい傾向にあります。
建物は、築年数が経過するごとに劣化が進み、資産価値が低下するからです。
築30年以上の家の価値を調べるときのポイントは、以下の3つです。

①法定耐用年数と家の価値

法定耐用年数とは、建物の経年劣化を考慮した、税法上の減価償却の基準となる年数のことを指します。
法定耐用年数を超えると、建物の価値は税法上ゼロとなり、売却価格にも影響を及ぼします。
家の構造ごとの法定耐用年数は、以下のとおりです。

• 木造住宅：22年
• 鉄筋・鉄骨コンクリート造の住宅：47年
• レンガ造・ブロック造・石造の住宅：38年

日本は、木造住宅が多いため、築30年以上の家は、建物の資産価値がほとんどない状態になります。
しかし、土地は経年劣化しないため、土地の価値に基づいて売却することになります。
土地の価値は、国土交通省の「土地総合情報システム」で、確認可能です。

②耐震基準の重要性

耐震基準とは、大きな地震が起きても倒壊または損壊しない住宅を建てるように、建築基準法で定めている基準のことです。
耐震基準は、1981年に改正され、1981年6月1日を境に新耐震基準と旧耐震基準に分かれます。
新耐震基準は、1981年6月1日に施行され、新耐震基準で建てられた家は、震度6～7程度の地震にも耐えられるとされています。
一方で、旧耐震基準の家は震度5程度まで耐えられますが、新耐震基準の家と比較すると耐震性が劣る可能性が高いです。
地震の多い日本での安全性と、購入者の安心感を考慮すると、新耐震基準を満たす建物は高い評価を受けやすいです。
2023年時点では、築41年以内の家は新耐震基準で建てられています。
具体的には、建築確認日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準です。

③境界の確認

築30年以上の家を売却するときは、土地の権利関係や利用範囲を明確にするためにも、隣地との境界の確認も大切です。
築30年以上の家は、地震や災害、古い測量技術による誤差で境界がずれている可能性があります。
境界が不明確な場合、隣地とのトラブルや売却時の価格交渉で不利になるおそれがあります。
そのため、売却前に土地家屋調査士に相談し、境界を明確にすることがおすすめです。
正確な境界の確認は、売却価格の根拠となり、購入者の信頼を得るためにも重要です。

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売却しやすい築30年以上の家の条件とは？

築30年以上の家は、前述のとおり、建物の価値が下がるため、売却しにくい傾向にあります。
しかし、物件によっては、売却しやすいこともあります。
売却しやすい物件の条件は、以下のとおりです。

一戸建ての場合

一戸建ての場合は、立地や土地の形状が需要や売却価格を左右します。
立地が良い物件の条件としては、交通の利便性が高い、商業施設が近くにあり買い物に困らないなどが挙げられます。
土地の形状は、整形地が人気です。
整形地とは、 正方形や長方形のような整った形をした土地のことです。
整形地は、建物の再建築や敷地の有効活用がしやすいメリットがあります。
また、土地の形状が整っていると、外観や庭のデザインも美しく仕上げやすいです。
一方で、三角形や台形のような不整形地は、建築時に制限がかかることが多く、有効な利用がむずかしいです。
また、前面の道路幅や間口が広いことも売却に有利になります。
道路や間口が広いと、車の出入れがスムーズにおこなえるからです。

マンションの場合

築30年以上の分譲マンションを売却する場合は、都心や人気エリアに位置することが重要です。
都心部や人気のエリアにある物件は、駅や商業施設、学校などの生活施設へのアクセスが良好なため、生活の利便性が高まります。
建物が築30年以上でも、アクセスの良さや周辺環境の魅力は変わらないため、売却する際も需要が高いのです。
また、大規模修繕を終えたばかりのマンションも売却しやすい条件の1つです。
マンションの大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、長持ちさせるための大掛かりな修繕になります。
そのため、大規模修繕後の物件は、新しさや安全性が増し、購入希望者からの評価が高まります。
さらに、定期的なメンテナンスや手入れがされているマンションも高評価です。
築30年以上のマンションでも、定期的なメンテナンスにより、長期的に建物の価値を維持できます。
良好な状態を維持している場合は、査定額が上がる可能性も高まります。
このような物件は購入希望者からの信頼も得やすく、売却しやすいでしょう。

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築30年の家を売却するための方法とは？

築30年以上の家でも、以下の方法でスムーズに売却することが可能です。
それぞれの家の状態に合わせて、売却方法を選びましょう。

古家付き土地として売却する方法

古家付き土地とは、家よりも土地の価値をアピールして売り出す方法です。
築30年以上の家は、新しい家と比べて価値が低下しますが、土地の価値は変わりません。
とくに、都市部や人気のエリアでは土地の価値が高いです。
また、リフォームやリノベーションを希望する層や、古民家を活用したいと考える方々にとって、古家付き土地は魅力的です。
家屋を解体して土地だけを売る方法もありますが、解体にはコストがかかります。
また、家屋を解体した場合、固定資産税の住宅用地の特例が適用外となるため、売却できるまでの間に固定資産税が上がる可能性があります。
これらのコストを考慮して、古家付き土地として売却するかどうかを検討しましょう。

ホームインスペクションを活用して売却する方法

ホームインスペクションとは、家の「健康診断」のようなサービスです。
住宅の専門家が家の状態や劣化状況、不具合の有無を詳細に調査します。
売却前にホームインスペクションを受けると、購入希望者は家の状態を具体的に知ることができます。
築30年の家は、一見してもわからない劣化箇所や不具合がある可能性が高いため、ホームインスペクションをおこなって家の状態を明確にしておくと、購入希望者も安心です。
不具合や劣化箇所が明らかになっても、修繕や価格交渉の材料とすることができるでしょう。

リフォーム後に売却する方法

築30年の家は、経年劣化による不具合が生じている可能性が高いです。
水回りのトラブルや設備の故障など、生活に影響する問題があると、買主は購入をためらう可能性があります。
住む上での大きな不具合がある場合は、売却前にリフォームするのがおすすめです。
リフォームしたことをアピールすれば、購入希望者も安心して購入を検討できます。
リフォームによって家の価値を維持・向上できるため、売却価格のアップや成約率の向上が期待できるでしょう。
ただし、リフォーム費用を上乗せした価格で売却できるかどうかも確認してから、検討しましょう。

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まとめ

築30年以上の家は、建物の資産価値が下がるため、土地の価値のみで売却するケースもあります。
ただし、立地や土地の形状、大規模修繕後などの条件によっては築30年以上の家でも売却しやすいです。
スムーズに売却する方法は、古家付き土地としての売却、ホームインスペクションの実施、リフォームの実施の3つがあげられます。
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