最低敷地面積とは？最低敷地面積より小さく分筆した土地の売却方法も解説

広い土地は、複数の小さな土地に分ける「分筆登記」をすると、土地をそれぞれ別々に売却することができます。
しかし、最低敷地面積よりも小さい面積に分筆した場合、売却が困難になるため注意が必要です。
本記事では、埼玉県川越市で土地の売却を検討中の方に向けて、最低敷地面積とはなにか、調べ方や最低敷地面積よりも小さい土地の売却方法について解説します。

分筆前に要注意！土地の最低敷地面積とは？

土地の最低敷地面積とは、建物を建てるために必要な最小の土地面積のことです。
最低敷地面積は、建築基準法や都市計画法で定められており、地区計画区域・用途地域によって異なります。
建築基準法では、最低敷地面積の上限は200㎡までと定めており、その範囲内で具体的な数値を自治体が定めています。
最低敷地面積の制限がある理由は、小さな土地に建物を建てる方が増えると住宅地が密集し、日当たりや風通しが悪くなるためです。
最低敷地面積より小さい面積で土地を分筆してしまうと建物が建てられない土地となり、売却がむずかしくなるため注意が必要です。

地区計画区域・用途地域ごとの最低敷地面積

地区計画区域とは、都市計画法に基づき、都市の整備や発展を計画的に進めるために設定される区域のことで、主に市街化区域と市街化調整区域があります。
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用形態や建築物の建て方などを定めるための区分です。
都市の計画的な発展や住環境の保全を図る目的で定められ、各用途地域には、土地の利用や建築物の建築に関する制限が設けられています。
例として、最低敷地面積は、以下のように地区計画区域・用途地域によって異なる面積が定められます。

• 市街化区域：100㎡
• 市街化調整区域：150㎡
• 第一種低層住居専用地域（用途地域）：120㎡
• 第一種中高層住居専用地域（用途地域）：110㎡

たとえば、120㎡の最低敷地面積が定められている用途地域では、119㎡の面積の土地には建物を建てることができません。
一般的には、最低敷地面積は100㎡と定められることが多いです。
埼玉県川越市では、1区画の最低敷地面積を100㎡以上と定めています。
また、埼玉県川越市の市街化調整区域においては、川越市開発許可等の基準に関する条例により「条例で定める開発区域内において予定される建築物の敷地面積の最低限度は200㎡とする」と定めています。
ただし、建築物や地域によって例外もあるため、詳しくは役所で確認しましょう。

最低敷地面積の例外とは

最低敷地面積には、建築基準法第53条の2第1項に基づく例外規定もあります。
以下のような場合は、最低敷地面積の制限が適用されません。

• 建ぺい率の制限がない場合
• 周りに広い公園や道路などがあり、特定行政庁が許可した場合
• 特定行政庁が、用途上または構造上やむを得ないと認めて許可した場合
• 公共の建物（公衆トイレや派出所など）を建築する場合

建ぺい率の制限がない場合とは、建ぺい率が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物に該当する敷地を指します。
最低敷地面積未満の土地でも、周囲に広い公園や道路などがある場合は、特定行政庁が市街地の環境を害する恐れがないと認めた場合に建築が許可されます。
なお、最低敷地面積の制限は、土地を新たに分割して建物を建てる場合にのみ適用されるため、最低敷地面積が定められた時期よりも前に存在していた面積の小さい土地は、新築や再建築が可能です。

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分筆前に要チェック！土地の最低敷地面積の調べ方とは？

最低敷地面積の調査は、土地の価値や利用可能性を正確に把握するために不可欠です。
とくに土地を分筆して売却することを検討している場合、正確な情報を元に適切な判断を下すことが求められます。
最低敷地面積の調べ方は、以下のとおりです。

調べ方①不動産会社に依頼する

最低敷地面積を調べる際に、まずは所有する土地の地区計画区域・用途地域を調べる必要があります。
地区計画区域・用途地域は、インターネットで検索して調べることも可能ですが、見慣れない方にとっては、わかりにくいこともあるでしょう。
その点、専門家である不動産会社に相談すれば、地区計画区域・用途地域から最低敷地面積まで調査可能です。
不動産会社は地域の土地情報に詳しく、最低敷地面積の情報も把握しています。
また、自治体ごとの規定や特例なども知っていることが多いため、自分で調べるよりも正確な情報を得られる可能性が高いです。
土地を分筆後に売却予定であれば、売却査定まで依頼すると、手続きがスムーズに進むでしょう。

調べ方②自治体のホームページを活用する

自治体の公式ホームページを利用して、最低敷地面積に関する情報を調べる方法もあります。
多くの自治体は、都市計画や建築基準に関する情報を公式ホームページに掲載しています。
ホームページでは分かりにくい場合は、役所の担当課に問い合わせると良いでしょう。
なお、自治体によっては、特定の条件下で最低敷地面積の制限を緩和する「緩和規定」を設けている場合があります。
緩和規定が適用される場合は、最低敷地面積を下回る土地でも分筆や建築が可能になることがあるため、確認しておくことが重要です。

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最低敷地面積より小さく分筆した土地の売却方法とは？

最低敷地面積を下回る土地は、建物の建築に制限がかかるため、需要が下がり、売却がむずかしくなります。
しかし、売却方法によっては、スムーズに売却することも可能です。
最低敷地面積より小さく分筆した土地の売却方法は、以下のとおりです。

方法①隣地を買取・合筆する

最低敷地面積を満たすために、売りたい土地に隣接する敷地を一部または全部を買い取り、合筆登記をする方法があります。
合筆によって土地の面積が広くなれば土地の価値も上がり、建物を建てることも可能になるメリットがあります。
ただし、隣地を買い取る際は、建築基準法に基づく容積率や建ぺい率、接道義務などの規定も要チェックです。
上記規定は、建物を建築するときに関わるため、不動産会社に相談して調べることをおすすめします。

方法②隣地所有者に売却する

前述のとおり、最低敷地面積を下回る土地を市場に売り出しても、買主を見つけるのは大変です。
そんなときは、隣接する土地の所有者に交渉して、売却する方法がおすすめです。
隣地所有者は、自身の土地を拡張するために、隣接する土地の購入を検討することがあります。
たとえば、家の増築や駐車場、通路として使用するためなどの理由で、隣接する土地を必要とするケースがあります。
隣地所有者が上記のようなケースを検討しているときに交渉すれば、最低敷地面積未満の土地でも購入する可能性が高いです。

方法③不動産会社に買取依頼する

不動産会社によっては、最低敷地面積未満の土地でも買取する場合があります。
最低敷地面積未満の土地でも、その土地の将来的な価値や活用方法を見越して、買い取ることがあるからです。
また、不動産会社は土地の活用方法や市場価格を熟知しているため、隣地所有者と個人間で売買するよりも、適切な価格での売却が期待できます。
ただし、買取価格や買取する物件は不動産会社によっても異なるため、まずは不動産会社に相談してから、売却方法をご検討ください。

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まとめ

最低敷地面積とは、建物を建てるときに最低限必要となる敷地面積のことです。
そのため、土地の分筆前に不動産会社や自治体のホームページなどから調べることが大切です。
最低敷地面積未満で分筆した土地を売却する場合は、隣地所有者と交渉して売却する方法や不動産会社に買取依頼する方法があります。
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