生産緑地は売却できる？指定解除の要件や注意点をご紹介！

生産緑地に指定された土地は税制優遇を受けられるメリットがありますが、売却するとなると指定の解除をする必要があります。
本記事では、そもそも生産緑地とはなにか、売却時に必要な指定解除の要件や方法、指定解除をするときの注意点についてご紹介します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市内で生産緑地の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に確認したい「生産緑地」とは？

「生産緑地」とは、生産緑地法に基づき、都市部に位置する農業が義務付けられている土地のことです。
具体的には、都市計画法で定義される市街化区域内の農地や森林で、面積が500㎡以上（ただし、自治体の条例によりこの基準は変わることがある）の土地を指します。
生産緑地は、農業や林業が続けられる環境、たとえば良好な排水や日照条件を持っている必要があります。

生産緑地の役割とは？

生産緑地制度は、都市部の緑地が住宅地化されるのを防ぐ目的で設けられました。
都市部での農地の減少や生活環境の悪化を防ぐためのものです。
生産緑地に指定されると、30年間は農業を続ける義務が生じます。
しかし、その代わりに固定資産税などの税制上の優遇措置を受けることができます。
また、生産緑地に指定された土地を売却するときは、2022年問題について理解することも大切です。

2022年問題とは何か？

生産緑地制度が始まってから30年が経過する2022年、都市部では多くの生産緑地の農業継続義務が解除される年となります。
このため、生産緑地を宅地として転用し、売却を検討する土地所有者が増えることが予想されました。
一斉に多くの土地が売りに出ると、土地供給が過剰となり価格の下落が懸念されます。
上記理由による都市部での土地価格の下落の懸念は「2022年問題」と呼ばれ、不動産市場で話題となりました。
そこで、政府は2022年問題に対応するため、2017年に生産緑地法を改正し、指定期間を10年延長できるようにしました。
さらに、自治体の条例により、指定の面積基準を300㎡まで引き下げることも可能となっています。
また、生産緑地に指定された土地は農地としての活用だけでなく、直売所や農家レストランの設置も認められるようになりました。
これらの改正は、30年間農業を続けてきた事業者にとっては大きなメリットとなり、生産緑地としての継続を選択する動機付けとなっています。

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生産緑地の売却に必要な指定解除の要件や方法とは？

生産緑地として指定された土地を売却する場合、まずは生産緑地の指定を解除する必要があります。
指定解除の要件と手続き方法は、以下のとおりです。

生産緑地指定の解除要件

生産緑地の指定を解除するためには、以下の3つの条件のいずれかを満たす必要があります。

• 生産緑地の指定から30年経過している
• 主たる従事者が病気などにより、営農困難な状況にある
• 主たる従事者の死亡

生産緑地の指定から30年が経過している場合は、手続きによって指定を解除できます。
指定から30年経過していない場合は、生産緑地で中心的に農業を行っている方（主たる従事者）が、重度の病気や怪我をした場合、または亡くなった場合に指定を解除できます。
重度の病気や怪我とは、たとえば以下のとおりです。

• 両目の失明
• 足または腕の障害
• 働けないほどの精神的な障害
• 1年以上の入院

上記のように、主たる従事者が農業を続けることが困難になったときは指定解除できます。
ただし、主たる従事者が複数いる場合で、ほかの方が農業を続けられる状態であれば、指定の解除は認められません。

生産緑地指定の解除方法

生産緑地の指定を解除したいと思った場合、まずは役所にて、該当する土地の買取を自治体に申し出る「生産緑地買取申出書」と必要書類の提出が必要です。
必要書類は、以下のとおりです。

• 所有者全員の同意書
• 印鑑証明書（発行後3か月以内）
• 登記簿謄本・公図
• 生産緑地の位置図および区域図
• 農業従事者証明書

そのほか、主たる従事者の病気等による解除の場合は医師の診断書も必要です。
自治体は、買取申出を受けて、生産緑地を買い取るかどうかを判断します。
もし、買取を拒否された場合でも、3か月後には生産緑地の指定が自動的に解除されます。
買取申し出から1か月以内に自治体から買取可否の通知が届くでしょう。
買取が拒否された場合、自治体は農業漁業希望者を斡旋します。
斡旋期間は2か月ほどとなり、その期間に希望者が見つかれば、売買を交渉することが可能です。
生産緑地の指定解除後は、一般的な宅地としての利用や市場での売却も可能です。

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売却に必要な生産緑地の指定解除における注意点とは？

生産緑地の指定を解除して売却すると、現金収入を得られるメリットがあります。
しかし、生産緑地の指定を解除する際は、以下の点に注意しましょう。

注意点①固定資産税の増加

生産緑地に指定されると、固定資産税の軽減措置というメリットがあります。
しかし、生産緑地の指定を解除すると、その軽減措置がなくなります。
指定解除後の固定資産税は、宅地並みの評価となり、宅地並みに課税されることになるのです。
したがって、生産緑地に指定されていたときと比較して約10倍の税金がかかります。
急激な増税を緩和するための措置があるものの、5年後にはその10倍の税額を支払う必要があるでしょう。
そのため、指定解除後は、すみやかに売却するのがおすすめです。

注意点②納税猶予額の納税

相続税の納税猶予の特例が適用されている場合は、生産緑地の指定解除により、猶予されていた税金に利子税を上乗せした金額を納付しなければなりません。
利子税は相続税の申告期限の翌日から年3.6％です。
そのため、猶予している期間が長ければ長いほど、利子税が上乗せされるため、注意が必要です。
生産緑地の指定解除後に売却できた場合は、売却代金から支払うことができますが、すぐに売却出来なかった場合は、自己資金で支払わなければなりません。
したがって、相続税の納税猶予の特例を活用している場合は、納税資金を現金で用意しておく必要があります。

注意点③自治体の買取は保証されない

生産緑地を自治体に買い取ってもらうことは可能ですが、必ずしも買い取ってもらえるわけではない点にもご注意ください。
自治体による斡旋でも買主が見つからない場合、不動産市場で売却することになります。
しかし、市場に売り出してもすぐに売れなかった場合は、前述の税負担や売却期間の長さなどのリスクが伴います。
とくに、売却期間が長引けば、その間の税負担は自己資金で賄わなければならず、経済的な負担となる方もいらっしゃるでしょう。
これらの注意点を踏まえ、生産緑地の指定解除と売却を進める際は、十分な情報収集と計画が必要です。
不動産会社や税務の専門家に相談し、最適な選択をすることをおすすめします。

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まとめ

生産緑地とは、法律により農業の継続が義務付けられている土地のことを指します。
売却する場合は、生産緑地の指定解除の要件を確認し、指定を解除する手続きが必要です。
指定解除の注意点として、固定資産税が増える点や相続税の納税猶予額の納税、自治体が買い取る保証はない点が挙げられます。
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