2023-10-17
底地の所有が負担になったとき、売却を考える方も少なくありません。
しかし、通常の土地とは違い、所有者であっても売却が難しいのが現状です。
今回は底地とはなにか、売却するメリットとデメリット、売る方法について解説します。
埼玉県川越市で底地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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まずは、売却が困難とされる底地とはなにかを解説します。
底地とは、借地権が設定された土地や所有権のことで「そこち」と読みます。
第三者に貸し、賃料を得ている土地を指すため、貸地という表現がわかりやすいかもしれません。
土地の所有者である地主は、土地の賃貸によって収入を得る権利である、底地権を所有しています。
ご自身が所有している土地にマイホームなどを建てる場合、所有権を持っているため、自由に建築することが可能です。
しかし、所有権のない場所に建物を建てる際は、土地の所有者と賃貸借契約を締結する必要があります。
地主にとっては底地、マイホームの所有者にとってその土地は借地になるということです。
AさんがBという土地を所有していたとします。
CさんがAさんからその土地を借り、建てた建物をDとしましょう。
この場合、Bの土地はAさん、Dの建物はCさんが所有権を持つことになります。
Cさんには賃料を支払う代わりに、土地を自由に利用できる権利があるため、Aさんは自由に使うことはできません。
一般的な土地とは違い、ひとつの土地に対して複数の所有権が発生するのが底地の特徴です。
不動産の所有者には、固定資産税や都市計画税などの税金の納税義務が生じます。
底地も同様に、第三者が建物を建てて住んでいても、税金の納税義務は所有者に生じます。
自由に使えないにも関わらず、納税義務が発生することは、押さえておきたい注意点のひとつです。
不動産がいくらで売れるかを知るためには、まず評価額を調べなくてはなりません。
底地における所有権は、土地の評価額から借地権割合をマイナスすると算出できます。
たとえば評価額が3,000万円、借地権割合が70%の場合、評価額は「(3,000万円×(1-0.7))=900万円」です。
評価額は3割~4割ほどになるのが一般的です。
ちなみに評価額の調べ方には、固定資産税評価額や路線価など、複数の方法があります。
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続いて、底地を売却するメリット・デメリットを解説します。
メリットとしてまず挙げられるのが、自由に使えない土地を手放せることです。
先述のとおり、底地で賃貸借契約を締結した場合、自由に使える権利は借地人にあります。
売れば「使いたくても使えない…」という葛藤もなくなるでしょう。
また、借地権の期間は、一般的には長期で設定することになります。
そのため、1度借地権が設定されると、土地を返してもらうことは困難です。
売却によって、複雑な権利関係から解放されることになります。
税金の納税義務がなくなることも、メリットのひとつです。
先述のとおり、ご自身が所有する土地に第三者が建物を建てて住んでいても、税金の納税義務は所有者に生じます。
借地人と税金の負担割合について話し合い、支払ってもらうことも可能です。
しかし、借地人が滞納すれば、支払うのは地主となります。
底地を所有している限り、納税義務はなくならないため、金銭的な負担を軽減したい場合は売るのがおすすめです。
相続でのトラブルを防止できることも、メリットのひとつです。
万が一地主が亡くなり相続が発生すると、トラブルになる可能性があります。
相続人が1人なら問題ありませんが、複数人で取得した場合、共有名義の不動産が生じることになります。
共有名義の不動産は、売ったり活用したりする際に所有者全員の同意が必要です。
たとえ名義人を誰か1人に変更しても、自由に使えない土地をほしがる方はいないでしょう。
そのため、相続時はだれが底地を取得するかでもめる可能性があります。
あらかじめ底地を売却し現金にかえておけば、将来の相続トラブルを防げるのがメリットです。
デメリットとしてまず挙げられるのが、資産価値が下がりやすいため安く売ることになる点です。
先述のとおり、底地の評価額は3割~4割ほどになるのが一般的です。
評価額が低ければ、その分安く売り出すことになり、赤字になる可能性があります。
また、流動性が低いため、売却しにくくなるのもデメリットです。
家賃収入が得られなくなることも、デメリットのひとつです。
賃貸借契約を締結した場合、長期間に渡り家賃収入を得られます。
売却によって、地代や更新料なども入らなくなります。
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最後に、底地を売却する方法を解説します。
方法としてまず挙げられるのが、借地人に売ることです。
借地人として使っている以上、建て替えしたり増改築したりする場合は、地主の許可を得なくてはなりません。
購入すれば、その土地の所有権を得られ、自由に使うことが可能です。
所有権を得られることは、借地人とっても悪い話ではないため、高く売れる可能性もあるでしょう。
相談するタイミングとして適しているのは、建て替えや増改築の話があったときです。
長期間その土地を使う予定があるなら、快く購入してもらえるかもしれません。
底地と借地権を等価交換して売ることも、方法のひとつです。
地主と借地人がそれぞれ所有している、底地と借地権の一部を交換する方法となります。
両者が完全所有権のある土地を持てるので、地主側は通常の土地として売却できるのがメリットです。
借地人も自由に土地を使えるため、お互いにメリットが生じます。
また、同じ割合で土地を分筆し、等価交換する場合、税金を軽減する特例を利用できる可能性が高いです。
ただし、等価交換には専門的な知識が必要になるため、不動産会社へご相談ください。
底地を売りたいと考えたとき、借地人も借地権を売りたいと考えているケースがあります。
そのような場合、双方が第三者に所有権を売ることも可能です。
ひとつの土地として売却することになるため、高く売却できる可能性もあります。
売却を検討した際は、借地人に相談し、売ることを打診してみても良いでしょう。
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底地とは、借地権が設定された土地や所有権のことです。
売却によって税金の納税義務がなくなったり、相続時のトラブルを防止できたりするのがメリットですが、家賃収入を得られなくなるといったデメリットも生じます。
借地人に売ったり同時に所有権を手放したり、底地にさまざまな売却方法がありますが、借地人との相談が不可欠です。
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