埋蔵文化財がある不動産とは?デメリットや売却方法を解説

埋蔵文化財がある不動産とは?デメリットや売却方法を解説

この記事のハイライト
●埋蔵文化財のある不動産とは地中に遺構などが埋まっている土地のことで全国に約46万か所ある
●売却価格が下がりやすくなったり買主が見つかりにくくなったりするのがデメリット
●売却前に事前調査をおこなったり現在の建物が建った経緯を調べたりすることが早期売却への近道

所有している土地に埋蔵文化財があり「売却できるのか…?」とお悩みになる方もいらっしゃるでしょう。
そのような土地は売却しにくいと言われていますが、条件次第ではすぐに売れることもあります。
今回は埋蔵文化財がある土地とはなにか、デメリットや売却方法について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で埋蔵文化財包蔵地の不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却時に知っておきたい埋蔵文化財のある土地とは?

不動産売却時に知っておきたい埋蔵文化財のある土地とは?

まずは、不動産売却時に知っておきたい、埋蔵文化財のある土地について解説します。

埋蔵文化財のある不動産とは?

埋蔵文化財のある不動産とは、地中に文化財保護法の対象となる、遺跡や遺構などが埋まっている土地のことです。
文化財が埋まっていることが周知された土地は、埋蔵文化財包蔵地と呼ばれています。
埋蔵文化財の具体例は、下記のとおりです。

  • 遺跡:石器や土器、貝塚や古墳
  • 遺構:古代人の住居跡や炊事場の跡

歴史上、重要な建物の跡などが、埋蔵文化財に該当します。
また、文化財保護法では、時代の範囲が下記のように定められています。

  • 中世(1600年ごろまで):原則としてすべて対象
  • 近世(1600年ごろから江戸末期1860年ごろまで):地域に必要なものが対象
  • 近現代(明治以降):地域にとってとくに必要なものが対象

ただし、上記は一般的な範囲となっており、どの時代が対象となるかは自治体の教育委員会が判断します。
エリアによってルールが違い、遺跡の重要度など、条件次第で判断が変わります。
たとえば、周知の埋蔵文化財包蔵地でなくても、隣接しているだけで調査の対象になるケースもあります。
周辺の調査結果が存在すれば、埋蔵文化財包蔵地でも調査が不要な場合もあるでしょう。
建物が建っている場合の、そのまま調査するか、解体してから調査するかといった細かい判断は、すべて教育委員会がおこないます。

埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の数とは?

埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産は、全国に約46万か所あります。
毎年9千軒ほどの調査がおこなわれており、売却しようとしている不動産が調査対象になる可能性もあるでしょう。
埋蔵文化財包蔵地となる不動産は、各エリアの教育委員会が作成する、遺跡地図や遺跡台帳に記載されています。
しかし、すべての埋蔵文化財包蔵地が記載されているとは限りません。
そのため、記載されていない不動産も、埋蔵文化財包蔵地に該当する場合があるので、売却時は注意が必要です。

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埋蔵文化財包蔵地を不動産売却する場合のデメリット

埋蔵文化財包蔵地を不動産売却する場合のデメリット

続いて、埋蔵文化財包蔵地を不動産売却する場合のデメリットを解説します。

デメリット1:売却価格が下がりやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格が下がりやすいことです。
教育委員会との協議により、不動産売却時に発掘調査が必要と判断される可能性があります。
その際の調査費用は、買主負担になるのが一般的です。
埋蔵文化財包蔵地を保護するために、地盤改良がおこなえない可能性があることも、デメリットになります。
また、調査のために工事に遅れが生じるうえ、埋没文化財が発見されれば、さらに詳しい調査が必要です。
工期がさらに延びてしまい、調査結果によっては、希望する家が建てられない恐れもあるでしょう。
売却価格を下げざるを得なくなり、手元に残るお金が少なくなってしまうのがデメリットです。

デメリット2:買主が見つかりにくい

買主が見つかりにくいことも、デメリットのひとつです。
埋蔵文化財包蔵地の場合、文化財を保護するために、開発が予定どおりに進まない可能性があります。
発掘調査で貝塚や古墳、古代人の住居跡などが発見されれば、調査や記録のために、工事の中断を求められるでしょう。
状況によっては、工事内容の変更や工事自体が中止になる恐れもあります。
このように埋蔵文化財包蔵地はさまざまなリスクを抱えている不動産のため、売却時は買主が見つかりにくいのが現状です。

デメリット3:調査費用が高額になりやすい

デメリットとして、調査費用が高額になりやすいことも挙げられます。
発掘調査の際、必要となるのは下記のような費用です。

  • 人件費(調査員や警備員など)
  • 重機のレンタル費用
  • 発掘調査のための事務費用
  • プレハブが必要な場合は設置や撤去費用
  • 測量費用

どのくらいの費用がかかるかは、土地の面積や埋蔵文化財の量など、条件によって異なります。
平成29年度における発掘調査の費用(個人住宅の建築)の平均は、約95万円です。
土地の面積が広いほど、費用が高額になる傾向にあります。

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埋蔵文化財包蔵地における不動産売却の方法

埋蔵文化財包蔵地における不動産売却の方法

最後に、埋蔵文化財包蔵地における不動産売却の方法を解説します。

売却方法1:事前調査を可能な限りおこなう

売却方法として、まず事前調査を可能な限りおこなうことが挙げられます。
事前調査とは、先述した自治体の教育委員会が作成する、遺跡地図や遺跡台帳などを確認することです。
売却する不動産の周辺で、遺跡や遺構が出た場合なども、念のために調査しておきましょう。
事前調査をおこなっておけば、埋蔵文化財包蔵地でもスムーズな売却ができる可能性があります。

売却方法2:現在の建物が建った経緯を調べる

現在の建物が建った経緯を調べることも、売却方法のひとつです。
土地とともに建物も売る場合、新築時の記録を確認しておきます。
エリアによりますが、建築されたのが1970年以降であれば、建築確認済証に当時の調査結果が記載された意見書などがあるかもしれません。
また、建築当時の発掘調査によって、建築に問題がないなどのなんらかの判断をしたことがわかる資料が見つかる可能性もあるでしょう。
建物が建った経緯がわかる資料があれば、買主が将来家を建て直すことになった場合、本格的な調査をしなくて済む可能性が高いです。

売却方法3:重要事項説明を丁寧におこなう

重要事項説明を丁寧におこなうことも、売却方法で押さえてほしいポイントです。
重要事項説明とは、取引条件や注意事項などを、不動産会社が買主に対して説明することです。
埋蔵文化財包蔵地の売却時は、知っている情報を買主にすべて伝え、内容を理解してもらいます。
将来、家を建て替える場合は工事が必要になるのか、どのような手続きを踏むべきなのかを記載することがポイントです。
また、困ったときの相談窓口も伝えておくと、買主は安心して購入できます。
将来どのような工事や手続きが必要になるのかを予測し、重要事項説明を丁寧におこなえば、引き渡し後のトラブルを防止できるでしょう。
ちなみに、上記のような内容をまとめた書類を、重要事項説明書といい、売却の際には不動産会社が作成します。

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まとめ

埋蔵文化財のある不動産とは、地中に文化財保護法の対象となる、遺跡や遺構などが埋まっている土地のことです。
売却価格が安くなったり買主が見つかりにくかったり、調査費用が高額になりやすいといったデメリットが生じます。
しかし、売却前に事前調査をおこなったり、現在の建物が建った経緯を調べたりすると早期の売却が見込めます。
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