土地もリースバックできる?土地活用方法についても解説!

土地もリースバックできる?土地活用方法についても解説!

この記事のハイライト
●土地でもリースバックを利用できるが住宅のリースバックとは仕組みが異なる
●リースバック方式に対応した土地活用方法にはコンビニ経営や賃貸経営などがある
●リースバック方式の土地活用には自己資金の負担や空室リスクがないというメリットがある

リースバックとは、不動産を売却したあともそのまま住み続けられるとして注目のサービスです。
居住用住宅に限らず、倉庫や工場も対象ですが、建物がない土地のみにも利用できるのでしょうか。
この記事では、土地にもリースバックができるのか、土地活用の方法もあわせて解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で土地活用についてお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

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土地のみをリースバックできる?その仕組みとは

土地のみをリースバックできる?その仕組みとは

土地がリースバックの対象なのかを知る前に、まず一般的なリースバックの仕組みについて理解しておく必要があります。
不動産におけるリースバックは、不動産を活用した資金調達の1つです。
具体的には、不動産会社に家を売ってまとまった資金を得たあと、続いて賃貸借契約を結びます。
その後は、不動産会社に毎月賃料を支払い、その家に住み続けられるという仕組みです。
自宅を現金化したあとも、生活環境を変えずに同じ家で生活できる点が大きなメリットです。

土地のみでもリースバックは可能

リースバックは、土地に対しても利用することができます。
ただし土地のリースバックは、住宅のリースバックとは少し仕組みが異なるため注意が必要です。
土地のリースバックは「建設協力金方式」とも呼ばれ、住宅のリースバックとは取引形態が異なります。
流れとしては、まず事業者から建設協力金を受け取り、土地の所有者が事業内容に合った建物を建て、事業者に貸し出します。
土地を活用したい所有者と、事業をおこなう土地を探している事業者を結びつけるのが土地活用のリースバック方式です。
なお、事業者からの建設協力金で建てた建物の所有権は、土地の所有者にあります。

土地活用のリースバック方式の流れ

リースバック方式で土地活用を始めたい場合、以下の流れで進めていくことになります。

  • 事業者を決める
  • 事業者から建設協力金を受け取る
  • 事業者が希望する建物を建築する
  • 建設した建物を事業者に貸し出す
  • 事業者から月々の賃料を受け取る

リースバック方式で土地活用を始めるには、まず事業者を決めなければなりません。
基本的には、デベロッパー(土地や街の開発事業者)とリース契約を結ぶことになります。
知識が豊富なデベロッパーであれば、土地の適性や市場を考慮したうえで、最適な事業計画を提案してくれるでしょう。
事業者とリースバック契約を結んだら、建設協力金を受け取ります。
この建設協力金を利用して建物を建築しますが、費用が足りなければ自己資金から捻出しなければなりません。
自己資金が用意できない場合は、不足分を金融機関から借り入れることになります。
建物が完成して事業が始まったら、土地の所有者は事業者から毎月の賃料を受け取ります。
ここで注意したいのが、賃料の満額を受け取れるわけではないことです。
建設協力金は毎月の賃料から差し引いて事業者に返済する必要があるため、受け取る賃料は建設協力金を差し引いたあとの金額になります。

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リースバック方式が使える土地活用方法とは

リースバック方式が使える土地活用方法とは

続いて、リースバック方式が使える土地活用方法を解説します。

コンビニ経営

リースバック方式は、コンビニ経営でも利用できます。
土地の所有者がコンビニエンスストアを建設し、それを企業が借り上げて経営する仕組みです。
ただし、コンビニ経営は建設協力金を受け取れないことが多い傾向にあります。
建設協力金を受け取れないとなると、土地の所有者が自己資金で店舗を建築しなければなりません。
また、コンビニエンスストアはライバルも多いため、契約後すぐに潰れてしまうリスクもあります。

アパート経営

土地活用の代表であるアパート経営にも、リースバック方式を利用できます。
この場合、建築協力金を受け取ったあとにアパートなどを建設し、専門業者に貸し出す仕組みです。
個人でのアパート経営では、入居者募集や建物の掃除などはすべてご自身でおこなうか、お金を払って専門業者に委託しなくてはなりません。
リースバック方式であれば、これらの業務はすべて事業者がおこなうので、土地の所有者は手間を省けます。
入居者が毎月支払う家賃は得られませんが、その代わり事業者から賃料を得ることができます。

テナント経営

リースバック方式を利用した土地活用として、テナント経営もおすすめです。
商業施設などを建設するとエリアの利便性が高まるため、地域貢献にもつながるでしょう。
アパート経営に比べ退去する可能性が低いので、より安定した収入も期待できます。
ただし、立地によっては集客性が低いと判断され、契約するテナントが見つからない可能性もあるため注意が必要です。
所有する土地がテナント経営に向いているかどうか、周辺環境や立地条件なども含めて判断する必要があるでしょう。

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土地をリースバックするメリット・デメリット

土地をリースバックするメリット・デメリット

最後に、土地活用でリースバックを利用するメリット・デメリットを解説します。
後悔しないためにも、良い点と悪い点どちらも理解したうえで、リースバック方式を用いるか判断しましょう。

メリット1:自己資金の負担を減らせる

土地活用におけるリースバックのメリットは、なんといっても自己資金の準備が不要なことです。
たとえばアパート経営を始める場合、建物を建設するために何千万円という資金が必要です。
リースバック方式であれば、事業者から建築協力金を受け取れるため、コストを抑えて土地活用ができます。
なお、建築協力金が足りない場合は自己資金から捻出しなければなりませんが、不足が出るケースはほとんどありません。

メリット2:空室リスクがない

空室リスクがないことも、土地活用におけるリースバック方式のメリットです。
空室リスクとは、空室が生じて最大限の賃料収入を得られないリスクのことです。
物件を所有していても、空室が多ければ本来得られるはずの収入が得られず、場合によっては経営が困難になることもあります。
そのため物件のオーナーは、より多くの賃料収入を得るために、空室リスクを回避しなければなりません。
リースバック方式は、建築協力金を支払った相手が入居するため、空室リスクがないというメリットがあります。

デメリット:固定資産税が増加する

リースバック方式で建てた建物の所有権は土地の所有者にあるため、建物にかかる固定資産税も支払う必要があります。
契約が続いている間は事業者から賃料を得られるため、そこまで負担に感じることはないかもしれません。
しかし事業者が契約を放棄したり、リース契約が終了したりしたときは注意が必要です。
土地に加えて建物の固定資産税も支払う必要があるため、負担が大きくなり生活にまで影響が出るかもしれません。
こうした事態を回避するためにも、賃料が入ったらある程度貯金をしておき、固定資産税の支払いにあてるようにしましょう。

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まとめ

土地でもリースバックは利用できますが、住宅のリースバックとは仕組みが異なります。
リースバック方式の土地活用は、土地を効率的に活用したいものの、十分な自己資金がないという方におすすめです。
コンビニ経営や賃貸経営、テナント経営など、リースバック方式に対応した土地活用方法はたくさんあります。
その一方で、固定資産税が増額するなどのデメリットもあるため、資金計画をしっかり立てることが大切です。
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