任意売却時に譲渡所得税などの税金はかかる？税金滞納による影響も解説！

住宅ローンの返済が厳しくなったときに、任意売却という選択肢があります。
不動産を売却するとさまざまな税金がかかりますが、任意売却ではどうなるのでしょうか。
この記事では、不動産売却の際にかかる税金の種類や、税金滞納による影響などを解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却の際にかかる税金とは？税金の種類について

本来、住宅ローンが残っている不動産は、抵当権を抹消してからでないと売却できません。
抵当権とは、ローン契約者の返済が滞った場合に、金融機関が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権を抹消するにはローンを完済しなければなりませんが、残高が多いと売却代金や自己資金では賄えないこともあります。
このような場合に有効なのが、任意売却です。
債権者が任意売却に同意すれば、所有者は一般市場で不動産を売却し、その代金をローンの返済にあてられます。
ただし、任意売却であっても通常の不動産売却と同様に税金がかかるため、事前に費用の目安を把握しておくことが大切です。
ここからは、不動産売却で発生する税金について解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、住民税と所得税の総称です。
不動産売却によって利益が生じた場合に、その利益の部分に対して課税されます。
ただし、ここでいう利益とは、不動産の売却価格そのものではありません。
売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたあとの金額が利益にあたります。
取得費とは不動産を取得した際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却した際にかかった費用のことです。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下なら短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得に該当します。

• 短期譲渡所得：税率39.63％
• 長期譲渡所得：税率20.315％

なお、マイホーム売却時には3,000万円の特別控除が用意されています。
特例の要件に当てはまる方で利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

印紙税

印紙税は、買主と結ぶ売買契約書に対してかかる税金です。
印紙税の税額は、売却する不動産の契約金額によって異なります。

• 契約金額500万円超～1,000万円以下：印紙税額5,000円
• 契約金額1,000万円超～5,000万円以下：印紙税額1万円
• 契約金額5,000万円超～1億円以下：印紙税額3万円

なお、令和6年3月31日までに作成される契約書については、軽減税率が適用されます。
上記は軽減税率が適用されたあとの金額です。

登録免許税

登録免許税は、不動産に設定された抵当権を抹消する際にかかる税金です。
税額は不動産1つにつき1,000円で、一戸建ての場合は土地と建物それぞれに課税されます。
なお手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として数万円ほどの費用がかかります。

消費税

個人所有の不動産を売却する際は、売却価格に消費税が課されることはありません。
ただし不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う報酬に対しては消費税がかかります。

▼この記事も読まれています
家を売却する際のホームステージングとは？メリットや費用を解説

任意売却では譲渡所得税がかからない？その理由や税金の特例について

不動産売却時にかかる税金のなかでもっとも高額になりやすいのが、譲渡所得税です。
ただし任意売却の場合、譲渡所得税が課税されるケースはほとんどありません。
ここからは、その理由について解説します。

売却益が出ないケースが多いため

譲渡所得税は、不動産を売って譲渡所得（利益）が生じた場合に課される税金です。
任意売却で不動産を手放す場合、ほとんどのケースで譲渡所得が発生しません。
不動産売却によりローンを完済できるのであれば、そもそも任意売却を選択する必要がないためです。
譲渡所得税が発生しなければ、譲渡所得税はかかりません。

3,000万円の特別控除を適用できるため

売却した不動産がマイホームかつ一定の要件に当てはまる場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用できます。
この特例を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。
任意売却で譲渡所得が3,000万円を超えるケースは少なく、ほとんどのケースで非課税となります。
特例を適用するには要件を満たす必要があるため、事前に国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。

強制換価等による特例が認められるため

強制換価等による特例とは、資力を失い債務の弁済が難しい方に対し、特定の税金を非課税とする制度です。
任意売却で不動産を手放す場合、強制換価等による特例が認められるケースが多い傾向にあります。
この特例が認められれば、譲渡所得税はかかりません。
このような理由から、任意売却では譲渡所得税が課税されにくいとされています。

▼この記事も読まれています
中古マンションの売却にリースバックは利用可能？売却する際の注意点も解説

税金を滞納している状態でも任意売却はできる？

任意売却を検討されている方のなかには、税金を滞納してしまっている方も多いのではないでしょうか。
税金を滞納している場合、任意売却ができるのかと不安な方もいらっしゃるでしょう。
税金を滞納していても任意売却は可能ですが、場合によっては自宅を差し押さえられてしまう可能性があります。
最後に、税金滞納時の注意点、任意売却を成功させるコツなどを解説します。

長期間の滞納は差し押さえのリスクがある

税金を長期間滞納すると、行政処分により自宅が差し押さえられる可能性があります。
自宅が差し押さえられた状態では任意売却ができないので、行政に解除してもらうよう依頼しなければなりません。
不動産を売却したお金で滞納した税金を支払えると行政に判断されれば、差し押さえを解除してくれる可能性が高まります。
任意売却の決定権を握っているのは行政だと考え、交渉は慎重に進めるようにしましょう。

売却代金は原則ローンの返済にあてられる

任意売却で得たお金は、原則として住宅ローンの返済にあてられます。
それでも残債が生じた場合は、無理のない金額で月々の分割払いに変更し、返済を続けるのが一般的です。
つまり債権者からすると、任意売却後にローン契約者が生活を立て直し、安定して返済し続けられる状態が理想だといえます。
そのため、任意売却によって得た売却代金の一部を、滞納している税金の支払いに回して良いとする債権者は少なくありません。
任意売却後の返済計画について債権者と話し合う際は、滞納している税金の支払いについても交渉してみることをおすすめします。

任意売却を成功させるには？

任意売却をおこなうには、競売の開札日までに物件を引き渡しておく必要があります。
もし開札日を過ぎてしまった場合、それ以降は任意売却をすることはできません。
競売にかけられると、任意売却時よりも低い価格で取引され、多くの残債が生じる可能性があります。
少しでも高く売って残債を減らすためには、競売にかけられる前に任意売却を完了させることが大切です。
任意売却を検討し始めた段階で、金融機関や不動産会社に相談して、早めに手続きを進めていきましょう。

▼この記事も読まれています
マンション売却に多い失敗事例とは？対策と成功のためのポイントを解説！

まとめ

任意売却の場合も、通常の不動産売却と同様に印紙税や登録免許税といった税金がかかります。
譲渡所得税については、特例の適用によって非課税となるケースが少なくありません。
特例には適用要件があるため、あらかじめ国税庁のホームページで確認しておくことをおすすめします。
川越エリアの不動産売却なら「川越不動産」へ。
売りたい人だけではなく、買いたい人にも手厚いサービスを提供しています。
経験豊富なスタッフが在籍しており、お客様の要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。