中古マンションの売却にリースバックは利用可能?売却する際の注意点も解説

中古マンションの売却にリースバックは利用可能?売却する際の注意点も解説

この記事のハイライト
●中古マンションでも、査定さえ通れば一戸建てのようにリースバックを利用することはできる
●中古マンションと一戸建てのリースバックの大きな違いは、現地調査の重要度や築年数による資産価値の減少率などがある
●中古マンションをリースバックで売却する際は、管理組合から外れることや立地によってリースバックの契約条件が変わることに注意する

一戸建てに多いリースバックですが、中古マンションでも物件の状態や立地によっては利用できることがあります。
しかし、一戸建てに比べれば利用しづらいのも事実であるため、利用できる条件や注意点をあらかじめ把握しておくことが大切です。
そこで、中古マンションの売却にリースバックは利用できるかどうか、また一戸建てのリースバックとの違いと注意点を解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

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中古マンションの売却にリースバックは利用できるか

中古マンションの売却にリースバックは利用できるか

リースバックとは、セールス・アンド・リースバックの略で、自宅を売却したあとに家賃を支払いながら住み続けることができる契約のことです。
売却によりまとまった資金が得られるため、住宅ローンの返済に充てたり、老後の資金として取得したりさまざまな使い方ができます。
ここでは、そんなリースバックを中古マンションでも利用できるかについて解説します。

リースバックはマンションでも利用可能?

一般的に、一戸建てに利用されていることが多いリースバックですが、中古マンションでも利用できるのでしょうか。
結論から言えば、中古マンションでもリースバックを利用することはできます。
ただし、中古マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの月々の負担があるため、買い取ったあとの負担が大きいことで断られるケースもあります。
中古マンションを買い取ったあとに、これらの費用を負担するのは不動産会社です。
これらの負担が大きいため、一戸建てよりもリースバックが難しくなるのです。
また、リースバックを利用できても、毎月支払う家賃が高くなる場合があります。
さらに、ホームページ上には「マンションは利用不可」と記載していなくても、実際に問い合わせたら断られるケースもあります。
その理由としては、地域によってマンションを扱わない場合があったり、一戸建てのリースバックをメインとしている会社はマンションを厳しく審査することがあるためです。

中古マンションが利用できる条件とは

リースバックを利用するには、不動産会社による物件査定をクリアする必要があります。
たとえば人気のないエリアにあったり、違法建築物であったりする場合は、リースバックの契約後に売却が見込めないため審査が通らないことがあります。
また、マンション自体に問題がなくても、共同名義人の同意が得られない場合や家賃を支払う能力がない場合なども利用することができません。
なお、査定基準や利用可能な物件種別は不動産会社によって異なるため、リースバックを利用したい場合はまずは問い合わせてみると良いでしょう。

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リースバックを利用して中古マンションと一戸建てを売却する際の違い

リースバックを利用して中古マンションと一戸建てを売却する際の違い

次に「中古マンションのリースバック」と「一戸建てのリースバック」の違いについて解説します。
両者の大きな違いは以下のように3つあります。

  • 現地調査の重要度
  • 築年数に応じた資産価値の減少率
  • 不要になるコスト

それぞれの違いについて解説します。

違い①現地調査の重要度

まず1つ目の違いは、現地調査の重要度です。
一戸建ての場合は注文住宅が多く1つ1つが違うため、正確に現地調査をしなければ正しい査定額が算出されません。
そのため、接道状況の確認、隣地との境界線や高低差、建物の構造、嫌悪施設の確認などさまざまな調査が必要です。
一方で、マンションの場合は分譲が多いため、管理会社などから図面などが入手しやすいです。
また、同じマンション内で部屋が売りに出ていれば、それを参考にしてある程度の査定額が算出できます。
このように、マンションは一戸建てと比べると現地調査が不要なケースもあるため、それほど重要度が高くないのです。
しかし、一方でマンションは一戸建てよりも正確な査定をしやすい特徴があるため、査定・買取がスムーズに進みます。

違い②築年数に応じた資産価値の減少率

2つ目の違いは、築年数による資産価値の減少率です。
一戸建ての場合は、築年数による資産価値の影響は大きく、築15年では建物の価値は20%、築35年では10%以下まで下落します。
一方でマンションの場合は、購入直後に10%程度下落するものの、その後は緩やかに減少していき築35年で30%維持されています。
一見すると、一戸建てよりもマンションのほうが価値が高いように思えるかもしれません。
しかし、一戸建ての場合は土地があるため、建物の価値が減少しても土地の価値はさほど変わらないのです。
そのため、築年数が経過すればするほどマンションよりも一戸建てのほうが買取額が高くなるという特徴があります。
ただし築浅のマンションであれば、資産価値の下落スピードが緩い分買取額が高くなります。

違い③不要になるコスト

リースバックによりマンションを売却すれば、売主は管理費や修繕積立金、火災保険、地震保険、固定資産税などの負担がなくなります。
とくに修繕積立金は金額が大きくなるため、負担がなくなることは大きなメリットになるでしょう。
一方で、一戸建ての場合は、修繕費、地震保険、火災保険、固定資産税の負担がなくなります。

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中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

最後に、リースバックを利用して中古マンションを売却する際の注意点を確認しておきましょう。
リースバックで売却する主な注意点は以下の2つです。

  • 管理組合から外れる
  • マンションの立地でリースバックの条件が変わる

それぞれの注意点をご説明します。

注意点①管理組合から外れる

マンションの場合は、所有者で共有部分を管理するために管理組合があります。
リースバックによって所有者から居住者へ変わるため、管理組合から外れることになります。
そのため、周囲の住民からリースバックしたことが知られてしまう可能性があるため注意しましょう。
また、管理組合から外れると、総会への参加権や議決権もなくなります。

注意点②マンションの立地でリースバックの条件が変わる

マンションの立地によっては好条件でリースバックを契約できることがあります。
たとえば、以下のようなマンションの場合です。

  • 主要駅から徒歩10分以内
  • 周辺に買い物施設などが充実している
  • リフォームによりきれいな状態である
  • 築年数が浅いマンション
  • 大規模修繕直後のマンション

上記のようなケースの場合は、第三者へ売却する際に売れやすいという特徴があるため、買取価格が高くなったり、家賃を緩和したりすることがあります。
そのため、このような特徴に当てはまる場合は、中古マンションでも積極的にリースバックの利用を検討してみると良いでしょう。
なお逆に、上記の特徴に当てはまらない場合は、リースバックの審査が通らない可能性があります。

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まとめ

リースバックを利用できるのは、必ずしも一戸建てのみとは限らず、中古マンションでも利用できることがあります。
とくに立地が良い場合は、好条件でリースバックを契約できる可能性があります。
ただし、不動産会社によってはマンションのリースバックをお断りしているところもあるため、事前に確認をしたほうが良いでしょう。
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