既存住宅売買瑕疵保険とは？売却時のメリット・デメリットを解説

中古住宅を売却するときは「売買契約後に不具合が見つかって買主とトラブルにならないか」と心配ですよね。
そこでおすすめしたいのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
本記事では、既存住宅売買瑕疵保険の概要や売却時に加入するメリット・デメリットについて解説します。
埼玉県川越市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売買契約時に加入できる保険です。
売主がこの保険に加入すると、買主から契約不適合責任による修繕費用を要求された場合に、保険会社が保証の範囲内で負担します。
具体的には、引き渡した不動産に瑕疵（欠陥、不具合）が発覚した場合、買主から請求される修繕費用に応じて保険金が支払われます。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、取引において引き渡した物が契約内容と異なる品質、数量、種類の場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、売買契約を結んで引き渡した不動産に雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、買主は売主に対し修繕費用の請求や代金の減額等を求めることができます。
既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、売主は買主から契約不適合による修繕費用を請求されたときに保証が受けられるため安心です。
とくに、築年数の古い建物を売買するときは入っておきたいところでしょう。
ただし、既存住宅売買瑕疵保険に加入するには住宅保証機構などの専門機関による検査が必要です。

既存住宅売買瑕疵保険の対象

既存住宅売買瑕疵保険では、主に以下の項目が保証対象です。

• 基本的な構造部分：建物の基礎、土台、床、柱、壁など
• 雨漏りをする箇所：屋根、窓などの開口部、外壁など

上記のように、建物の基盤となる部分や雨漏りが発生する箇所が保証対象となります。
エアコンなどの付帯設備は保証の対象外となるため、ご注意ください。

保険料や費用の相場

既存住宅売買瑕疵保険は、適用期間や保証額、物件の広さによって保険料が異なります。
たとえば、一戸建て住宅で保証額が最大500万円、保険の適用期間が2年の場合、家の広さごとの相場は以下のとおりです。

• 125㎡未満：約2万6,000円
• 125㎡以上：約2万8,000円

一戸建て住宅で保証額が最大1,000万円、保険の適用期間が5年の場合は以下のとおりです。

• 125㎡未満：約4万9,000円
• 125㎡以上：約5万5,000円

このように家の広さや保証額、適用期間によって保険料に差が出ます。
分譲マンションの場合は一戸建て住宅よりも保険料が安くなり、相場は約1万5,000円～3万1,000円です。
保険期間が短く最大保証額も少ないコンパクトな住宅だと、保険料も比較的安くなります。
また、家の検査料として別途5万円から10万円程度かかることもあります。
なお、住宅瑕疵担保責任保険法人によっても料金が異なる場合があるため、複数社から見積もりを取って検討するのがおすすめです。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットとは？

中古住宅の売却にあたって既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、以下のようなメリットがあります。

①トラブル防止になる

売主は、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、売買契約後に物件に関する欠陥や不具合が発覚した際のリスクやトラブルを軽減できるメリットがあります。
物件を引き渡した後に万が一欠陥が発覚しても、保険会社が修繕費用を補償するため、修繕費用の負担を最小限に抑えることが可能です。
さらに、修理の手配も保険会社がおこなうため、買主との直接のやり取りをする手間も省けます。

②買主に安心感を与えられる

既存住宅売買瑕疵保険が適用されている物件は、買主にとっても安心して取引ができるメリットがあります。
もし売買契約後に欠陥が見つかった場合でも、修繕費用の補償が受けられるため、中古住宅を購入するときの不安が軽減されます。
また、売主にとっても既存住宅売買瑕疵保険に加入する際に、事前に不具合をチェックすることができるため、安心です。
さらに、売り出す際に既存住宅売買瑕疵保険に加入済みであることを強調することで、家の安全性の宣伝にもなり、買主にアピールできます。

③税制優遇措置がある

既存住宅売買瑕疵保険に加入済みの家を購入すると、買主に税制の優遇措置があります。
対象の税制優遇措置は、以下のとおりです。

• 住宅ローン減税：一定期間、毎年のローン残高に応じて所得税や住民税を節税可能
• 居住用財産の買換え特例：元の家の売却利益に対する課税を新居を売却するときまで先延ばしできる
• 登録免許税の軽減措置：売主から買主への所有権移転登記の登録免許税の税率を1.7％減税できる
• 不動産取得税の軽減措置：不動産取得税を算出するときに、固定資産税評価額から一定額控除できる

これらの優遇措置により、既存住宅売買瑕疵保険に加入済みの家を購入することは、買主にとって税金面でメリットがあり、売主も売却する際にメリットとしてアピールできます。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットとは？

既存住宅売買瑕疵保険にはデメリットも存在するため、加入前に比較検討することが大切です。
既存住宅売買瑕疵保険のデメリットは、以下のとおりです。

①保険料・検査料の負担

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、加入するために必要な検査の検査料や保険料の費用がかかるデメリットがあります。
保険料や検査料は合計して平均7万円～14万円程度かかるため、決して安い金額ではありません。
不動産を売却する際は、そのほかにも仲介手数料や登記費用、印紙税など、さまざまな出費が伴います。
そのため、自己資金に余裕がない方にとっては、売却に伴う諸費用に追加で保険料や検査料がかかるとなると大きな負担となります。
仲介手数料や登記費用は、住宅の売却代金で賄えますが、既存住宅売買瑕疵保険の保険料や検査費用は売却代金を受け取る前に前払いするため注意が必要です。
ただし、保険料は買主と売主の双方が負担して支払うことができます。
保険料の負担割合は買主と交渉して決めましょう。

②改修工事を要する

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには検査が必要ですが、検査の結果不具合が発覚した場合は改修工事をして、再検査しなければなりません。
そのため、改修工事が必要となった場合は、工事費用や工事が完了するまで時間がかかる点がデメリットです。
とくに、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、現在の耐震基準を満たすために、大幅な改修工事が必要となることもあります。
自治体によっては改修費用の一部を補助してくれる場合もありますが、それでも数十万円の自己負担は覚悟しておいたほうが良いでしょう。
「保険料・検査料の負担や改修工事を要するのはデメリットが大きい」と感じる場合は、そのほかの選択肢もご検討ください。
たとえば、不動産会社に買取依頼する場合、契約不適合責任を免責にしたり、改修工事をせずにそのままの状態で売却したりすることが可能です。
また、古い家屋を解体して更地状態で売却する方法もあります。
どの選択肢が最適になるかは、物件によって異なるため、まずはお気軽に売却査定をご利用ください。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売買契約で引き渡した物件に瑕疵があった場合に保証する保険のことです。
中古住宅の売却時に加入すると、トラブル防止や取引の安全性、税制優遇のメリットが得られます。
一方でデメリットは、保険料・検査料といった費用がかかる点と改修工事を要する場合がある点です。
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