市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ？売却のコツも解説

市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のことで、建物の建築や増築に制限があります。
もし市街化調整区域にある不動産を相続したら、仲介よりも買取を検討するのがおすすめです。
そこで今回は、市街化調整区域にある不動産を売却するコツや買取がおすすめな理由を解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ！市街化調整区域とは？

はじめに、市街化調整区域の概要や目的について解説します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、利便性よりも景観や自然環境を重視し、市街化を抑制する地域です。
住宅や施設の建設を目的としていないため、原則として建物を建てることができません。
新たに住宅を建てたり増築したい場合は、自治体に申請して許可を得る必要があります。
高層ビルや商業施設の建設がおこなわれにくいため、静かな環境で生活したい方におすすめです。

市街化調整区域と市街化区域の違いは？

市街化調整区域のほかには、市街化区域があります。
市街化区域は市街化調整区域とは反対に、市街化を率先しておこなう地域です。
人々が暮らしやすくなるよう、病院やスーパーマーケットなど生活に欠かせない施設を積極的に建設しています。
街の開発が進んでおこなわれるため、周囲の環境が変化しやすい点が特徴です。

市街化調整区域の目的とは？

市街化調整区域の概念がなく、誰でも自由に住宅や施設を建設できてしまうと、農地や森林などの自然環境がなくなってしまいます。
また、街づくりが広大な範囲でおこなわれた場合、自治体は下水道管を設置したり道路を修繕したりしなければなりません。
自然環境を守り、自治体の運営費増加を防ぐためにも、市街化調整区域を設けて街づくりをコントロールする必要があります。

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市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ！その理由とは？

市街化調整区域にある不動産は売却しにくいため、仲介よりも買取がおすすめです。
ここからは、市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由と、買取がおすすめな理由を解説します。

インフラ環境が整っていないことが多い

市街化調整区域は自然や資源を守るための地域であり、人が住むことを目的としていません。
そのため、電気・ガス・水道などのインフラが整備されていないケースも多いです。
もしインフラ環境が不十分な場合は、不動産を購入したあとに、買主自身で整えなければなりません。
そうなると多大な労力と費用がかかるため、市街調整区域にある不動産はどうしても敬遠されがちです。

新たに建物を建築できない

市街化調整区域で新たに建物を立てる場合、自治体からの許可が必要です。
また新築時だけでなく、リフォームや増改築をおこなう際も、実施する前に許可を得なければなりません。
買主が建て替えやリフォームを予定している場合、不動産購入後に多大な手間を強いられてしまいます。
また建物の容積率や建ぺい率などは、自治体や土地の条件によって決まるため、買主の希望する住宅を建てられないかもしれません。
さまざまな制限がある市街化調整区域は、市街化区域に比べるとどうしても売れにくくなってしまいます。

住宅ローンを組めない可能性がある

不動産を購入するときは、ほとんどの方が住宅ローンを組みます。
住宅ローンは、対象の不動産を担保にお金を借り入れる仕組みです。
市街化調整区域にある不動産は、金融機関からの担保評価額が低くなりやすいため注意が必要です。
金融機関に「ローンの金額に担保が見合わない」と判断されてしまうと、融資を受けられない可能性があります。
住宅ローンを利用できなければ、購入希望者は不動産を現金一括で購入することになり、ほとんどの場合購入を見送られてしまいます。

市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ

市街化調整区域にある不動産を仲介で売り出すと、上記の理由により長期間売れ残ってしまう可能性があります。
不動産は売れ残り感が出てしまうと、さらに売却が難しくなり、値下げを検討せざるを得なくなってしまいます。
また、売却期間中も固定資産税やメンテナンス費用などが発生するため、なるべく早く手放すのが望ましいです。
不動産の売却方法には仲介と買取がありますが、市街化調整区域にある不動産は買取を検討しましょう。
仲介は、売却依頼を受けた不動産会社が、買主との間に立って両者の契約を取りまとめる方法です。
一方で買取は、個人の買主を探すのではなく、不動産会社が直接売主から物件を買い取ります。
はじめから売却先が決まっているため、売れ残り続けてしまう心配がありません。
買主を見つけるまでに3～6か月程度の時間を要す仲介に比べて、買取であれば約数週間程度で現金化できます。
時間をかけずに売却することで、メンテナンス費用や固定資産税といった維持費の節約にもつながるでしょう。

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市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ！売却のコツ

最後に、市街化調整区域にある不動産をなるべくスムーズに売却するコツを解説します。

農地転用後に売却する

土地には「地目」があり、宅地、田、畑などのように土地の用途が定められています。
市街化調整区域は自然環境を維持するためのエリアなので、地目が田や畑などの農地になっていることも多いでしょう。
地目が農地になっていると、原則として一般の方には売却できません。
農地を購入できるのは、農業従事者や地域の農業委員会に許可を受けた農家と決められているためです。
近年は農業をやる方も減少しており、一般の方に売却できないとなると買主を見つけるのが難しくなります。
このような場合は、農地転用の許可をもらい、ほかの用途で使用できるようにしてから売り出すのも一案です。
農地転用とは、農地を農地以外の用地に転換することをいいます。
農地を宅地に転用できれば、買主の幅が広がり、スムーズな売却が期待できるでしょう。
農地転用の申請方法
農地転用をおこなうには、以下のような書類を各市区町村の農業委員会に提出して、承認してもらわなければなりません。

• 公図
• 農地と周辺の写真
• 預貯金残高証明書
• 土地の登記全部事項証明書（発行から3か月以内）
• 所有者の同意書（所有者以外が転用する場合）

農業振興地域に指定されている土地は、そのままでは農地転用ができない点に注意が必要です。
農地転用をおこなうには、まず農振除外申請をおこない、承認してもらう必要があります。
農振除外申請は半年に1度と決まっているため、期日を確認しておくことが大切です。

開発許可を得る

開発許可を取れば、市街化調整区域でも建物の建設が可能です。
なかでも市街化区域との境界付近にある土地は、建築の許可を得られやすいといえます。
すぐ近くまで市街化が進んでいれば、家を新築しても「市街化の抑制」の邪魔にはならないと考えられるためです。
また、以下の条件を満たしている場合は、申請による開発許可が可能として定めている地域もあります。

• 市街化区域に近接していて、市街化区域と一体的な生活圏を構成している
• 市街化区域部分も含めた周辺地域におおむね50棟以上の建物が建築されている

開発許可がおりるか、まずは自治体に相談してみることをおすすめします。

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まとめ

市街化調整区域とは、利便性よりも景観や自然環境を重視し、市街化を抑制する地域をいいます。
市街化調整区域にある不動産をスムーズに売るには、農地転用をする、開発許可を得るなどの工夫が必要です。
売却期間を十分に確保できない、売却を急いでいるという方は、仲介よりも買取をおすすめします。
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