不動産売却における分筆とは？メリットや分筆の方法を解説

相続の発生時は法定相続分に沿って財産を分割しますが、財産が不動産だった場合、現金や預貯金のように平等に分割するのは困難です。
また、土地の一部を売却する際も、そのままの状態では難しい可能性があります。
そのようなときは「分筆」という方法で分けることが可能です。
今回は分筆とはなにか、メリットとデメリット、分筆の方法を解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の分筆とは？

まずは、不動産売却時の分筆とはなにかを解説します。

ひとつの土地を複数に分けること

分筆とは、ひとつの土地を複数に分け、それぞれ別の土地として登記することです。
土地は1筆、2筆と数えるため、分筆と呼ばれています。
ひとつの土地を分断することになるので、登記の際は地番も変わります。
所有している不動産の住所が、〇町1-10という住所だった場合、新しい地番は下記とおりです。

• 〇町1-10-1
• 〇町1-10-2

ひとつの不動産を分けると、分筆登記によって法務局でそれぞれの登記簿が作成されます。
そのため、不動産の一部を売却したい場合は、分筆するのが一般的です。

分割との違いとは

「分割とはなにが違うの？」と思われた方も多いのではないでしょうか。
分割は登記簿上は同じ土地のまま、それぞれの土地が建築基準法を満たしたうえで、建物を建築できるように分けることです。
日本の法律では「ひとつの土地に対して、ひとつの建物しか建てられない」というルールがあります。
分割によって、2つ以上の建物を建てることが可能です。
また、分割は分筆とは違い所有権は変わりません。
登記上は同じ土地として見なされるため、住宅ローンを使ってマイホームを建てる場合は、権利関係に影響が出る可能性があります。
分筆とは登記上異なる部分があり、単に建物を建てたいだけであれば、分割を選ぶのもひとつの方法です。

合筆とは

合筆とは分筆とは反対に、複数に分かれた土地をひとつの土地にすることです。
複数の土地に分かれている場合、売却時はひとつずつ売買契約書を締結したり、所有権移転登記をおこなったりする必要があります。
不動産売却する際の手間を省くために、合筆するケースも多いです。

不動産売却時に分筆するメリットとデメリット

続いて、不動産売却時に分筆するメリットとデメリットを解説します。

メリット1：異なる地目を設定できる

メリットとしてまず挙げられるのが、異なる地目を設定できることです。
地目とは土地の用途のことで、宅地や山林、田や畑などがあります。
所有している不動産の地目が農地だった場合、宅地に変更しないと住宅を建てられません。
そのため、農地の一部にマイホームを建てたい場合は分筆によって、農地と宅地に分ける必要があります。
不動産の使い方によって地目を変更できるため、活用や売却がしやすくなるのがメリットです。

メリット2：不動産の一部を売却できる

不動産の一部を売却できることも、メリットのひとつです。
ひとつの土地のなかで、異なる所有者を登記することはできません。
そのため、土地の一部を活用したり売却したりすることも困難です。
土地を分ければ異なる所有権を登記でき、売却や単独所有が可能になります。

メリット3：自分の持分のみに抵当権を設定できる

自分の持分のみに抵当権を設定できることも、メリットのひとつです。
住宅ローンを使ってマイホームを建てる場合、土地に対して抵当権が設定されます。
不動産を相続後、相続人の誰かが抵当権を設定すると、土地全体が担保となり、権利関係を巡ってトラブルになる可能性があります。
別の土地として登記すれば、自分の持分のみに抵当権を設定することが可能です。

メリット4：税金の負担が軽くなる可能性がある

メリットとして、税金の負担が軽くなる可能性があることも挙げられます。
土地は、大通りに面しているほうが資産価値が高くなるのが一般的です。
その一方、大通りに面していない土地は評価額が下がりやすいといえます。
大通りに面した土地とそうでない土地が生まれるように分筆すれば、全体の評価額が下がり、税額が下がるかもしれません。
土地の資産価値は、道路の幅や方角、形状や間口の広さなど、さまざまな要素をもとに決定します。
そのため、評価額の高い不動産は、固定資産税や相続税などの税金が高くなるのが一般的です。

デメリット1：使い勝手の悪い土地が生まれやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、使い勝手の悪い土地が生まれやすいことです。
先述したとおり、分筆によって大通りに面していない土地が生まれることがあります。
面積が同じであっても、接道義務を満たしていなかったり日当たりが悪かったり、資産価値や使い勝手に差が出るのがデメリットです。
使い勝手の悪いほうの土地を取得した場合、活用や売却が難しくなるでしょう。

デメリット2：手間やコストがかかる

手間やコストがかかるのも、デメリットです。
分筆には、登記費用や境界を確定するための測量費などがかかります。
土地家屋調査士へ依頼したり、スケジュールを組んだりといった手間がかかるのはデメリットとなるでしょう。

不動産売却時に土地を分筆する方法

最後に、不動産売却時に土地を分筆する方法を解説します。
土地の一部を売却する場合、通常の不動産売却とは方法が異なるため注意が必要です。

方法1：土地家屋調査士に依頼する

先述したとおり、分筆は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
不動産売却にあたり、土地を分ける必要がある旨を相談します。
確定測量には高い精度が求められるので、個人でおこなうのは困難といえます。

方法2：調査する

法務局や市役所に出向き、土地の正確な面積を調査します。
土地の情報は、登記簿謄本や公図などで把握することが可能です。

方法3：分筆案の作成

土地をどのように分けるか、分筆案を作成します。
土地家屋調査士と一緒に作成するのが一般的なので、初めての方でも安心です。

方法4：現地調査のうえ確定測量をおこなう

作成した分筆案をもとに、土地家屋調査士が現地調査をおこないます。
現地調査が完了次第、実際に確定測量をおこない、境界を確定するのが一般的な流れです。

方法5：境界線の目印を設置する

境界が確定したら、目印を設置します。
金属やプラスチック、コンクリートなどの杭など、目印の種類はさまざまです。

方法6：現地の立ち会い

隣の土地の所有者や市役所の担当者など、関係者が現地に集まり、境界線をチェックします。
道路や水路の関係者が集まることもあります。

方法7：登記する

立ち会いが済んだら、土地家屋調査士による登記がおこなわれます。
委任することになるので、委任状を作成しておきましょう。
また、登記の際の必要書類として、下記のものが挙げられます。

• 登記申請書
• 境界確認書
• 地積測量図
• 委任状

申請後、1週間程度で手続きが完了し、登記識別情報通知と完了証を受け取れます。

売却する

分筆登記が完了すれば、不動産を売却することが可能です。
売り出し価格を決めたり内覧対応をおこなったり、通常の不動産売却と同様に進めていきます。

まとめ

分筆とはひとつの土地を複数に分け、土地の一部を売却できるようにすることです。
土地を分けることには多くのメリットがありますが、デメリットも生じます。
不動産売却時は、分筆が適した土地なのかを見極めることが大切です。
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