土地の評価額とは？5つある評価方法の特徴と調べ方を解説

土地は価値を算出する目的によって、評価の方法や金額が変わります。
ひとつの土地に対して、価格を示すものが5つある「一物五価」だからです。
今回は土地における評価額とはなにか、種類ごとの特徴や調べ方について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

土地評価額とは？

まずは、土地の評価額とはなにかを解説します。

評価額とは

評価額とは、土地が持つ価値を数値化したものです。
土地を売却したり相続税を申告したりする際は、評価額を用いて価値を算出する必要があります。
冒頭でもご紹介したとおり、土地は一物五価といわれ、ひとつの土地に対して5つの価値があるのが特徴です。
5つの評価とは下記のとおりで、評価の方法や目的が異なります。

• 実勢価格
• 公示地価
• 基準地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

公示地価と基準地価、相続税路線価と固定資産税評価額は、公的機関が公表しています。

評価方法によって価格が異なる

土地の評価額は、どの評価方法を用いるかで価格が異なります。
同じ土地で何倍も変わるというわけではありませんが、価格の違いや評価の基準を知っておけば、売り出し価格を決める際に役立ちます。
評価方法に応じた価格の違いは下記のとおりです。

• 実勢価格：公示地価より1割～2割程度高い
• 公示地価：土地を評価する際の基準となる価格（国土交通省が決定する都市部の土地の価格）
• 基準地価：公示地価が公表されない場所の地価（都道府県が決定する都市部以外も含む土地の価格）
• 相続税評価額：公示地価の9割
• 固定資産税評価額：公示地価の8割

土地を売却する際は、評価方法によって売り出し価格が異なるケースも多いです。

不動産の売却相場は変動し続けている

不動産の価格は、下記のような要素によって常に変動しています。

• 地域的な要素
• 社会的な要素
• 個別的な要素
• 固定資産税評価額の評価替え

地域的な要素とは、そのエリア特有の事情のことです。
土地の再開発や大型商業施設の建設、災害などが挙げられます。
利便性が向上したり、大型商業施設が建てられたりすると、その土地の価値は高くなるのが一般的です。
その一方で、地震や津波などの自然災害が起きた場所は、価値が下がる可能性があります。
社会的な要素とは、社会情勢（景気）のことです。
オリンピックの開催が決まったときは、全国的に地価が上昇し、不動産の価値もアップしています。
個別的な要素とは、その土地が持つ特徴のことです。
日当たりの良い角地にあったり、駅から近い土地だったりする場合、資産価値が高くなるでしょう。
さらに、固定資産税評価額の評価替えによっても、評価額が変わります。
固定資産税評価額の評価替えは3年に1度おこなわれるため、タイミングによって評価額が変わることも多いです。

土地の5つの評価額の特徴

続いて、土地の5つの評価額の特徴と違いを解説します。

実勢価格の特徴

実勢価格とは、実際の成約価格のことです。
スーパーマーケットで売られている野菜や果物、魚や肉などは、そのときの気候や収穫量によって変動します。
雨天が続き、収穫量が少なければその分価格が上がるでしょう。
不動産の価値も同様で、需要が多ければ資産価値が上がります。
反対に需要がない場合は評価額が下がるのが一般的です。
不動産価格が上昇しているタイミングを見極めれば、高値での売却を目指せます。

公示地価の特徴

先述したとおり、公示地価とは国土交通省が決定した土地の価格です。
全国にある標準値における、毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を評価し、3月ごろに公表されます。
公示地価は、適正な不動産取引を目指すのが目的です。
土地は〇〇円と決まっている訳ではないため、自由に価格を上げたり下げたりできてしまいます。
しかし、価格が操作されてしまうと適正な売買ができなくなってしまうでしょう。
公示地価を公表すれば、不動産を取引する際の価格の指標や補償額の算出にも役立ちます。

基準地価の特徴

基準地価を公表する目的は、公示地価とほぼ同じです。
基準地価は、都市部の土地の価格を示す公示地価と違い、エリアに絞りはありません。
そのため、公示地価の範囲外（住宅地や商業地など）の評価額も公表されます。

相続税路線価の特徴

相続税路線価は、相続税や贈与税を算出するための指標です。
毎年1月1日時点の評価額を国税庁が調査し、7月ごろに公表します。
相続税路線価は、道路ごとに設定された、道路に面している土地の1㎡あたりの価格です。
路線=道路という意味なので注意しましょう。

固定資産税評価額の特徴

固定資産税評価額とは、市区町村が定めた土地の価格です。
固定資産税や不動産取得税などを算出する際に用いられます。
先述したとおり、固定資産税評価額の評価替えは3年に1度おこなわれるので、タイミングによって評価額が大きく変わる可能性があります。
ちなみに固定資産税は、不動産を所有している方に対して課税される税金です。
毎年1月1日時点の所有者に固定資産税納税通知書が送付されるため、土地の価値を把握しやすいといえます。

土地の評価額の調べ方

最後に、土地の評価額の調べ方を解説します。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、市場で実際に取引されている価格のことです。
価格は一般的に、需要と供給から割り出されます。
たとえば3,000万円で売りたい土地があり、買主との交渉で2,500万円で取引が成立したとしましょう。
その場合、2,500万円が実勢価格です。
取引がおこなわれていないエリアの場合、周辺にある土地の取引価格を、実勢価格として取り扱うこともあります。
実勢価格は、国土交通省が運営する土地総合情報サイトをチェックするのがおすすめです。

公示地価の調べ方

公示地価も、土地総合情報システムで調べることが可能です。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査をクリックし、調べたい土地の都道府県や市区町村を選ぶと、公示地価が表示されます。
土地の用途区分や調査年月で絞って検索することも可能です。
そのほかの調べ方として、全国地価マップを用いることも挙げられます。
全国地価マップとは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するシステムです。
ただし、独自に収集したデータなので、土地総合情報サイトの情報と評価額に差が生じる可能性があります。

基準地価の調べ方

基準地価も、基本的には公示地価と同じ調べ方です。
土地総合情報システムで都道府県と市区町村を選んだあと、都道府県地価調査のみにチェックを入れると、基準地価のみを調べられます。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、路線価方式か倍率方式、どちらかの方法で評価額を算出します。
政令指定都市といった都市部は路線価方式、郊外の場合は倍率方式を用いるのが一般的です。
それぞれの計算式は下記のとおりです。

• 路線価方式：土地の価格×面積
• 倍率方式：固定資産税評価額×評価倍率

路線価方式では、奥行価格補正率や側方路線影響加算率など、さまざまな補正率を用いて計算します。
そのため、評価額は公示地価の8割となるのが一般的です。
倍率方式の倍率は、国税庁の評価倍率表から確認できます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方として、もっとも簡単なのは課税明細書を確認することです。
課税明細書は、毎年送付されてくる固定資産税の納付書に同封されています。
土地と建物それぞれの固定資産税評価額が記載されているので、チェックなさってください。

まとめ

土地には5つの評価額があるため、特徴と調べ方を知っておくことがポイントです。
売却する際は、目的に応じて適切な評価額を参考にし、高く売却できる時期を見逃さないようにしましょう。
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