マンション売却後は確定申告が必要！流れや譲渡所得税の計算方法も解説

マンション売却後に譲渡所得が生じると、税金を納めるために確定申告が必要です。
その反面、譲渡損失（赤字）となった場合、確定申告の義務はありません。
しかし、マンション売却時は、利益の有無に関わらず確定申告するのがおすすめです。
今回はマンション売却における確定申告の必要性、確定申告の流れや譲渡所得税の計算方法を解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市でマンション売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却では利益が無くても確定申告が必要？

まずは、マンション売却における確定申告の必要性について解説します。
冒頭でも述べたとおり、マンション売却後に利益が生じた場合、納税額を計算するために確定申告が必要です。
そのため、利益がゼロ、または譲渡損失が出た場合は手続きをしなくても問題ありません。
しかし、確定申告によって税金が還付される可能性があります。
そのため、マンション売却後は利益が生じているか否かに関わらず、確定申告をしておきましょう。

特例や控除を利用するなら確定申告が必要

マンション売却では、譲渡所得税を抑えるための特例や控除があります。
代表的なものが3,000万円の特別控除で、条件を満たせば利益から最大3,000万円を控除することが可能です。
特例や控除の利用により、利益がゼロになり、譲渡所得税が非課税になるケースも少なくありません。
税金の負担を軽減できる可能性があるので、利益がなくても特例や控除を利用するなら確定申告が必要です。

マンション売却で確定申告する際の流れと必要書類

続いて、マンション売却で確定申告する際の流れと必要書類を解説します。

流れ1：特例や控除の適用の有無を確認する

まずは特例や控除が適用されるか否かを確認します。
マンション売却で利用できる特例や控除は、下記のとおりです。

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超えの居住用財産を売却した際の軽減税率
• 特定の居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除
• 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

適用条件に当てはまるものを利用すれば、税金の優遇を受けられます。

流れ2：必要書類を揃える

特例や控除の適用の有無が確認できたら、次の流れは確定申告の必要書類を揃えることです。
マンション売却における確定申告では、税務署で取得する書類とご自身で準備する書類があります。
税務署で取得する書類は下記のとおりです。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式と分離課税用は、税務署か国税庁のホームページからダウンロードし取得します。
申告書にはA様式とB様式があり、A様式は公的年金や雑所得など、予定納税額のない方が使用する書類です。
給与所得のある方は、B様式を準備しましょう。
譲渡所得の内訳書は、一般的にマンション売却後に郵送されてきます。
また、ご自身で準備する書類は下記のとおりです。

• 売買契約書のコピー（購入時と売却時）
• 取得費用と譲渡費用がわかる書類
• 戸籍の附票（マンション売却後、2か月経過してから発行されたもの）
• 源泉徴収票

売買契約書は、取得費と譲渡費用を計算する際に必要です。
そのため、購入時と売却時のものを準備します。
また、マンション売却の譲渡所得税を計算する際、取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
そのため、仲介手数料や印紙税などの領収書が必要です。
戸籍の附票は、売却するマンションのある自治体で取得できます。
源泉徴収票は、給与所得のある方の場合、年末～1月頃に会社から支給されるのが一般的です。
内容を確定申告書に転記するために必要なので、紛失しないよう保管しておきます。

流れ3：譲渡所得税を計算する

必要書類が準備できたら、次は譲渡所得税の計算です。
譲渡所得税の計算方法は、後述します。

流れ4：書類を作成する

次の流れは、確定申告書と譲渡所得の内訳書の作成です。
税務署のホームページや、確定申告書の手引きを確認すれば、スムーズに作成できることと思います。
自治体によっては、税務署で無料相談会を実施していることもあるので、手続きが不安な方は参加してみても良いでしょう。

流れ5：確定申告書を提出する

最後に確定申告書を税務署に提出して、手続きの完了です。
書類はマンション売却した翌年の、確定申告の時期（2月16日～3月15日）に提出します。
提出方法は、下記のとおりです。

• 税務署の窓口に直接持参する
• 郵送する
• e-Taxで送信する

確定申告の書類は、税務署の窓口に直接持参するのが一般的です。
しかし、申告期間が1か月しかないため、締切が近くなると税務署の窓口は混雑します。
そのため、郵送やe-Taxでの申告も検討してみてください。
ただし、e-Taxを利用する場合は、マイナンバーカードの取得やアプリのダウンロードなど、事前の準備が必要です。

マンション売却時の確定申告で必要な譲渡所得税の計算方法

最後に、マンション売却時の確定申告で必要な、譲渡所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得税を把握するためには、まず課税譲渡所得を計算しなければなりません。
課税譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
収入金額－取得費－譲渡費用－控除額
マンション売却で得た総収入から、経費や控除を差し引くと課税譲渡所得を計算できます。

取得費

取得費とは、売却するマンションを購入した際にかかった費用です。
取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 建築費用や購入代金
• 仲介手数料
• 登録免許税や印紙税、不動産取得税などの税金
• 設備費用など

ただし、建物や設備は、経年劣化によって資産価値が少しずつ減少します。
全額を取得費として計上できないため、確定申告の際は減価償却費（減少した価値を金額に表したもの）を差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法は、下記のとおりです。
マンションの取得費用×0.9×償却率×経年劣化
償却率は建物の構造などによって異なり、鉄筋コンクリート造の場合は0.015となります。

譲渡費用

譲渡費用とは、マンション売却でかかった費用を指します。
確定申告時に譲渡費用として計上できるものは、下記のとおりです。

• 印紙税や登記費用
• 司法書士への報酬
• 仲介手数料
• 測量費用など

上記を譲渡費用として計上する場合、領収書が必要です。

控除額を差し引く

譲渡所得税を計算する際は、取得費や譲渡費用とともに、控除額を差し引きます。
控除額とは、先述したマンション売却で利用できる特例や控除のことです。
居住用マンションの場合、3,000万円特別控除によって、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。

税率をかける

課税譲渡所得が上記の計算方法で把握できたら、最後に税率をかけて譲渡所得税を算出します。
税率はマンションの所有期間によって、下記のとおり異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間によって2倍近く税率が異なるため、売却のタイミングにも注意したいところです。
譲渡所得税の計算方法は、一見すると難しく感じますが、いくつかのステップを踏めば計算しやすくなります。

まとめ

マンション売却後は利益の有無に関わらず、確定申告するのがおすすめです。
手続きの流れや必要書類、譲渡所得税の計算方法を知っておけば、スムーズに手続きできます。
川越エリアの不動産売却なら「川越不動産」へ。
売りたい人だけではなく、買いたい人にも手厚いサービスを提供しています。
経験豊富なスタッフが在籍しており、お客様の要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。