リースバックの買取価格と家賃相場は？家賃を抑える方法も解説

リースバックとは自宅を売却したあと、売却先と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続けられるサービスです。
自宅を活用した資金調達方法として注目されており、利用者は年々増加しています。
しかし「買取価格が安い」「家賃相場が高い」という声も多いです。
今回はリースバックしたときの買取価格と家賃相場、家賃を抑える方法について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で住宅ローンの返済が苦しい方はぜひ参考になさってください。

リースバックしたときの買取価格の相場

まずは、リースバックしたときの買取価格の相場を解説します。

一般的な買取価格の相場

リースバックにおける一般的な買取価格の相場は、市場価格の70%～90％となります。
売却先となる不動産会社や投資家は、利回りを重視して買い取るため、相場より安くなるのが一般的です。
リースバックは、投資用不動産として自宅を売却することになります。
そのため、買取価格をどうしても下げざるを得なくなり、買取相場が安くなるのです。
ちなみに利回りは下記の計算方法で算出します。
利回り＝年間の家賃収入÷買取価格
このように、買取価格が安ければその分利回りが高くなります。
ただし、安く売却できれば買い戻す際の費用が抑えられたり、毎月の家賃が下がったりするのがメリットです。

エリアによって買取価格の相場は異なる

リースバックの買取価格の相場は、エリアによって異なるのが特徴です。
不動産会社や投資家は、家賃が滞納したり返済不可になったりした際、対象の不動産を売却して資金を回収します。
そのため、高く売却できそうな首都圏などに自宅がある場合、買取価格も高くなるケースが多いです。
反対に、地方など流動性の低いエリアは、買取価格が安くなるでしょう。

築年数の古い不動産は高く評価されることもある

通常の不動産売却では、築年数の新しい不動産のほうが高く評価されるのが一般的です。
その反面、リースバックは不動産価格の下落リスクを考慮し、買取価格が決定します。
不動産は、新築したあとがもっとも資産価値の下落スピードが速いです。
そして、築20年前後で下落スピードがゆるやかになり、ほぼ横ばいになります。
そのため、築年数の経過した不動産は価格の下落リスクが低くなるので、高く評価されるのです。
「古い自宅だから安く買取されるのでは？」と思う方もいらっしゃいますが、買取価格の面では有利になる可能性があります。

利回りから考えるリースバックの家賃相場

続いて、利回りから考えるリースバックの家賃相場と、家賃が高いといわれる理由を解説します。

買取価格で決まる

リースバックの家賃は、買取価格に対する利回りで計算するのが一般的です。
立地条件や物件の状態などが、家賃に反映されることもあります。
家賃を求める計算式は、下記のとおりです。
月額の家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月
期待利回りは、7％～13％程度になるケースが多いです。
買取価格に対する家賃の早見表を、下記にまとめました。

• 買取価格1,000万円：利回り7％で約5万8,000円・8％で約6万6,000円・9％で約7万5,000円・10％で約8万3,000円
• 買取価格2,000万円：利回り7％で約11万6,000円・8％で約13万3,000円・9％で約15万円・10％で約16万6,000円
• 買取価格3,000万円：利回り7％で約17万5,000円・8％で約20万円・9％で約22万5,000円・10％で約25万円
• 買取価格4,000万円：利回り7％で約23万3,000円・8％で約26万6,000円・9％で約30万円・10％で約33万3,000円
• 買取価格5,000万円：利回り7％で約29万1,000円・8％で約33万3,000円・9％で約37万5,000円・10％で約41万6,000円

利回りが一定の場合、買取価格が高くなるほど家賃相場もアップします。
さらに、同じ買取価格でも、利回りによって家賃が異なります。
家賃相場は査定の方法や賃貸借期間によっても異なるため、上記はあくまでも目安として押さえておきましょう。

家賃が高いといわれる理由

リースバックの家賃が高いといわれる理由は、買取価格が考慮されるからです。
一般的な賃貸物件の家賃は、立地や築年数のほか、周辺相場を踏まえて決定します。
リースバックの場合は、買取価格における利回りをベースに家賃が算出されるため、高いといわれているのです。
とくに、住宅ローンの残債が多くある場合や、競売にかけられている物件などは家賃相場が高くなる傾向にあります。
抵当権の付いた不動産は、売却するために住宅ローンを完済しなければなりません。
そのため、買取価格を高くせざるを得ない状況になり、その結果家賃相場も高くなるということです。

リースバックで相場より家賃を抑える方法

最後に、リースバックで相場より家賃を抑える方法を解説します。

抑える方法1：買取価格と家賃を交渉する

家賃を抑える方法としてまず挙げられるのが、買取価格と家賃を交渉することです。
リースバック先の不動産会社によっては、価格交渉を受け入れてくれるところもあります。
買取価格が安くなれば、その分家賃を抑えることが可能です。
利回りは立地条件や築年数だけでなく、リースバック先の考え方や方針によっても左右されます。
そのため、交渉次第では家賃を安くできるかもしれません。

抑える方法2：将来買い戻すことも考える

将来買い戻すことを考えるのも、家賃を抑える方法の1つです。
通常の不動産売却では、より高額で売却することを目指すのが一般的です。
しかし、リースバックは将来買い戻すことも可能なので、あえて買取価格を抑えて売却するケースも少なくありません。
買取価格を抑えられれば、将来安く買い戻せるのがメリットです。
リースバックは、住宅ローンの返済が苦しくなったり事業資金の調達が必要になったり、まとまったお金がほしい場合に利用する方が多くいます。
そのため「現在必要な資金を調達できれば良い」とお考えの方は、あえて買取価格を下げてリースバックすることを検討してみてください。
必要な金額を割り出したうえで、不動産会社にご提案ください。
買取価格を下げてリースバックすることは、家賃を大幅に抑えることができる手段の1つです。
自宅を手放す側にとって、理想的なリースバックの利用方法といえます。

家賃が安くなった事例

交渉の結果、実際に相場より家賃が安くなった事例があります。
Aさんは相続によって取得した、共有名義（姉妹間）の実家をリースバックしました。
「家賃を抑える」「将来買い戻す」という2つの条件で交渉したところ、下記の条件で契約に至っています。

• エリア：神奈川県横浜市保土ヶ谷区
• 物件概要：一戸建て・築15年・木造2階建て
• 売却価格：1,950万円
• 家賃相場：約19万円
• 提示された家賃：13万円

リースバック先との交渉により、家賃を相場より抑えることに成功しました。
将来は買い戻すことを考えているので、満足度の高いリースバックがおこなえたことと思います。

まとめ

リースバックは、老後資金の確保や住宅ローンの返済が苦しい方に向けたサービスです。
所有権を失うことに抵抗がない方は、自宅を活用する資金調達方法としてぜひ利用を検討してみてください。
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経験豊富なスタッフが在籍しており、お客様の要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。