リースバックの売買契約書と賃貸借契約書の記載内容とは？

自宅を活用した資金調達の方法として、リースバックというサービスがあります。
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却したあと、賃貸物件として住み続ける方法です。
そのため、売買契約書と賃貸借契約書、2種類の契約書を交わす必要があります。
今回はリースバックにおける売買契約書と、賃貸借契約書の記載内容について解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で、住宅ローンの返済が苦しいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの売買契約書の記載内容

まずは、リースバックの売買契約書の記載内容を解説します。

売買契約書の内容1：売主と買主

売買契約書には、売主と買主を明記するのが一般的です。
売主はご自身の名前を、買主は物件の売却先である、不動産会社やリースバック会社を記載します。
対象となる物件が共有名義の場合、共有者全員の名前を記載し、署名と捺印をもらいましょう。

売買契約書の内容2：売却する不動産の面積

売却する不動産の面積も、売買契約書に記載する内容です。
どこからどこまでがご自身の土地なのかを、正しく明記します。
隣地との境界があいまいなまま売却すると、トラブルにつながる可能性があるため原則売却できません。
そのため、確定測量を実施し境界を明確にしておく必要があります。

売買契約書の内容3：売却価格

確定した売却価格と相違がないかを確認します。
合意した金額と異なっていたり、間違っていたりすることもあるからです。

売買契約書の内容4：売却価格がどうやって決定したか

リースバックでは、売却価格の決め方も契約書に記載するのが一般的です。
売却価格は市場価格の70％～90％になるケースが多いものの、築年数や家賃、賃貸借期間などによって左右されます。
どのような方法を用いるか、どのタイミングで価格が確定するかは、売買契約時に決定することが多いです。

売買契約書の内容5：決済日と引き渡し日

リースバックでは、物件の引き渡しや所有権移転登記などもおこなわれます。
そのため、決済日と引き渡し日も記載しなければなりません。
売却が完了してから引き渡すケースと、賃貸借契約を締結してから引き渡すケースがあります。

売買契約書の内容6：固定資産税の精算方法やタイミング

売却によって所有権がなくなると、固定資産税の支払い義務もなくなります。
しかし、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市においても、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されるため、買主が負担する分を決めなくてはなりません。
リースバックの場合は、引き渡し日を起算日として、売主と買主の負担割合を精算するケースが多いです。

売買契約書の内容7：買い戻しの条件

売買契約書には、買い戻しの条件も記載します。
買い戻しの条件やタイミング、費用など、取り決めた内容を明記しましょう。
曖昧にしてしまったり、口約束だけにしたりすると、将来買い戻せなくなるリスクがあります。

リースバックの賃貸借契約書の記載内容

続いて、リースバックの賃貸借契約書の記載内容を解説します。

賃貸借契約書の内容1：普通借家契約か定期借家契約か

賃貸借契約書には、普通借家契約か定期借家契約かを記載します。
リースバックの契約期間は、2～3年に設定されることが多いです。
更新を前提としない場合、定期借家契約で締結することになります。
定期借家契約とは、期間満了にともない、賃貸借契約が終了する契約です。
貸主と借主が相談し、再契約を締結すれば賃貸借契約を継続できますが、貸主が再契約を拒む可能性もあります。
普通借家契約は、正当な理由がない限り、貸主は更新を拒めない、一般的な賃貸借契約です。

賃貸借契約書の内容2：家賃の金額や敷金の金額

毎月の家賃や敷金の金額も、賃貸借契約書に記載します。
事前に取り決めた金額と同じかどうかをチェックなさってください。

賃貸借契約書の内容3：途中解約する場合の予告期間

リースバックの契約を締結したものの、なんらかの理由で途中解約になることも少なくありません。
そのため、解約の予告期間を定めておきます。
契約内容や当事者の希望によりますが、1か月～2か月に設定するケースが多いです。

賃貸借契約書の内容4：退去時の原状回復について

賃貸借契約が終了し退去する際、借主には、部屋を入居時の状態に戻す原状回復の義務が生じます。
そのため、リースバックの賃貸借契約書には、費用の負担割合や条件を明記するのが一般的です。

賃貸借契約書の記載内容5：家賃の支払い方法と期限

家賃の支払い方法と期限も、リースバックの賃貸借契約書に記載する内容です。
月払いなのか年払いなのか、また、いつまでに支払うのかを記載します。
ちなみに、リースバックによって、固定資産税や修繕積立金の支払い義務はなくなります。

リースバックの契約書における特約

最後に、リースバックの契約書における特約を解説します。

特約1：禁止事項について

特約としてまず挙げられるのが、禁止事項についてです。
たとえば、ペットの飼育やリフォームの禁止といったことが記載されます。
借主として住む場合、売主が定めたルールに従わなくてはなりません。
ペットの飼育が禁止されている場合、ペットの預け先を探す必要もあるでしょう。
また、ご自身が所有者であれば、リフォームや増改築も自由におこなうことが可能です。
しかし、リースバックで所有権がなくなると、これまでと同じような使い方ができなくなる可能性があります。

特約2：買い戻しについて

買い戻しについての特約も契約書に明記されます。
リースバックの場合、売却した物件を将来買い戻すことが可能です。
経済的に余裕が出てきたタイミングで、買い戻しを検討する方も多いのではないでしょうか。
とはいえ、買い戻すためには条件があります。
タイミングや費用について、事前に合意していた内容に相違がないかを確認しましょう。
先述したとおり、この部分を曖昧にしてしまうと、将来買い戻せなくなる可能性があるため注意が必要です。
また、買い戻しの費用は、売却価格の110％～130％が相場となります。
割高になるため、費用についてはしっかりチェックしておくことがポイントです。

特約3：途中解約について

途中解約についても、特約として契約書に記載するのが一般的です。
先述したとおり、リースバックでは、なんらかの理由で途中解約になることがあります。
途中解約の条件に相違がないかを確認します。

特約4：手付金について

リースバックにおける売買契約では、手付金を支払うことになります。
手付金とは、契約解除の場合に備えるために、買主が売主に支払うお金です。
買主は支払った手付金を放棄すれば契約を解除できます。
売主は、受け取った手付金を2倍にして買主に支払えば契約を解除することが可能です。
手付金の金額や支払いのタイミング、手付金による契約解除の条件についても、特約として盛り込んでおきましょう。

まとめ

リースバックにおける契約書は、売買契約書と賃貸借契約書、2種類の契約書から成り立っています。
そのため、あらかじめ両者の記載内容を把握しておくことが大切です。
特約についても理解を深めておき、不本意な取引にならないよう注意しましょう。
川越エリアの不動産売却なら「川越不動産」へ。
売りたい人だけではなく、買いたい人にも手厚いサービスを提供しています。
経験豊富なスタッフが在籍しており、お客様の要望に真摯に対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。