不動産売却時の税金対策を知ろう！計算方法や控除を解説

不動産売却では「いくらで売れるのか？」という点に着目しがちですが、税金対策も忘れてはいけません。
土地や建物を売却すると税金がかかるため、控除や税金対策について理解を深めておくと安心です。
今回は不動産売却で発生する税金の種類や計算方法、控除について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

税金対策するならチェック！不動産売却でかかる税金の種類

まずは、税金対策するなら知っておきたい、不動産売却でかかる税金の種類を解説します。

税金の種類1：印紙税

種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収書といった、経済取引にともなって作成される文書にかかる税金です。
不動産売却時は、買主と交わす売買契約書に印紙税が課せられ、一般的には売主と買主それぞれが負担することになります。
納税額が契約金額（税抜き）に応じて異なるため、購入時は注意が必要です。
契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付け、消印によって納税が完了します。

税金の種類2：登録免許税

登録免許税も、不動産売却時にかかる税金の種類です。
土地や建物を売却する場合、所有者を売主から買主に名義変更する必要があります。
登録免許税は、名義変更にともなう所有権移転登記に課税される税金です。

税金の種類3：譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金です。
国税である所得税と、地方税の住民税と復興特別所得税を総称したものが譲渡所得税です。
譲渡所得税の税金対策では、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
また、譲渡所得税は、総合課税である給与所得や事業所得と切り離して計算する、分離課税に区分されます。
そのため、譲渡所得が発生した場合は、不動産売却した日の翌年に確定申告が必要です。
税金対策する場合も確定申告によって納税額を正しく算出し、定められた期日までに納税しましょう。

税金対策のポイント！不動産売却でかかる税金の計算方法

続いて、税金対策のポイントとなる、不動産売却時の税金の計算方法を解説します。

印紙税の計算方法

先述したとおり、印紙税は契約金額によって納税額が異なります。
そのため、下記を参考にしていただき、購入すべき収入印紙を確認してみてください。

• 50万円超え100万円以下：1,000円（500円）
• 100万円超え500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超え1億円以下：6万円（3万円）

カッコ内は軽減税率適用後の金額となります。
令和6年3月31日までは、軽減税率適用後の金額となります。
500万円～1億円以下の不動産売却なら、5,000円～3万円の印紙税を負担することになるでしょう。

登録免許税の計算方法

登録免許税は登記の種類によって計算方法が異なります。
不動産売却による所有権移転登記の場合、計算方法は固定資産税評価額×税率（1.5％～3％）です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得税=不動産売却益（不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用－特別控除額）×税率
少し複雑なので、ひとつずつ計算していきましょう。
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額です。
不動産売却で手に入れた総額を当てはめます。
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用です。
仲介手数料や不動産取得税などの税金、建物の建築費用などが該当します。
また、建物の売却時は、減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費とは、経年劣化によって減少した価値を数字に表したものです。
下記の計算式を用いて算出するので、建物の売却時はチェックしてみてください。
減価償却費=購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031％を当てはめます。
経過年数は購入時の引き渡し日から、売却時の引き渡し日までの期間です。
築年数ではないので注意しましょう。
次に譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用です。
仲介手数料や印紙税、測量費や建物の解体費用などが該当します。
税金対策する場合は、取得費と譲渡費用をできる限り多く計上し、後述する特別控除額を当てはめることがポイントです。
譲渡所得税の計算では上記で算出した譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけます。

• 所有期間5年以下：39.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：20.315％（長期譲渡所得）

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。
そのため、税金対策する場合は不動産売却のタイミングにも注意したいところです。

不動産売却における税金対策では控除を活用しよう

不動産売却時の税金対策として、控除や特例を活用することも大切です。
ここでは土地や建物を売却した際に利用できる、控除や特例を解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に利用できる特例です。
譲渡所得から最大3,000万円が控除できるため、節税につながります。
譲渡所得が3,000万円だった場合、この特別控除により利益をゼロにできるのがメリットです。
この控除を利用するためには、下記のような条件があります。

• 売却する不動産が居住用財産であること
• 売主と買主が親子など特別な関係でないこと
• 住まなくなってから3年が経過した日の属する12月31日までに売却することなど

利用するか否かで納める税金の金額が大きく異なります。
そのため、税金対策のためには適用の有無を確認することが大切です。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

親が住んでいた家を相続し、売却する際は譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあります。
譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税金対策として有効です。
居住用財産の売却同様、この特例を利用するためには、下記のような条件があります。

• 親が住んでいた不動産を相続し、平成28年4月1日～令和5年12月31日までに売却した
• 相続が開始した日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 一定の耐震基準を満たしていることなど

相続した不動産を売却する場合は、適用条件に当てはまるかどうかを確認しましょう。

所有期間10年超えの不動産を売却する際の軽減税率

所有期間10年超えの居住用財産を売却すると、長期譲渡所得より低い税率が適用されます。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円超えの部分：20.315％

所有期間は不動産売却した日ではなく、売却した年の1月1日となります。
この控除は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用することが可能です。

まとめ

不動産売却では税金がかかるため、買主から支払われた金額がすべて利益になるわけではありません。
そのため、控除や特例を上手に利用し、税金対策をおこないましょう。
思わぬ出費に慌てないよう、あらかじめ税金の種類や計算方法を知っておくことも大切です。
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