不動産を相続したときの税金の種類・計算方法・対策を解説！

不動産を相続した方は、登録免許税と相続税という2種類の税金を支払う可能性があります。
それぞれ計算方法や軽減する対策があるので、知っておくと円滑に相続手続きを進められるでしょう。
今回は不動産の相続で発生する2種類の税金について、計算方法や軽減対策を解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の相続で発生する2種類の税金

不動産の相続で発生する税金は、登録免許税と相続税の2種類です。
ここからは登録免許税と相続税の2種類について、どのような税金なのか解説します。

種類①登録免許税

相続すると不動産の所有者が変わるため、所有権移転登記という登記手続きが必要になります。
登録免許税は登記手続きをおこなう際に、国に納付する税金です。
納付方法は、原則として現金で納付するようになっています。
オンライン申請という方法もあり、その場合は電子納付が可能です。
登記手続きの際、登録免許税の金額を銀行などに支払い、その領収書を登記申請書に貼付して提出します。
登録免許税が3万円以下の場合は、収入印紙を貼付する方法も認められています。
登記の種類は所有権移転登記以外にも、所有権保存登記や抵当権抹消登記などさまざまです。
登記の種類ごとに税率が異なるという点に注意しましょう。

種類②相続税

相続税は人が亡くなったことが原因で財産が移転した際にかかる税金です。
財産を受け取る側の相続人が相続税を支払う必要があります。
ただし相続税はすべての相続に対して課せられるわけではありません。
財産額から借金や葬儀費用などを差し引いた金額が、基礎控除額を上回る場合に発生します。
財務省によると、令和元年時点で実際に相続税がかかる割合は亡くなられた方の約8%です。
この数字を見ても、相続税がかかるケースのほうがが少ないことがわかります。
相続税が発生する場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告書の提出とともに納付します。
支払い方法は金融機関や税務署での納付のほか、クレジット決済やコンビニ払いも可能です。
相続税が発生するのか確認し、申告書を作成するなど一連の相続人だけでおこなうのは大変です。
そのため、ほとんどのケースでは税理士など相続税に詳しい専門家に依頼しています。
また、相続税には連帯責任があるため注意しなければなりません。
相続人の中で納税しない方がいた場合、不足分はほかの相続人に請求がいきます。
納付しないまま放置しておくと最悪の場合、自分の財産が差し押さえられてしまう可能性があります。

不動産相続で発生する税金の計算方法

税金の計算方法を知っておくと、相続したときいくらの税金が発生するのか自分で計算することが可能です。
ここからは登録免許税と相続税の計算方法について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法は以下のとおりです。
固定資産評価額×税率=登録免許税
税率は登記の種類によって異なり、所有権移転登記の場合税率は0.4%です。
固定資産評価額は毎年春頃に市町村から届く「固定資産税課税明細書」という書類で確認できます。
もし手元にない場合は市町村窓口で「固定資産評価証明書」という書類を取得し、調べる方法もあります。
固定資産評価額1,000万円の不動産を相続したと仮定して、登録免許税の計算をシミュレーションしてみましょう。
固定資産評価額1,000万円×税率0.4%=4万円
計算の結果、この不動産を相続したときにかかる登録免許税の税金額は4万円となりました。

相続税の計算方法

相続税の計算は、以下の3つのステップがあります。

• ステップ①：基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を出す
• ステップ②：法定相続分にもとづく各法定相続人の取得額を合計し相続税の総額を出す
• ステップ③：相続税の総額を按分し、各相続人の相続税額を出す

まずは基礎控除を差し引いて課税遺産総額を出すところから始まります。
基礎控除額は相続人の人数によって変わり、計算式は以下のとおりです。
3,000万円+600万円×相続人の人数＝基礎控除額
相続人が4人いる場合、基礎控除額がいくらになるか計算しましょう。
3,000万円+600万円×4人＝5,400万円
したがって相続する財産の金額が基礎控除額5,400万円以下であれば相続税は発生しません。
課税遺産総額が出たら、相続税の総額を出します。
相続税の総額を出すには、法定相続分どおりに相続したものとして各法定相続人の取得額を出し、それを合計します。
法定相続分の割合は、以下のとおりです。

• 相続人が配偶者と子どもの場合、配偶者1/2、子ども1/2
• 相続人が配偶者と直系尊属（父母・祖父母）の場合…配偶者2/3、直系尊属1/3
• 配偶者と兄弟姉妹の場合、配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

配偶者以外の子ども、直系尊属、兄弟姉妹が複数人いる場合は、配偶者以外の分を均等に分けます。
各法定相続人の取得額を合計したものが、相続税の総額です。
最後に実際に相続した財産の課税価格によって、相続税の総額を按分します。
按分の計算式は以下のとおりです。
相続税の総額×各相続人が相続した財産の課税価格/課税価格の合計＝各相続人の税額
まず最初に相続税の総額を出してから、各相続人ごとに按分する点がポイントです。

不動産の相続で発生する税金の軽減対策

登録免許税にも相続税にも税金を軽減する対策があります。
ここからは不動産の相続で発生する税金の軽減対策について解説します。

登録免許税対策

平成30年の税法改正で、相続による土地の所有権移転登記について登録免許税の免税措置が設けられました。
それは土地を相続した方は相続登記せず死亡した場合が免税になる措置で、平成30年4月1日から令和7年3月31日までの登記が適用対象です。
イメージとしては被相続人Aが亡くなり、Aの子どもBが相続したものの相続登記しないまま亡くなったとしましょう。
Bの死後、Bの子どもCが相続した場合、AからBに所有権を移す登録免許税が免税になります。

相続税対策①住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度とは居住用不動産を購入するための資金を贈与する際に贈与税が非課税となる制度です。
相続税の軽減対策ではありませんが、生前贈与の贈与税を減らせば結果として相続税の軽減にもつながります。
贈与額の上限は最大1,310万円までです。
子どもが居住用不動産の購入を考えているのであれば、相続税対策として住宅資金贈与制度を利用するのがおすすめです。

相続税対策②配偶者贈与制度

こちらも贈与税を非課税にする制度です。
居住用不動産を購入するためであれば配偶者の贈与が最大2,000万円まで非課税となります。
こちらは配偶者限定の制度なので、先ほどご紹介した住宅資金贈与制度よりも金額が大きいです。

相続税対策③相次相続控除

相続が短い期間で発生したときの負担を減らす目的で設けられたのが、相次相続控除です。
相続が10年以内に2回起こった場合、相続税が軽減されます。
一次相続で相続税を納税していることなど、適用条件があるのでご注意ください。

まとめ

登録免許税と相続税の仕組みを知っておくと、いざ相続が発生したときに慌てず対処できます。
さらに税金対策まで理解を深めて、税金の負担を少しでも減らせると良いですね。
私たち「川越不動産」は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産仲介・買取をおこなっています。
これから不動産を相続する予定の方は、ぜひお気軽にご相談ください。