リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットもご紹介

住宅ローンの返済が厳しい場合にまとまった資金が入り、なおかつそのまま自宅に住み続けられる「リースバック」という方法をご存じでしょうか。
自宅を一旦は売却する必要がありますが、将来的に買い戻すことも可能な仕組みです。
そこで、住宅ローンの返済が苦しいと感じていらっしゃる方に向けて、リースバックとはどんな仕組みなのかとメリット・デメリット、またリバースモーゲージとの違いについてご紹介します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは？仕組みと流れについて

住宅ローンは長期にわたって返済するため、返済中に何らかの理由によって返済が苦しいと感じていらっしゃる方もおられるでしょう。
そこで、住宅ローンの返済が苦しいけど引っ越ししたくはない場合におすすめなのが「リースバック」です。
ここではリースバックとはどんな仕組みなのか、また流れについて解説します。

リースバックとは

リースバックは自宅であるマイホームを売却し、その後は買主と賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けられる仕組みのことです。
売却することでまとまった資金を得ることができるうえに、住み慣れた家で今までどおり生活することができるのが特徴です。
また、将来買い戻したい場合は、買い戻し特約を付けることもできます。
買い戻し特約を付けた場合は、買主と取り決めた期間内であれば買い戻し金額を支払うことで、優先的に買い戻せるという仕組みになっています。

リースバックの流れ

実際にリースバックをおこなう流れをご紹介します。

• 自宅を売却する
• 買主と賃貸借契約を締結する
• 賃料を支払いながら住み続ける
• 買い戻しする（希望する場合）

リースバックで自宅を売却する際は、まずは不動産査定がおこなわれます。
お互い査定金額に納得すれば、買主と売買契約を締結します。
売買契約を締結したら、買主と賃貸借契約を結びそのまま住み続けるという流れになります。
また、前述のとおり買い戻しを希望している場合は、将来買い戻せるために特約などを付けられる契約を選ぶと良いでしょう。

リースバックできる不動産とは

基本的にリースバックはすべての不動産が対象ですが、下記のような場合は利用制限を受けることがあるため注意が必要です。

• 住宅ローンがオーバーローン状態の場合
• 安定的な収入がない場合
• 不動産が共有名義の場合

売却価格よりも住宅ローンが多いオーバーローン状態の場合は、売却後も住宅ローンの返済とリース料の支払いと負担が大きくなるため、利用制限がかかることがあります。
また不動産が共有名義の場合は、名義人全員の同意が得られなければトラブルが発生する可能性が高いため、制限されることがあります。

リースバックをおこなうメリット・デメリットとは

次に、具体的にリースバックをおこなうメリットとデメリットを確認しておきましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは下記のとおり3つあります。
メリット①住み慣れた家にそのまま住み続けられる
リースバックの最大のメリットは、今までどおり住み慣れた家に住み続けることができることではないでしょうか。
売却しても引っ越しする必要もなく、生活環境を変えずに住むことが可能です。
メリット②周囲に知られずに済む
通常の不動産売却であれば、売却活動をおこなったりするため近所など周囲に知られる可能性が高いです。
しかしリースバックであれば、売却活動も不要なため周囲に知られることなく売却し住むことができます。
メリット③税金の負担が減る
自宅を売却したことにより、所有者が買主に変わります。
そのため、固定資産税などの税金がかからなくなります。
税金の負担なく住み続けることができるので、メリットが大きいのが特徴です。

リースバックのデメリット

一方でリースバックのデメリットは下記のとおり3つあります。
デメリット①家賃が割高になる
リースバックの場合は、周辺の家賃相場よりも割高になることがあります。
それは、家賃相場から設定されるのではなく、買取価格に対しての利回りを考慮して設定されるためです。
リースバックの家賃の目安としては、売却価格の8～10％程度となることが多いでしょう。
デメリット②売却価格が安くなることが多い
リースバックの場合は、周辺相場よりも売却価格が安くなることが多いです。
一般的には相場のおよそ60～90％です。
デメリット③買い戻しは売却額よりも高くなることが多い
将来買い戻しを考えている場合は注意が必要です。
それは、買い戻し時は売却した際の金額よりも高くなることが多いからです。
目安としては売却価格の1.1～1.3倍程度となると考えておきましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックと同様に自宅に住みながら資金を調達できる方法に「リバースモーゲージ」があります。
似ている部分はありますが、仕組みや特徴が全く異なるため解説します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受け、亡くなったあともしくは契約期間終了後に自宅を売却して、借りたお金を返す仕組みのことです。
毎月の支払は利息分のみで、契約者が亡くなったあとに売却した資金で一括返済をおこなう方法です。
リースバックと同様に、これまで住んでいた自宅にそのまま住み続けられるという点や、まとまった資金が得られるという点は同じです。

リバースモーゲージとの違い

リースバックとリバースモーゲージとの違いは、主に以下の4つです。

• 資金の使い道
• 所有権
• 年齢制限
• 仕組み

それぞれの違いを見ていきましょう。
違い1：資金の使い道
リースバックは自宅を売却した代金として受け取るため、使い道は自由です。
一方で、リバースモーゲージは生活資金など金融機関が認めるものに限られています。
違い2：所有権
所有権についても異なります。
リースバックは、売却先の業者に所有権が移るのに対して、リバースモーゲージは自宅を担保にはしますが所有権は本人のまま変わりません。
違い3：年齢制限
リースバックは、年齢制限はなく何歳でもすることが可能です。
一方で、リバースモーゲージは老後資金に不安をもつ高齢者の方のための仕組みであるため、年齢制限が設けられています。
違い4：仕組み
リースバックは、不動産売却して買主と賃貸借契約をおこないますが、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるため、そもそもの仕組みが異なります。

まとめ

リースバックの仕組みとメリット・デメリット、またリバースモーゲージとの違いについてご紹介しました。
リースバックは住宅ローンの返済が苦しいけれど、そのまま住み続けたい場合に最適な方法です。
売却価格は低くなることがありますが、まとまった資金が入るためメリットが大きいのが特徴です。
私たち「川越不動産」は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
リースバックのご相談から査定まで、お気軽にお問い合わせください。