ローン残債があっても不動産売却は可能？売却方法と注意点を解説！

マイホームを購入する際は高額なお金が必要になるため、住宅ローンを組むのが一般的です。
もし転勤や離婚などによって自宅を手放すことになった場合、住宅ローンが残ったままでも売却することは可能なのでしょうか。
この記事では、ローン残債がある不動産を売却する方法と注意点を解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

ローン残債がある場合は不動産売却前に抵当権を抹消する必要がある

住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権が設定されている不動産は、所有者が自由に売却できないため、不動産を売却する前に抵当権を抹消しなければなりません。
まずは抵当権とはなにか、どのように抹消するのかを解説します。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなったときに、金融機関が自宅を担保にとる権利のことです。
抵当権を設定することで、契約者の返済が滞った場合に、金融機関は対象の不動産を売却して、融資したお金の全額または一部を回収できます。

抵当権はどのように抹消する？

抵当権は、契約者がローンを返済できなくなったときに備えて設定している権利なので、ローン残債を完済することで抹消できます。
ただし、ローンを完済したタイミングで自動的に抵当権が外れるわけではありません。
抵当権を外すには、ローンの完済後に法務局へ出向き、抵当権を抹消する手続きが必要です。
この手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記の流れと必要書類

抵当権抹消登記をするには、まず住宅ローンの一括繰り上げ返済をします。
金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかるため、あらかじめ確認しておくようにしましょう。
ローンを完済したら下記の書類を準備して、法務局で申請をおこないます。

• 住民票（原本またはコピー）
• 抵当権抹消登記申請書（解除証書など金融機関によって名称が異なる）
• 登記原因証明情報
• 金融機関からの委任状
• 登記識別情報

抵当権抹消登記を申請してから完了するまでにかかる期間の目安は、約1～2週間ほどです。
なお、手続きは所有者自身でもおこなえますが、法務局は平日にしか空いていないため、土日休みの方は休暇を取らなければなりません。
手続きのために時間を確保するのが難しい方は、司法書士への依頼を検討すると良いでしょう。
司法書士に依頼すると、報酬として1〜2万円が発生しますが、平日休暇を取ったり書類を作成したりする手間を省けます。

ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう方法とその流れ

ローン残債がある状態で不動産売却をする場合、売却代金だけでローン残債を完済できるかどうかで方法が異なります。
まずは住宅ローンの残債がいくらあるのかを調べましょう。
ローン残債は、金融機関から郵送されてくる「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。
これらの書類が手元になければ、借り入れ先の金融機関に直接確認してみると良いでしょう。
続いて、不動産がいくらで売却できるかを把握するため、不動産会社に査定を依頼します。
売却価格が分かったら、ご自身の状況が次のうちどちらにあてはまるかをチェックしましょう。

• アンダーローン：住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている
• オーバーローン：住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている

それぞれの状況ごとに、売却方法を解説します。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、不動産の売却代金だけでローンを全額返済できるため、通常の不動産売却と同じで問題ありません。
また、今住んでいる家にそのまま住み続けたい場合には、リースバックを活用するという選択肢もあります。
リースバックとは、不動産会社に自宅を売却して資金を得たあとも、賃貸物件として家賃を支払うことで、引き続き同じ家に住み続けられる仕組みのサービスです。
アンダーローンの状態であれば、リースバックも利用できるため「引っ越したくないけれど不動産売却でまとまった資金を得たい」という方は、検討してみると良いでしょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、不動産の売却代金だけではローン残債を完済できないため、不足分を自己資金でまかなわなければなりません。
たとえば、ローン残債が2,000万円で不動産の売却価格が1,800万円だった場合、残りの200万円を預貯金などで工面できれば、不動産売却が可能です。
もし不足分をまかなえるだけの預貯金がなく、それでも売却したい場合には「任意売却」を検討することになります。
任意売却とは、ローンの返済ができなくなったときに、借り入れ先の金融機関から承諾を得て不動産売却をおこなう方法です。
任意売却で得た資金はローンの返済にあてられ、仮に全額返済できなかった場合でも、交渉次第では残債を分割払いにできます。
任意売却をするには金融機関からの許可が必要なので、まずは相談してみると良いでしょう。

ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう際の注意点

最後に、ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう際の注意点をご紹介します。

任意売却は必ずできるわけではない

任意売却をおこなうには金融機関からの許可が必要ですが、必ずしも金融機関が認めてくれるとは限りません。
物件の状態やタイミングによっては、任意売却を認めてもらえず、思ったように手続きを進められないこともあります。
とくに住宅ローンを組んで間もない場合は、任意売却をしても多額の債務が残りやすいため、反対される可能性が高いでしょう。
また、会社の方針としてそもそも任意売却自体を認めていないケースもあります。
任意売却が可能かどうかは借り入れ先の金融機関次第となりますが、まずは相談してみることが大切です。

築年数の浅い物件はオーバーローンになりやすい

不動産売却において築年数は重要です。
築年数が経過するほど価値は下がっていくため、一般的には築浅物件のほうが高く売却できます。
ただ、ローン残債がある場合は、築浅物件の売却に注意が必要です。
築年数が浅いということは、ローンを借り入れしてまだ間もないということでもあるため、高値で売却できたとしてもローン残債が多くなる可能性があります。
不足分を自己資金でまかなえない場合は、任意売却を検討する方も多いかと思いますが、あまりにもローン残債が多いと、金融機関が任意売却を認めてくれないかもしれません。
このように築浅物件を売却する際はオーバーローンとなりやすいため、まずは不動産会社に相談してどのように売却を進めていくか判断すると良いでしょう。

まとめ

ローン残債がある状態で不動産売却をする方法や注意点などを解説しました。
住宅ローンが残っている場合、不動産を売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しないといけません。
売却方法については、ローン残債と不動産の売却価格によって異なるため、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。
私たち「川越不動産」は、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市を中心に不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
「住宅ローンが残っているけど不動産を売却したい」とお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。