離婚や相続における不動産売却の注意点とは？契約の違いも解説

離婚や相続を機に不動産売却をご検討なさる方は少なくありません。
はじめて不動産を売却する方は「どのような流れで進めていくのだろう」と不安になることも多いでしょう。
この記事では、不動産売却の注意点について離婚や相続といったケースごとに解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市にお住まいで不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時の注意点：契約の違いについて

不動産売却は個人でおこなうのが困難なため、不動産会社に仲介や買取を依頼するのが一般的です。
仲介とは、売主と媒介契約を結んだ不動産会社が、売却活動をおこない買主を探すことです。
一方で買取は、個人ではなく不動産会社に直接物件を売却することをいいます。
まずは不動産売却時の契約について、仲介と買取の違いを確認していきましょう。

契約の違い1.売却相手

仲介と買取では売却相手が異なります。
仲介の場合、売却相手はおもに個人の方です。
一方で買取の場合、売却相手は不動産会社となります。
「不動産会社が買い取ってどうするの？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
不動産会社が買い取った土地や建物は、新築したりリノベーションして、付加価値をつけたうえで再販売するのを目的としています。

契約の違い2.売却期間

売却期間も、仲介と買取の違いの1つです。
買取は不動産会社に直接物件を売却するため、販売活動が必要ありません。
そのため早くて1週間程度で取引が完了します。
一方で仲介の場合は、不動産を引き渡すまでに平均3〜6か月ほどかかるといわれています。
とはいえ、これはあくまで平均期間であるため、立地や建物の状態によっては1年以上かかるケースも珍しくありません。
すぐにまとまったお金がほしいなど不動産売却を急ぐ場合は、買取を検討すると良いでしょう。

契約の違い3.売却金額

売却金額においては、買取のほうが低くなる傾向にあります。
なぜなら買取の場合、購入した不動産に付加価値を付けて再販売することを目的としているためです。
再販売をするにはリフォームや修繕をおこなう必要があり、その際にかかる費用を差し引くとどうしても買取価格が低くなってしまいます。
具体的には、仲介で売却したときと比べて1〜3割ほど安くなることが多いです。
一方で仲介の場合は、市場相場と同程度で売り出すことができます。
「時間がかかっても良いから高値で売却したい」という方は、仲介を最優先に考えましょう。

不動産売却時の注意点：離婚を機に売却する場合

離婚時には財産分与をおこないます。
財産分与とは夫婦が婚姻生活中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれで分け合うことです。
まずは離婚を機に不動産を売却する際の流れから確認しておきましょう。

• 不動産の名義を確認する
• 不動産の価値を調べる
• 不動産の分配方法を決める
• 不動産を売却する

不動産を財産分与する際は、はじめに名義人が誰かを確認します。
次に不動産会社に査定を依頼して、不動産にどのくらいの価値があるのかを調べましょう。
不動産の価値が分かったら、売却代金をどのように分配するかを話し合ったのち、自宅の売却に進みます。
全体の流れを把握できたところで、離婚における不動産売却の注意点を解説します。

家を売ったお金は2分の1ずつ分け合うのが基本

不動産も財産分与の対象になるため、家を売ったお金をどのように分けるか話し合う必要があります。
分与の割合は、お互いの収入や家の名義などに関係なく、2分の1ずつ分け合うのが原則です。
たとえ妻が専業主婦であっても、不動産の売却代金を半分受け取る権利があります。
ただし、夫婦の話し合いによってお互いが納得すれば、どちらか一方が多く受け取ることも可能です。

不動産売却がおこなえるのは基本的に名義人のみ

土地や建物などの売却は、基本的に名義人でなければおこなえません。
たとえば夫名義の不動産を売却する場合は、夫の同意が必要になります。
たとえ夫婦であっても、妻が勝手に売却することはできません。
また夫婦共同名義の家を売却する場合は、夫と妻それぞれの同意が必要です。
そのため、どちらか一方が反対していると不動産売却がおこなえず、揉める可能性が出てきます。
まずは家の名義人が誰になっているかを確認して、不動産を今後どうするか夫婦でしっかり話し合うことが大切です。

オーバーローンの場合は不足分を用意する必要がある

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が家の時価を上回ることをいいます。
住宅ローンを組んで購入した家を売却するときは、必ずローンを完済しなければなりません。
なぜなら住宅ローンを組む際に、金融機関が対象の不動産に抵当権を設定しているためです。
抵当権とは契約者がローンの支払いを止めてしまった場合に、金融機関が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権が設定されている不動産は売却ができないため、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
しかし、オーバーローンの場合は売却代金だけでは完済できないため、不足分を現金で用意しなければなりません。
資金の調達方法については、あらかじめ夫婦で話しあっておく必要があるでしょう。

不動産売却時の注意点：相続物件の売却

ここでは相続における不動産売却の注意点を解説します。
まずは相続した不動産を売却する際の基本的な流れを確認しておきましょう。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう
• 相続した不動産を売却する
• 売却代金を分割する

相続の際に有効な遺言書がなければ、遺産分割協議をおこなう必要があります。
遺産分割協議とは、不動産や現金などの財産をどのように分配するか相続人全員で話し合うことです。
話し合いがまとまったら、次に不動産の名義変更（相続登記）をおこない、不動産会社に売却を依頼します。
トラブルを回避するためにも、相続における不動産売却の注意点を確認しておきましょう。

相続人間での話し合いを十分におこなう

相続した不動産を売却するには、相続人全員の同意が必要です。
相続人のうち誰か1人でも反対する方がいると、売却手続きは進められません。
とくに相続人が多い場合は、意見の対立が起きる可能性も高くなります。
相続人同士のトラブルを防ぐためにも、相続発生前から不動産をどうするか話し合っておくことをおすすめします。

税金がかかる可能性がある

相続した不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生すると、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は「住民税」と「所得税」の総称です。
譲渡所得税が発生するかどうかは、以下の計算式を使って求めることができます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産購入時にかかった費用のことで、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことを指します。
上記の計算式でプラスが出たら、そこに税率をかけて譲渡所得税額を算出します。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年超えの場合は約20％、所有期間が5年以下の場合は約39％です。
不動産売却によって譲渡所得が発生する場合は、翌年に確定申告が必要になるため、申告を忘れないよう注意しましょう。

まとめ

離婚を機に不動産売却をおこなう場合は、名義人が誰かを確認してから話し合いを進める必要があります。
相続時の不動産売却では、相続人全員が納得できるよう十分に話し合うことが大切です。
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