空き家の放置はトラブルの原因！デメリットや売却方法を解説！

親が亡くなり実家を相続したものの、活用できずに空き家になっているという方はいらっしゃいませんか。
空き家は管理を怠るとさまざまなデメリットが生じ、最悪の場合、損害賠償を請求される可能性もあります。
この記事では、空き家を放置することで生じるデメリットとともに、空き家の売却方法を解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市にお住まいで、空き家の売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

空き家を放置するデメリットとは

空き家を所有し続けると定期的に現地を訪れ、換気や修繕、掃除をおこなう必要があります。
しかし空き家が遠方にある場合などでは、何度も現地に足を運ぶのが難しいという方もいらっしゃるでしょう。
もし空き家を管理せずに放置してしまったら、どのようなデメリットが生じるのでしょうか。
ここでは、空き家を放置することで発生するデメリットをご紹介します。

老朽化が進む

空き家を放置すると換気や掃除、修繕をおこなう機会がなくなり急速に老朽化が進みます。
人が住めないほどボロボロになってしまうと資産価値が低下するため、売却時には大幅な値下げが必要になるでしょう。
また自分で住もうにも大規模な修繕や解体が必要になり、莫大なコストがかかる可能性があります。
資産価値を維持するためにも、空き家は放置せずに定期的に管理をおこなわなければなりません。

犯罪の拠点にされやすい

放置された空き家は、放火や不法侵入など犯罪の拠点にされやすいといわれています。
なぜなら人の出入りがほとんどなく、侵入しても気付かれにくいためです。
玄関ドアの施錠がされていなかったり窓ガラスが割れたままになっていたりすると、放火や不法投棄のリスクがより高くなります。
犯罪のターゲットにされるのを防ぐには、外から見て空き家と分からないよう定期的に現地を訪れ手入れをすることが大切です。

近隣トラブルに発展しやすい

空き家を長期間放置していると、空き家の周りで暮らす近隣住民にも悪影響が出てしまいます。
たとえば、害虫や害獣が住み着き、近隣の住宅にまで被害が及んだり、老朽化した建材が隣の家を傷つけたりするなどです。
このような状態に陥ってしまうと、近隣住民から苦情やクレームがくることも少なくありません。
もし所有者の管理不足が原因で近隣住民に危害を与えてしまった場合は、損害賠償を請求される可能性もあります。

空き家を放置すると税金が増える可能性がある

土地や建物は所有しているだけで税金がかかります。
さらに空き家の場合は「特定空家」に指定されると税金が増えるというリスクもあるため注意が必要です。
まずは空き家にかかる税金の種類を把握して、特定空家に指定されたらどうなるのかを確認していきましょう。

空き家にかかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」

空き家の所有者には、毎年固定資産税と都市計画税が課されます。
固定資産税とは毎年1月1日時点での不動産所有者に対して課せられる地方税で、原則としてすべての家屋や土地が対象となります。
一方で都市計画税とは、市街化区域内に不動産を所有している方のみに課される税金です。
徴収した税金は、都市計画事業や土地区画整理事業など決められた一定の事業に使われます。

空き家にかかる固定資産税はいくら？

空き家にかかる税金がわかったところで「税額はいくらになるんだろう」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で求めることができます。
固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税、登録免許税などを計算する際に基準となる評価額のことです。
一方で都市計画税は「固定資産税評価額×0.3％」で算出できます。
なお、建物が建つ土地については、以下のように税負担を軽減する「住宅用地の特例」が設けられています。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税「固定資産税評価額×1/6」・都市計画税「固定資産税評価額×1/3」
• 一般住宅用地（200㎡超えの部分）：固定資産税「固定資産税評価額×1/3」・都市計画税「固定資産税評価額×2/3」

たとえば面積が160㎡で固定資産税評価額が2,700万円の宅地があるとしましょう。
この場合、固定資産税は「2,700万円×1/6×1.4％＝6万3,000円」、都市計画税は「2,700万円×1/3×1.4％＝12万6,000円」となります。

「特定空家」に指定されると特例が利用できなくなる

前述した住宅用地の特例は「特定空家」に指定されると適用できなくなってしまいます。
特定空家とは「空家対策特別措置法」において、周辺の住環境や景観を著しく損ねると判断された空き家のことです。
特定空家に指定されると住宅用地の特例から外されてしまうため、翌年以降の固定資産税や都市計画税が増加してしまいます。
たとえば以下のような空き家は特定空家に指定される可能性が高いです。

• 建物の老朽化により倒壊の危険がある
• 空き家が原因で景観が損なわれている
• ゴミの不法投棄により悪臭が発生しているなど衛生面が著しく悪い
• 害獣や害虫などが住み着いている

ただし、特定空家に指定されたからといってすぐに特例が解除されるわけではありません。
猶予期間内に空家の状況を改善できれば増税を防ぐことができるため、行政から指導を受けたら速やかに対処するようにしましょう。

放置された空き家を売却する方法とは

現在空き家を放置してしまっているという場合は、さまざまな問題を起こす前に売却を検討しましょう。
空き家の売却方法には「そのままの状態で売る方法」と「更地にしてから売る方法」の2種類があります。
それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのかを確認していきましょう。

そのままの状態で売る方法

空き家を現状で売却する場合は、解体のコストや手間がかからないというメリットがあります。
出費費用を抑えて売り出せるため、その分手元に残るお金も多くなるでしょう。
また建物を解体しないので、住宅用地の特例が適用されたまま売却活動がおこなえる点もメリットの1つです。
一方でデメリットとしては、空き家の管理が必要になることが挙げられます。
空き家が劣化して資産価値が下がるのを防ぐには、定期的に現地を訪れ換気や掃除などをおこなわなければなりません。
なお、空き家が築20年を超えており老朽化が進んでいる場合は、中古住宅として売り出してもなかなか買い手がつかないため「古家付き土地」として土地をメインに売り出すことをおすすめします。

更地にしてから売る方法

空き家を解体して更地の状態で売却すると、買い手がつきやすいといわれています。
なぜなら、更地は買い手が建物の解体費用を負担しなくて良い、すぐに着工できるなどのメリットがあるためです。
古い空き家を解体することによって定期的な管理が不要になり、またトラブルに巻き込まれる心配もありません。
ただし更地にする場合は、建物の解体費用が必要です。
解体費用は空き家の広さや立地、構造などによって異なりますが、100万円以上はかかるといわれています。
また更地にすると住宅用地の特例から除外されるため、固定資産税が高くなる点もデメリットの1つです。
売却期間が長引くほど税金の負担も大きくなってしまうでしょう。

まとめ

空き家を放置して特定空家に指定されてしまうと固定資産税が増加し、維持するのがさらに難しくなってしまいます。
今後も空き家を活用する予定がなければ、早めに売却を検討しましょう。
私たち「川越不動産」は、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
空き家に関するお悩みは、弊社までお気軽にご相談ください。