相続した不動産を売却する際にかかる税金とは？不動産売却の流れも解説

「相続した不動産を売却したいけれど何から始めたら良いのかわからない」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
相続不動産を売却する際にはさまざまな手続きが発生するため、あらかじめ売却までの流れを理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産を相続してから売却するまでの流れや注意点などを解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市にお住まいで、不動産を相続するご予定のある方はぜひ参考にご覧ください。

相続発生から不動産売却をおこなうまでの流れと手続き方法

相続した不動産を売却する際には、さまざまな手続きが発生します。
ここでは、相続発生から不動産売却をおこなうまでの流れと手続き方法、必要書類などをご紹介します。

相続発生から不動産売却までの流れ

家や土地を相続してから売却するまでの流れは以下のとおりです。

• 遺言書の有無を確認する
• 相続する財産と相続人を確認する
• 遺産分割協議をおこなう
• 相続財産の名義変更をおこなう
• 不動産を売却する

不動産の相続手続きをおこなう場合、まず遺言書の有無を確認します。
有効な遺言書がある場合はその内容に沿って相続を進めますが、遺言書がない場合は遺産分割協議をおこなわなければなりません。
遺産分割協議とは、遺産をどのように分けるか話し合うことで、相続人全員の合意が必要です。
無事に話がまとまったら、相続人間のトラブルを防止するために「遺産分割協議書」を作成し、不動産の名義変更をおこないます。
その後は不動産会社に査定を依頼して、査定額に納得できたら仲介を依頼しましょう。

媒介契約の種類に注意

不動産会社に仲介を依頼する場合は、媒介契約を締結します。
媒介契約には以下のように3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却期間などが異なるため注意が必要です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数社に仲介を依頼できる契約で、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみに仲介を依頼する契約です。
早く高値で売却しやすいのは専任系の媒介契約といわれています。
駅や商業施設の近くなど比較的売りやすい不動産は一般売却、駅から遠いなど売りにくい不動産は専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。

相続手続きで必要となる書類

相続した不動産を売却する際には多くの書類が必要になります。
手続きをスムーズに進めるためにも、必要な書類は早めに準備しておくようにしましょう。

• 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本と住民票の除票
• 不動産を相続する方の住民票
• 固定資産評価証明書

上記の書類はすべて市区町村役場で取得可能です。
また、登記申請書や遺産分割協議書、相続関係説明図などは自分で作成する必要があります。
登記申請書を作成する際には、不動産の登記事項証明書も取得する必要があると覚えておきましょう。

相続による不動産売却で発生する税金

相続した不動産を売却する際には、さまざまな種類の税金が発生します。
ここでは、相続不動産の売却にかかる税金の種類や税負担を抑える方法をご紹介します。
まずはどのような税金がかかるのかを確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更をおこなう際に発生する税金で、以下の計算式を使って税額を算出します。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の不動産を相続した場合の登録免許税は「2,000万円×0.4%＝8万円」です。
固定資産税評価額は、毎年市町村から郵送されてくる固定資産税の納税通知書に記載されているため確認してみましょう。

印紙税

印紙税は買主と交わす売買契約書に対して課される税金です。
不動産の売却価格に応じた印紙を契約書に貼ることで納税したことになります。
印紙税額は、以下のように契約金額の区分により定められており、令和6年3月31日までに作成した契約書には軽減税額が適応されます。

• 契約金額が500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 契約金額が1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 契約金額が5,000万円超え1億円以下：3万円

譲渡所得税

譲渡所得税とは所得税と住民税の総称で、不動産の売却益（譲渡所得）に対して課されます。
譲渡所得税を求めるには、はじめに以下の計算式を使って譲渡所得がいくらになるのか算出しなければなりません。
譲渡所得 ＝ 売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費とは不動産購入時にかかった費用で、 譲渡費用は不動産売却時にかかった費用を指します。
上記の計算式で算出した金額に税率をかけると譲渡所得税を求められます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315％です。
税金のほかにも、不動産会社に仲介を依頼する場合には仲介手数料が発生します。

税金は控除を利用することで節約が可能

不動産売却時には、一定の要件を満たすことで「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」などといった控除や特例が利用できます。
特例を利用すれば譲渡所得の金額が少なくなるため、その分譲渡所得税の負担を軽減できます。
いずれも適用要件があるため、ご自身が該当するかどうか国税庁のホームページで確認しておきましょう。

相続発生から不動産売却をおこなうまでの注意点

相続財産に不動産が含まれているとトラブルになりやすいといわれています。
揉め事をさけるためにも、相続発生から不動産売却をおこなうまでの注意点を理解しておきましょう。

不動産の名義変更は忘れずにおこなう

不動産売却は原則として名義人しかおこなえません。
そのため相続した不動産を売却する際は「相続登記」をおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
相続登記は自分でもおこなえますが、手続きが煩雑なため司法書士へ委任することをおすすめします。

遺産分割について相続人同士で十分に話し合う

不動産は預貯金や現金のように物理的に分けることができないため、分割方法を巡ってトラブルになる可能性があります。
相続人のうち誰か1人でも売却に反対する方がいれば、売却手続きは進められません。
とくに被相続人と同居していた相続人がいる場合は、自宅を売却すると住む場所がなくなるため、売却に難色を示す可能性があります。
トラブルを避けるためにも、遺産分割について相続人同士で十分に話し合うようにしましょう。

物件の欠陥や不具合はすべて契約書に記載する

不動産売却時に売主は契約不適合責任を負います。
契約不適合責任とは「売主は買主に対して契約に適合する不動産を引き渡さなければならない」とするものです。
たとえば契約書に雨漏りについて記載がないにも関わらず、売却した不動産に雨漏りが生じていた場合、売主は買主から追完請求や契約解除、損害賠償といった責任を追及される可能性があります。
契約不適合責任を問われないようにするには、物件の欠陥を把握して契約書にすべて記載することが重要です。

まとめ

相続した不動産を売却する際にはさまざまな税金が発生しますが、控除や特例を利用することで税負担を抑えられる可能性があります。
また、相続人が複数いる場合は書類集めに時間がかかることもあるため、早めに準備しておくことが大切です。
私たち「川越不動産」は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市を中心に不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
相続不動産の売却でお悩みの方は弊社までお気軽にご相談ください。