不動産の売却益とは？計算と節税方法について解説！

不動産を売却したときに発生した売却益は課税対象になるので、売却後そのまま放置してしまうと無申告加算税などのペナルティが発生します。
本稿では不動産を売却したときの売却益とはなにか、計算方法や節税方法について解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却を検討している方は、売却益について正しく把握し、しっかり納税や、可能ならば節税に取り組みましょう。

不動産の売却益とは？

不動産を売却したときに利益が出た場合、その売却益はどのように取り扱ったら良いのでしょうか。
売却益とはどういうものなのか、不動産売却した後はどうしたら良いのかを解説します。

不動産の売却益は譲渡所得と呼ぶ

会社員の方が給料を得たら給与所得、不動産所有者が土地や建物を貸して賃料を得たら不動産所得など、所得には種類がありますが、不動産を売却して得た利益は譲渡所得です。
土地や建物、株式などの資産を売却して得たお金のことを譲渡所得と呼び、所得として扱われるために所得税の対象です。
つまり、不動産を売却して得た売却益には税金がかかるので、納税しなければなりません。

不動産を売却したら確定申告が必要

確定申告とはその年の所得や支出などを計算して税務署に税金額を申告し、納税する手続きのことです。
会社員の方は勤務先が源泉徴収して手続きを進めてくれますが、不動産売却して売却益が出た場合には自分で手続きする必要があります。
手続き方法は売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、必要書類を作成、税務署に提出して金融機関から税金を納税します。
確定申告が初めてで分からなければ税務署職員に質問すれば教えてもらえますし、書類に不備がないかチェックもしてもらえます。
また、インターネット上で書類を作成し、プリントアウトして税務署に提出したり、そのまま確定申告することも可能です。
例年、締切間際になると税務署は混雑し、インターネットもつながりにくい場合もあるので、できるだけ時間に余裕を持って確定申告することをおすすめします。

不動産の売却益の計算方法とは？

不動産を売却し売却益が出たのならば税金の計算が必要ですが、その計算方法はどのようにしたら良いのでしょうか。
売却益から税金を計算する方法について解説します。

売却益から計算する課税譲渡所得とは

不動産を売却して得たお金から不動産の取得費や諸経費を差し引くことで売却益を計算しますが、それは「課税譲渡所得額」でもあり、以下の方法で計算します。
課税譲渡所得（売却益）＝売却価格－（不動産取得費－減価償却費）－譲渡費用
ここでいう不動産取得費は取得したときに支払ったお金で、その中にも諸費用を含められます。
減価償却費は経年により建物の価値が下がることで、それを取得費から差し引かなければなりません。
譲渡費用は売却時に支払った以下の諸経費が含まれます。

• 仲介手数料
• 契約書用印紙代
• 解体工事費用や残置物の処分費
• 売却のために必要になったリフォーム費用
• 賃貸物件を売却するために必要になった立ち退き料など

これらを計算して、課税譲渡所得は計算され、課税譲渡所得に税率を掛ければ納税額が算出されます。

不動産取得費と減価償却費について

不動産取得費は自分自身で購入し購入価格が明確な場合や、相続した不動産でも購入価格などが分かる場合は根拠があります。
しかしながら、相続した物件で取得価格が不明な場合もあります。
その場合は、売却価格の5％を取得費として計算することが可能ですが、税金が高額になってしまうでしょう。
そうならないためには取得費を調査する必要があり、金額が推定できるものはすべて確認しましょう。
たとえば、登記簿謄本に記載されている既に抹消された抵当権の金額、金銭消費貸借契約書や償還表など、金融機関関連の書類ならば残っていることがあります。
それらの書類がない場合でも概算取得費などで計算できるので、詳細は税理士に確認すると良いでしょう。
減価償却費の計算は建物の種類や年数によって計算方法が変わりますが、基本的には以下の計算で求めます。
減価償却費＝建物購入代金など取得に要した費用×90％×償却率×経過年数
償却率は木造の場合は0.031、コンクリート造の場合は0.015です。
木造で建物価格が2,000万円、築年数が15年だとすると、以下で計算できます。
2,000万円×90％×0.031×15＝837万円（減価償却費）
土地の価格＋建物価格2,000万円－837万円の計算で不動産取得金額が計算できます。

不動産の売却益による税金を節税する方法

売却益が出たら納税義務が発生しますが、できればその金額は可能な限り抑えたいものです。
不動産売却した場合の節税について解説します。

3,000万円の特別控除の特例

自宅を売却し、諸条件を満たしていれば3,000万円の特別控除の特例を利用できます。
これは譲渡所得から3,000万円を差し引けるので譲渡所得がなくなることもあるでしょう。
3,000万円の特別控除はとても節税効果が大きいですが、以下の条件を満たす必要があります。

• 買主が親子や夫婦などの親族ではない
• 自分が居住していた不動産を売却する
• 以前住んでいた家ならば居住しなくなった日時から3年を経過した年の12月31日までに売却する
• 売却した前年、または前々年に本特例やその他譲渡損失にかかわる特例などを受けていないこと

居住していた不動産を売却するのならば、多くの場合で該当する特例なので、節税効果は高いといえます。

被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例

親から相続した実家が空き家になったので売却するなど、相続に伴って不動産売却する機会もあります。
その場合は、相続等により取得した空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除を利用しましょう。
この特例を利用するためには以下の要件を満たす必要があります。

• 相続後空き家になって誰も居住しておらず、賃貸にも出していない空き家
• 亡くなられた方が独り暮らしで居住していた、老人ホームへの入所も対象
• 昭和56年7月以前に建築された物件
• 土地と建物を含めて1億円を超えない

これらの条件を満たした相続物件ならば、3,000万円が譲渡所得から控除されます。

譲渡損失も繰越控除可能

売却益があるならば売却損になることもあります。
この場合、売却価格が住宅ローンの残高より下回っていることや、売却した年の1月1日での所有期間が5年以上であること。
住宅ローンの残存期間が10年以上あること、合計所得が3,000万円以下であることを条件に損益を給与所得などその他の所得と相殺できます。
1回の相殺でも売却損が控除しきれなければ、売却した翌年から3年以内ならば繰り返し相殺できるので、その分、所得税を抑えられます。
不動産を売却したのならば売却益がでるのか、売却損になるのか計算し、節税方法について検討するようにしましょう。

まとめ

不動産を売却したときの売却益は譲渡所得と呼ばれ、所得税がかかるので税務署で確定申告し、所得税を納税する必要があります。
売却益の計算は、売却価格から減価償却費を差し引いた取得費や、譲渡費用と呼ばれる諸経費を差し引いて計算します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市にて不動産売却を検討している方は、川越不動産にご相談くだされば、売却益の計算や節税について親身にサポートさせていただきます。