リースバックのトラブル事例！揉めないための注意点と対策をご紹介

不動産売却においてリースバックを検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックを行う場合にはトラブル事例や注意点、対策を理解しておくことが大切です。
そこで今回は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市エリアで不動産売却をサポートする私たち川越不動産が、リースバックのトラブル事例や揉めないための注意点と対策についてご説明します。

リースバックでトラブルにならないための注意点とは？

ここではリースバックでトラブルにならないために、事前に知っておいて欲しい注意点を3つご紹介します。

買取価格は仲介による売却価格よりも安くなる

1つ目の注意点は、リースバックを利用した場合の買取り価格は仲介で売却した価格と比べて安くなることです。
仲介で売却した価格の6割から7割程度の金額が、リースバックによる買取価格の目安となります。
しかし、仲介による売却と違い、リースバックには現金化が早いというメリットがあります。
また、売却後も自宅に住み続けることができるのも魅力です。
ただし先に述べたように買取金額が安くなるということを理解しておかないと、見積もりをしてもらって金額を見てがっかりすることになりかねません。

売却した価格よりも買い戻し価格のほうが高くなる可能性がある

一般的に建物部分は、経年劣化によって不動産価値が下がります。
よって売却した自宅を数年後に買い戻した場合、売却価格よりも安く買い戻せる可能性が高いです。
しかし、リースバックの場合、買い戻し価格は契約時に決定されます。
そのため実際に買い戻すときには、市況次第では相場よりも高い買い戻し価格になる可能性があります。
リースバック契約の締結時に取り決めた買い戻し価格は、後から変更することはできません。
そのため契約締結時に、買い戻し価格を慎重に判断する必要があります。

リースバックによる賃貸期間の制限でトラブルになる

一般的にリースバックでは、賃貸期間に2年の制限を設けていることが多く、2年毎の更新に必ず応じてもらえるか分からないことが注意点になります。
一般的な賃貸借契約で締結するのは普通借家契約と呼ばれるもので、契約期間の満了を迎える際に更新すれば引き続き住み続けられます。
しかし、リースバックの場合は、定期借家契約を締結するのが一般的です。
定期借家契約は契約期間の満了を迎えると、そこで契約が終了します。
自動更新などはないため注意しましょう。
契約満期となると再度、オーナーと協議して定期借家契約を再契約する必要があります。
よって状況次第では、オーナーが再契約を断ることもあります。
断られた場合は退去しなければいけなくなることがリースバックでトラブルになりやすく、注意点となります。

リースバックでよくあるトラブル事例

ここでは、リースバックでよくあるトラブル事例について解説します。

家の買い戻しを口約束していたのに応じてもらえない

リースバック契約を締結する際に、後で自宅を買い戻すことを口約束していたのに応じてもらえず、トラブルになることがあります。
リースバック業者側の事情が変わってしまっていて、買い戻しを申し出ても応じてもらえない可能性があるのです。
また、いつの間にか物件を転売されていてオーナーが変わってしまっており、買い戻しに応じてもらえないケースもあります。
リースバック契約時には家を勝手に売却しないと約束していたのにも関わらず、いつの間にか勝手に売却されてしまい、新オーナーから賃貸の再契約を断られてトラブルになるのです。
しかし、リースバック会社が物件を売却することには、何の問題もありません。
物件の所有者はリースバック会社であり、自分の物件を自由に売却する権利があるからです。
また一般的な投資物件が売却の際に入居者に通知することなく物件を売却することに問題がないのと同様に、リースバック物件も通知なく売却することができます。
そのため、相場が値上がりしていて高く売却できるのであれば、物件を売却する可能性があります。
契約書に書かれた内容以外の保証はないということを、理解しておくことが大切です。
買い戻しは高額な不動産契約であるうえに、このようなさまざまなトラブルがあるため、口約束は避けましょう。
買い戻しでトラブルになることを防ぐためには、賃貸借契約書とは別に再売買の予約契約書を締結し、買い戻しをする際の売却条件をしっかりと明記しておくことが重要になります。

リースバック後に家賃を引き上げられてトラブルになる

リースバック後に家賃を引き上げられて、トラブルになる事例があります。
そもそもリースバックの家賃は、相場の家賃より高い傾向にあります。
そこに更なる値上げが加わると、家賃を支払えなくなることでトラブルに発展する可能性があるでしょう。
リースバックの家賃引き上げを告げられるタイミングとしては、賃貸借契約（定期借家契約）の再契約時が多いです。

リースバックでのトラブルを防ぐのに有効な3つの対策

ここでは、リースバックでトラブルになることを防止するのに有効な3つの対策についてご紹介します。

リースバック後の家賃を10年間支払い続けられるか考える

通常、賃貸物件の家賃設定をおこなう際には、周辺相場や物件の競争力などを考慮して設定されます。
ですがリースバック物件の家賃は、以下の計算式をもとに算出されます。
リースバックの家賃＝リースバック物件の査定額÷10年÷12か月
上記の計算式には、周辺相場や物件の競争力を加味するといった要素がありません。
そのため、リースバックの賃料は、周辺相場と比較して高くなります。
現在の家計状況だけでなく、この先の収入が下がるリスクなども考慮して、今後10年間の家賃を支払い続けられるかどうかを判断することがポイントです。

契約書の内容をしっかり確認して疑問を無くす

契約書の内容をしっかり確認して、疑問や質問があればその場で確認しましょう。
特に確認すべき内容は、賃貸借契約が普通借家契約なのか定期借家契約なのかです。
普通借家契約であれば借主保護が強く、一方的に解約や更新拒否をすることができません。
ですが定期借家契約の場合は先ほども説明したとおり、契約終了のたびに再契約を結ぶ必要があります。
トラブルの原因になりやすいので、賃貸借契約の内容をしっかり確認しましょう。
また、将来の買い戻しを考えている場合は、再売買の予約契約書に買戻し条件がしっかり記載されているか、またその内容を自身がしっかり理解できているかどうかがポイントになります。

リースバックする自宅の適正価格を知る

基本的にリースバックの買取価格は、仲介による売却に比べて安くなります。
その価格差がどの程度あるのかを理解しておくことはトラブル防止の対策になります。
仲介による売却価格（市場の相場価格）と比較して、リースバックの査定額があまりにもかけ離れていたら注意が必要です。

まとめ

今回はリースバックのトラブル事例や、揉めないための注意点と対策についてご説明しました。
リースバックによる賃貸借契約では、期間に制限を設けていることが多く満期となると再契約が必要なことが注意点になります。
リースバック後のトラブルには、家賃引上げ、買い戻し拒否、家を勝手に売却されるなどがあるため、契約内容については契約書に漏れなく明記しましょう。
こういったトラブルを防止するためにも、今回ご説明した3つの対策をしっかり理解しておいてください。
私たち川越不動産は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。