任意売却できないとどうなる？任意売却できないケースも解説！

住宅ローンが支払えなくなり自宅を売却せざるをえない状況の方もなかにはいらっしゃるのではないでしょうか。
売却価格より残債が多いときでも、任意売却ならば売却が可能ですが、任意売却できない場合はどうなるのでしょうか？
ここでは任意売却と競売の比較、任意売却できないとどうなるか解説するので、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市にて任意売却を検討している方は最後まで確認してみてください。

任意売却とは？任意売却できないときの競売と比較

売却価格より残債が多いときでも不動産売却できる任意売却ですが、具体的にはどういった売却方法なのでしょうか。
競売と比較しながら、任意売却について解説します。

そもそも任意売却とは？

通常、住宅ローンの融資を受けるとき、不動産には金融機関や保証会社の抵当権が設定されます。
住宅ローンの支払いができなくなった場合、抵当権を実行して不動産を売却し、残債を支払ってもらうためです。
この抵当権は残債を完済しないと外れることはありませんが、不動産は抵当権がついたままでは売却できません。
売却価格より残債が上回る状態の場合、金融機関に交渉し、承諾を得る必要があり、抵当権を抹消してもらえると売却が可能となります。
このような売却方法が任意売却ですが、住宅ローンを滞納していなければ金融機関の同意を得るのは難しいでしょう。
残債を減らし完済したり、自己資金をためて不足分に充当などの方法ができるからです。
離婚や会社の倒産など何らかの理由により住宅ローンの支払いができなくなった場合にのみ任意売却の同意が得られるでしょう。

競売とはどう違うの？

競売は抵当権が実行され、債権者から裁判所に申し立てられて開始する不動産売却方法です。
しかし、そこに売主の意思は入らず、裁判所主導で競売開始、入札、開札、引き渡しまで進められます。
売却して残った残債は毎月少しずつ返済する点は競売も任意売却も同じですが、残債の額が大きく異なります。
任意売却は売却相場での売却価格で売却できるのに対し、競売では相場の5割から7割と大幅に金額が下がってしまうのです。
その結果、残債が多く残り、より長い期間で残債を返済する必要があります。
また、任意売却は一般的な不動産売却と同様で契約や引っ越しなどある程度調整できますが、競売では調整できません。
入札が完了し引き渡し期日が決まったら、それまでに引っ越す必要があり、引っ越しせずに居座ると強制退去されられてしまうこともあります。

任意売却できないケースとは？

任意売却できない代表的な例として金融機関の同意、借り入れトラブル、任意売却の不成立の3つが挙げられるので、解説します。

金融機関から任意売却の承諾を得られない

金融機関の同意があって進められる任意売却ですが、必ずしも認めてもらえるとは限りません。
任意売却自体認めない、残債額次第で任意売却を認めない金融機関もあります。
同意を得られない金融機関から住宅ローンを借りている場合、数か月滞納すると競売を申し立てられるので注意が必要です。
任意売却を認めてくれる金融機関でも、売主が非協力的だとできないケースがあります。
金融機関からの連絡を無視する、依頼された書類を用意しない、不動産会社が不慣れで手続きが進まない、などの理由で非協力的だと見なされてしまうので注意しましょう。

その他に借り入れトラブルがあるケース

住宅ローンの借り入れ以外にカードローンや消費者金融からの借り入れがあり、その返済をおこたっていると住宅に差押えが入ってしまうことがあります。
差押えが入ると、その債権者の借り入れを完済しない限り、差押えを抹消してもらえません。
任意売却を目指す状況になった場合、借り入れの完済は非常に難しいためそのケースでは任意売却できないでしょう。
借り入れだけでなく税金の滞納や国民健康保険の滞納などにより、行政から差押えが入ることもあります。
この場合も滞納分を完済しない限り差押えの抹消はできないので、任意売却できないと言えます。

売却自体が成功しなかったケース

任意売却は一般的な不動産売却と同様に売却活動しますが、売却自体ができないこともあるでしょう。
そのケースでは金融機関が定めた一定期間を過ぎると、競売に移行してしまいます。
競売に移行しても入札日の前日までに決済・引き渡しできれば任意売却は可能ですが、その場合では競売になってしまう可能性が高いと言えるでしょう。
一般的な不動産売却では一定期間売れなければ価格を引き下げますが、任意売却の場合は金融機関が売却価格を設定します。
価格を下げたくても金融機関が認めてくれない場合には価格を下げられないので、任意売却ができないことにもつながるでしょう。

任意売却できないとどうなる？

金融機関の同意が得られない場合などは任意売却できませんが、その後はどうなるのでしょうか？

競売に移行し入札までどれくらいの期間がかかるの？

通常、任意売却が認められた場合には3か月から6か月の販売期間があり、その間に売却できなければ競売に移行します。
競売は競売開始決定が入ると、裁判所の執行官と不動産鑑定士により建物の査定と調査がおこなわれます。
調査後はおよそ2か月後に物件資料が裁判所で公開され、その2か月後には入札日を迎えます。
競売開始決定からおおよそ5か月後には競売が完了するので自宅を立ち退く必要があります。

競売後の残債はどうなる？

任意売却でも競売でも売却後に残債が残りますが、その残債も債権者に返済しなければなりません。
金融機関によって債権の取扱いが変わり、債権回収会社に債権譲渡する会社もありますが、売却後は金融機関とやり取りをします。
生活状況報告書などの、収入と支出を取りまとめたものを作成し、そこから余剰資金で毎月少しずつ返済が求められるのです。
その金額は収支のバランスにもよりますが、1万円から3万円程度の支払いになるでしょう。
このとき、残債額がいくらあるのかによって変わりますが、任意売却に比べ競売は残債が大きく残ります。
仮に1,000万円残った場合、月に3万円ずつ返済したら333か月、約28年かかる計算です。
そこまで返済を続けることが現実的でなければ、自己破産を検討する必要も出てくるでしょう。
自己破産は債権の免責が受けられれば10年で権利が回復するために、より短い期間で債務の問題を解決できます。
しかし、自己破産することでかかる制限は大きなものです。
そうならないためにも、残債を少しでも減らせるように、競売ではなく任意売却で売却を進めると良いでしょう。
住宅ローンの悩みは、早ければ早いほど多くの解決方法を提案できるので、早めの相談をおすすめします。

まとめ

任意売却とは住宅ローンの返済ができず、売却価格より残債のほうが多くなるときに金融機関の承諾を得て進める売却方法です。
競売に比べて残債が残らないので売却後の負担は減りますが、金融機関の同意を得られず任意売却できないこともあります。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で住宅ローンの返済に悩んでいる方や、任意売却を検討している方は川越不動産までご相談ください。