不動産売却の住み替え・離婚・相続といった理由別の注意点をご紹介！

一口に不動産売却といっても、その決断にいたる理由は人それぞれです。
住み替えや離婚、相続など、理由によって不動産売却時の注意点は大きく異なります。
今回は住み替え・離婚・相続を理由とした不動産売却の注意点をご紹介します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で、さまざまな理由により不動産売却を予定している方はぜひ本記事を参考にしてください。

住み替えが理由で不動産売却する際の注意点　

住み替えを理由とした不動産売却では、現居の売却と新居の購入のタイミングに注意しなければなりません。
先に現居を売却し新居を購入することを「売り先行」、新居購入後に現居を売却することを「買い先行」といいます。
売り先行と買い先行では注意点が異なるため、自分にあった方法の選択が必要です。
ここからは住み替えを理由とした不動産売却の注意点を、売り先行と買い先行に分けて解説します。

住み替えを理由とした売り先行での不動産売却の注意点

仮住まいが必要になる
売り先行では先に現居を不動産売却してしまうので、場合によっては仮住まいが必要になります。
仮住まいとして賃貸マンションを利用する方もいらっしゃいます。
しかし、短期契約が理由で大家から断られることが多かったり、賃貸マンションは物件数も絞られます。
ウィークリーマンションであれば短期契約を前提として家具家電なども付いていますが、家賃は割高です。
さらに引っ越しを2回おこなうため、住み替え費用がかさんでしまうでしょう。
内覧対応に手間がかかる
現居に住みながら不動産売却するため、内覧対応が大変という注意点も挙げられます。
売却活動中はいつ内覧予約が入るかわからず、先の予定を入れづらいのが実情です。
「これからすぐに内覧したい」という連絡が入ることも少なくありません。
いつでも受け入れられるよう、部屋の片づけや清掃が必要になります。

住み替えを理由とした買い先行での不動産売却の注意点

二重ローンとなる
買い先行の場合、不動産売却に時間がかかると二重ローンとなる点も注意しましょう。
二重ローンとは新居と現居のローンを同時に支払うことです。
毎月のローン返済額が高額になるため、家計に大きなダメージを与えるでしょう。
値下げしてしまう可能性がある
二重ローンとならないように売り急いだ結果、買主のいわれるがままに値下げしてしまう可能性があります。
できるだけ高く不動産売却したい場合は、じっくりと不動産売却ができる売り先行のほうが良いでしょう。

離婚が理由で不動産売却する際の注意点　

離婚時の財産分与の一環として、不動産売却をおこなうケースもあるでしょう。
財産分与は離婚時に夫婦で財産を分けることです。
不動産売却をして財産分与をすると均等に分けやすいメリットがありますが、注意点もあります。
ここからは離婚を理由とした不動産売却の注意点をご説明します。
財産分与には期限がある
財産分与には離婚が成立した日から2年経過するまでという期限があります。
期限が決まっているので、早めに不動産売却して財産分与の手続きをしなければなりません。
じっくりと不動産売却をしている時間はあまりない点に注意しましょう。
譲渡所得税がかかる
不動産売却で利益となる譲渡所得が出た場合、譲渡所得税がかかります。
マイホームの売却であれば3,000万円の特別控除が適用されますが、それを超える場合は注意が必要です。
譲渡所得税が発生した際の支払いまで夫婦間で取り決めておくと良いでしょう。
夫婦間で揉める
離婚を理由とした不動産売却の場合、夫婦間で揉める可能性があるでしょう。
財産分与の取り決めは、口約束だけでは十分とはいえません。
話し合った内容を記録した公正証書を作成しておくと安心です。
オーバーローンになる
不動産売却価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの場合には注意が必要です。
オーバーローンの場合は不動産を売却するだけではローンを完済できないため、抵当権が抹消できず不動産売却ができません。
預貯金などほかの資産でローン残債を支払える場合は、返済して抵当権を抹消しましょう。
しかし、他の資産でも完済が難しい場合は、どちらかが住み続けローン返済を続ける必要があります。

相続が理由で不動産売却する際の注意点

相続した不動産を売却する場合は、不動産の相続手続きを完了させてから不動産売却をおこないます。
ここからは相続を理由とした不動産売却の注意点について解説します。
名義変更が必要である
相続が理由で不動産売却する場合は、まず相続登記が必要になります。
相続登記とは亡くなった方から相続人に名義変更することです。
相続登記は2024年4月1日から義務化される予定ですが、現在は任意となっています。
しかし相続した不動産を売却するには、相続登記は欠かせません。
その理由は、不動産売却ができるのは所有者の権限であるからです。
相続登記がされていない不動産は亡くなった方の名義のため、相続人といえども不動産売却することができません。
相続税の納税には期限がある
不動産を相続すると相続税がかかりますが、納税期限がある点に注意しましょう。
相続税の納税期限は相続発生を知った日から10か月以内とされています。
相続税が高額な場合は、不動産売却で得られた売却代金を納税に充てるというケースもあります。
しかし、その場合は10か月以内に不動産売却を完了させなければなりません。
相続登記の手続きは2～3か月、不動産売却は3～6か月かかることが一般的なので、急を要するでしょう。
早く売却しようとすると、安く買いたたかれることもある点にも注意が必要です。
相続人と揉める
相続が理由で不動産売却する場合は、さまざまな場面で相続人との話し合いが必要です。
その際に意見が対立して揉めてしまい、関係が悪化したり不動産売却が長引いたりすることがあります。
不動産を相続するときの遺産分割協議は揉めやすいです。
遺産分割協議では相続人全員が集まり、だれがどれだけ遺産を引き継ぐのかを決めます。
相続人全員の合意がとれなければ、遺産分割協議は成立しません。
1人でも反対する方がいると前に進めないため、時間がかかるでしょう。
不動産売却で得られた現金を分割する換価分割が選択された場合も揉めやすいため注意しましょう。
売り出し価格や値下げの判断などは、いつも相続人の意見を聞かなければなりません。
このように相続が理由で不動産売却するときは相続人の意見に左右されやすいという注意点があります。
契約不適合責任のリスクが高まる
亡くなった方の自宅を相続する場合、建物の築年数が古いことが多いです。
築古の建物は構造材が傷んでいたり設備に不具合があることも少なくないため、契約不適合責任のリスクが高まります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる目的物を引き渡したとされた場合に売主が負う責任です。
契約不適合責任を問われないよう現状の不具合を把握し契約書に盛り込まなければなりません。
ほかにも不動産会社に買取を依頼するという方法もあるため、ぜひご検討ください。

まとめ

不動産売却の理由によって注意点が異なります。
期限が決まっている場合や、時間を要することも少なくないため、売却をお考えの場合は早めに不動産会社へご相談ください。
わたしたち「川越不動産」は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で仲介と買取をおこなう不動産会社です。
不動産売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。