不動産を売却するまでの流れとは？媒介契約や売却活動のポイントを解説！

不動産を売りたいと考えるとき、どのような流れで手続きを進めれば良いのかでお悩みの方もいるのではないでしょうか。
しかし媒介契約や売却活動のポイントを知っておけば、手続きをスムーズに進めることが可能です。
そこで今回は、不動産売却の流れについて解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における媒介契約までの流れ

不動産売却の流れでは、まずは不動産会社に価格査定を依頼し、媒介契約を結ぶ必要があります。
価格査定の流れや、媒介契約の種類を確認していきましょう。

机上査定・訪問査定とは？

机上査定とは、簡易査定ともいわれる、データをもとに査定価格を算出する方法のことです。
所在地や間取り、面積、築年数などの物件情報や、周辺エリアの取引相場などが査定価格の基準となっています。
査定価格の目安を把握したいときには、まずは机上査定を利用すると良いでしょう。
それに対して訪問査定とは、不動産会社が現地を訪問したうえで査定価格を算出する方法のことです。
日当たりや眺望などデータではわからない情報も考慮した査定価格であるため、より精度の高い結果を得られる特徴があります。

媒介契約の種類

価格査定の結果が得られたら、媒介契約を結びます。
3種類からなる媒介契約には、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。
一般媒介契約
一般媒介契約には、複数の不動産会社と媒介契約を結べるメリットがあります。
不動産会社によって売却活動のスタイルは異なるので、さまざまな購入希望者にアプローチできる可能性が広がるでしょう。
そのため、築浅や人気エリアに所在するなど、需要の高い不動産におすすめの媒介契約です。
しかし不動産会社は、レインズ（不動産情報ネットワーク）への情報登録と活動状況の定期報告が義務付けられていません。
そのため、売却活動中のフォローが手薄になる可能性がある点に注意してください。
また、多数の不動産会社と媒介契約を締結すると、その分だけ連絡や相談の手間が増えてしまいます。
あまりに多くの不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動中の負担も大きくなってしまうでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり1社の不動産会社と媒介契約を結べます。
不動産会社には、レインズへの情報登録と活動状況の報告（2週間に1回以上）が義務付けられているため、手厚いサポートを期待できるのがメリットです。
そして、自己発見契約（自分で見つけた買主との売買契約締結）も、不動産会社を仲介せずにおこなえます。
なお、1社としか媒介契約を結べないため、相性が合わなかったなどの理由で売却活動が長引くリスクに注意してください。
そこで、活動状況の報告をその都度確認するなどして、売却活動の方針を見直していくと良いでしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社の不動産会社と媒介契約を結べます。
不動産会社には、レインズへの情報登録と活動状況の報告（1週間に1回以上）が義務付けられています。
また、不動産会社によっては専属専任媒介契約を結んだ方に対する独自のサービスを展開するなど、最も手厚いサポートを受けられるのがメリットです。
自己発見契約も不動産会社を仲介する必要があるものの、個人が自力で買主を見つけられるケースは稀です。
そのため、親族や知人に売却できる目処が立っているのでない限りは、大きなデメリットにはならないでしょう。
そこで、どの媒介契約にするのかで迷ったときは、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。

不動産を売却するときの売却活動の流れとは？

売却活動は通常、不動産会社が中心となって進めていきますが、売主側でもポイントを知っておくことが大切です。
そこで、一般的な売却活動の流れを確認していきましょう。
売却活動の種類には、おもに次のものがあります。

自社ホームページ、不動産ポータルサイトへの掲載

不動産会社の自社ホームページや、各種ポータルサイトへ物件情報を掲載します。
まずはインターネットで物件情報を調べる買主は多いため、間取りや写真など物件時の魅力がわかる資料を掲載すると良いでしょう。

折り込み広告、ポスティングチラシ

中古住宅の場合、買主はそのエリアにすでに居住している人となるケースが珍しくありません。
折り込み広告やポスティングチラシでは、近隣エリアに住んでいる方に向けて物件情報を届けられるメリットがあります。

既存の顧客への紹介

不動産会社は、独自の顧客リストを有しています。
条件に合う顧客がいれば、ダイレクトメールを送るなどして買主を募ります。
多くの顧客を抱えているほど成約に至る可能性も高まるため、実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。

内覧対応

売却活動を始めると、早ければ2～3週間で内覧予約などの反響が見られます。
担当者に鍵を預けておけば、内覧にあたり売主が対応すべきことはとくにありません。
ただし住みながら売却を目指すときは、内覧前に室内の清掃や片付けを徹底しておく必要があります。
そして内覧の立ち会いを望む場合は、週末を中心にスケジュールを空けておくと良いでしょう。

オープンハウス・オープンルームの開催

オープンハウスやオープンルームを開催すれば、購入希望者は好きなタイミングで物件を内覧できます。
購入を前向きに検討している方が内覧に訪れるため、成約に至る可能性も高いでしょう。
なお、マンションのような集合住宅では、不特定多数が出入りするオープンルームの開催は制限される場合があります。
開催できる場合でも、トラブル防止のためほかの住民へ事前に挨拶を済ませておくと良いでしょう。

不動産を売却するまでの期間と流れ

売却活動にかかる期間は、3～6か月が目安です。
基本的には不動産会社の担当者が主体となっておこないますが、売主側でも全体の流れを把握しておくことが大切です。
そこで、それぞれの流れごとにかかる期間やポイントを確認していきましょう。

価格査定から媒介契約まで：1週間～1か月

不動産を売却することに決めたら、まずは不動産会社へ価格査定を依頼します。
現地調査が必要となる訪問査定は、結果が出るまでに数日～1週間は見込んでおきましょう。
このほか、自分でも周辺の価格相場を調べたり必要書類を用意したりする必要があるため、1週間～1か月程度の期間を要します。

売却活動：1か月～3か月

売却活動は、不動産会社の担当者が中心となっておこないます。
売却活動にかかる期間は、物件の条件や売り出し時期によってさまざまです。
早ければ2週間ほどで、購入希望者からの問い合わせなどの反響が見られるでしょう。
しかし、半年や1年以上かかるケースも珍しくありません。
もし内覧の予約すら入らない場合には、売り出し価格や活動開始時期などに問題があると考えられます。
そこで、必要に応じて売却活動の流れを見直していくと良いでしょう。

売買契約の締結から物件の引き渡し：2週間～1か月

買主との交渉がまとまると、売買契約を締結します。
住宅ローンの審査には2週間～1か月程度かかるため、物件の引き渡しも融資の実行に合わせたスケジュールを設定する必要があります。
そこで、購入希望者が現れた時点で、希望する引き渡しの日程をヒアリングしておくと良いでしょう。

まとめ

不動産売却はどのような流れで進めるのか、媒介契約や売却活動ポイントとともに解説しました。
売りたい物件の条件によって、適切な売却活動の内容は異なります。
売却期間が長引くのを防ぐためにも、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
私たち「川越不動産」では、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で、価格査定の依頼を承っております。
不動産売却の流れに関する事柄も、お気軽にご相談ください。