相続発生後に不動産を売却するときの流れや注意点について解説！

親が所有していた不動産を相続する可能性のある方のなかには、「利用するつもりがないから処分したい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、相続発生後に不動産を売却するときの流れや遺産分割の方法、知っておくべき注意点を解説します。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産を相続するご予定がある方や、相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続発生後に不動産を売却するときの流れ

まずは、相続が発生したらどのような手続きが必要なのか、一連の流れを確認しておきましょう。

相続手続きの流れ

死亡届を提出する
相続発生後におこなう最初の手続きは、死亡届の提出です。
期限は「死亡の事実を知った日から7日以内」と定められていますが、葬儀や火葬を速やかにおこなうためにも、早めに提出しましょう。
遺言書の有無を確認する
続いて、遺言書の有無の確認です。
遺言書がある場合はその内容どおりに相続手続きをおこない、遺言書がない場合は、財産をどう分けるのかを相続人全員で話し合って決めなければなりません。
つまり、遺言書があるかどうかで財産の相続方法が異なるのです。
被相続人が使用していた机の引き出しや金庫、仏壇の周りなど、保管していそうなところをしらみつぶしに探してみましょう。
自分の手元で保管せず、銀行の貸金庫、弁護士や行政書士などの専門家に預けているケースもあるため、思い当たるところがあれば徹底的に調べてください。
さらに、公証役場の遺言書検索システムで公正証書遺言の有無を確認しておくと安心です。
遺産分割協議をおこなう
遺言書がなく、相続人が複数人いる場合は、財産の分割や相続方法などについて話し合って決める「遺産分割協議」をおこないます。
遺産分割協議の具体的な手順については、次章でご説明します。
相続登記をおこなう
被相続人の名義になっている不動産を売却することはできません。
したがって、相続後に不動産を売却する場合は、所有者の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。

不動産を売却する

上記の相続手続きが完了したら、通常の不動産売却と同様の流れで進めていきましょう。
まずは不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したら不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社はチラシを作成したりインターネットに不動産の情報を掲載したりといった売却活動をおこないます。
売却活動中、内見希望者が現れたら快く内見に応じましょう。
買主が見つかれば、売却価格や条件の交渉をおこない、決済完了後に不動産を引渡します。
手元に入った売却金を遺産分割協議で決めたとおりに分割すれば、相続した不動産の売却は完了です。

相続した不動産を売却するときに重要な「遺産分割協議」とは

前章でもお伝えしたように、遺言書がない場合は「遺産分割協議」が必要です。
そこでここからは、遺産分割協議とはなにか、手順や遺産分割の方法について解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人全員が集まり、誰が、どの財産を、どれぐらいの割合で相続するのかを話し合って決めることです。
全員が一堂に会することが難しい場合は、電話やメールなどで協議をおこなうことも可能です。
遺産分割協議によって決定する相続分は、法定相続分に従う必要はありません。
極端な例を挙げると、どなたか1人がすべての財産を相続するといった内容でも、相続人全員が同意していれば有効です。

遺産分割協議の手順

具体的には以下のような手順で進めます。
相続人の確定
遺産分割協議をおこなうためには、まず相続人となる権利を有する方を確定する必要があります。
家族であっても、被相続人の血縁関係をすべて把握できているとは限らないため、被相続人の「生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）」を取得して確認してください。
相続財産の確定
次に、相続財産を確定します。
相続財産は、預貯金や不動産、株式、債券といった「資産」だけではありません。
借入金、未払いの税金や医療費といった「負債」も相続の対象になるため注意が必要です。
財産目録の作成
相続財産が確定したら、相続財産のすべてを一覧表にした「財産目録」を作成します。
財産目録の作成については、法律で定められているわけではありませんが、遺産分割協議をスムーズに進めるためにも作成しておくことをおすすめします。
全員の同意を得る
相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議をおこない全員の同意を得ます。
1人でも反対する方がいれば、遺産分割協議は成立しません。
遺産分割協議書の作成
最後に、遺産分割協議で相続人全員の同意を得た内容を「遺産分割協議書」にまとめます。
なお、遺産分割協議書には全員の署名・捺印が必要です。

遺産分割の方法

遺産分割協議は、スムーズに話し合いが進むとは限りません。
とくに、分割しにくい不動産については、相続人同士で揉める可能性があります。
そこで不動産をどのように分割すれば良いのか、その方法をご説明します。
不動産を分割する方法は、以下の4つです。
現物分割
実家は長男、土地は次男といったように、それぞれ形を変えることなく相続する方法です。
面積の広い土地を分筆するケースも、この現物分割に該当します。
代償分割
一部の相続人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人には相続分を現金で支払うという方法です。
たとえば、親と同居していた長男が実家を相続したいといったケースが考えられます。
換価分割
不動産を売却して得た現金を、複数の相続人で分割する方法です。
現金化することではっきりと分割できるため、誰も不動産を利用するつもりがないのであれば有力な選択肢となります。
共有
複数の相続人の共有名義で相続する方法です。
この場合、不動産を売却するためには共有名義人全員の同意が必要になります。
自由に活用できず、のちのちトラブルになる可能性があるため、あまりおすすめできません。

相続した不動産を売却するときの注意点

それでは最後に、相続発生後に不動産を売却するうえで知っておくべき注意点を3つお伝えします。

注意点①相続税には納付期限がある

相続税は、相続開始を知ってから10か月内に申告・納税しなければなりません。
相続した不動産は、遺産分割協議や相続登記といった相続手続きを経なければ売却できないため、通常の不動産売却よりも時間がかかる可能性があります。
不動産売却で得たお金を相続税に充てるご予定の方は、申告期限までに手元に売却金が入るように、早めに行動しましょう。

注意点②あとから価値が変動する可能性がある

土地を代償分割で取得した場合、相続したときは平等に分割したつもりでも、あとから価値が変動したことで、相続人同士でトラブルになるケースがあります。
そのような場合に備えて、遺産分割協議で事前に話し合って同意を得ておくと良いでしょう。

注意点③不動産を放置しない

不動産を相続したものの、売却を先延ばしにして放置しているケースも少なくありません。
不動産を所有していると、利用していなくても管理する手間や固定資産税がかかります。
したがって、利用する予定がない不動産は、早急に売却して現金化することをおすすめします。

まとめ

相続発生後に不動産を売却する場合は、相続手続きを経てから通常の不動産売却へ進みます。
また相続した不動産の売却には専門的な知識が必要な場面が多く、親族間でトラブルになる可能性もあります。
「川越不動産」は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
相続した不動産の売却についてもサポートいたしますので、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社にお任せください。