越境している不動産でも売却できる？不動産売却の方法と注意点を解説

不動産を売却するために調査をおこなうと、自宅の塀が隣地にはみ出していたというケースがあります。
このような場合、不動産売却時に隣地の所有者とトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
それでは、どのようにして売却を進めたら良いのでしょうか。
この記事では、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却を検討中の方に向けて、越境が生じている不動産の売却方法と売却時の注意点を解説します。

不動産売却時にトラブルになりやすい「越境」とは？

「そもそも越境ってなに？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
はじめに越境とはなにか、どのような状態が越境となるのかを解説します。

越境とは？

越境とは、所有する建物や建物の付属物が、敷地境界線を越えて隣地の持ち主の所有権を侵害していることをいいます。
建物の付属物とは、たとえば自宅の塀や屋根の一部などです。
そのほか、敷地内に植えた樹木の葉や根など、空中や地中で境界線を越えているものも対象となります。

越境している不動産も売却できる？

越境している不動産であっても売却することは可能です。
ただし、越境している状態を解消せずに売却するとなると、買主や隣地の所有者とトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、なるべく越境状態を解消したあとに売却するほうが良いでしょう。

どのような状態が越境となるのか？

具体的にどのような状態で越境となるのか、よくあるケース2つを例に解説します。
塀の越境
塀の越境とは、フェンスやコンクリートの塀が隣地との境界線を越えて建っている状態です。
現代は建築時に境界線を明示することが一般的ですが、以前までは塀を建てることで隣地との境界線を示していました。
しかし売却された家や相続した家などでは、境界線について把握している方がおらず、塀だけでは境界線が不明確です。
買主が建て替えを検討している場合には、塀の取り壊しなどをめぐって、隣地所有者とトラブルになる可能性があります。
樹木の越境
樹木の越境とは、枝や根が隣地にはみ出している状態のことです。
もしも隣の敷地から樹木の枝がはみ出している場合、許可なしに切ってはいけません。
勝手に切ると不法行為とみなされる可能性があります。
一方で樹木の根が越境している場合には、民法233条で「はみ出した分の根は切って良い」とされています。
とはいえ、根を切ったことで樹木が枯れた場合にはトラブルになることも考えられるため、まずは相手方に相談することがおすすめです。
給排水管の越境
道路に面していない土地に建つ家では、給排水管の越境が生じていることも少なくありません。
給排水管の越境は地中で発生するため、塀や樹木の枝のように目視で確認することはできませんが、自治体の水道局で配管図を取得すれば確認できます。
給排水管に関しては、建物の建築時に隣地所有者へ許可を得たうえで、配管を横断させているはずです。
まずは、境界について記載された書類がないか確認してみましょう。
また、役所に承諾書が保管されている可能性もあるため、1度問い合わせてみることをおすすめします。
給排水管の越境についてはやむを得ない場合が多いです。
そのため、「周辺環境の変化によって隣地に越境させずに配管できるようになった」などの場合を除いては、配管を引き直す必要はないとされています。

越境が生じている際の不動産売却の注意点

越境が生じている不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。
トラブルに発展するのを防ぐためにも、注意点をしっかり理解しておくことが大切です。

売却前に境界確定をする

越境している土地を売却する際には、なにがどう越境しているのかをはっきりさせることが大切です。
そのためには、境界確認をしてどこからどこまでが自分の土地なのかを明確にする必要があります。
なかには「住宅購入時に受け取った境界確定図があるから良いのでは？」と考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、図面があまりにも古いと、本来の境界線と相違している可能性があります。
なぜなら数十年前の測量技術は、現代の技術と比べるとまだ未熟だったと考えられているためです。
また、境界確定済みの不動産であれば買主も安心して購入に進めるため、スムーズに売却できる可能性が高まります。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

越境されている不動産を売却する場合、買主が住宅ローンを組めないことがあります。
たとえば、隣地の屋根が越境している土地で買主が建て替えをする場合、1つの土地に建物が2つあることになります。
建築基準法には「一敷地一建物」のルールがあり、原則として1つの敷地には1つの建物しか建てられません。
そのため越境された状態では、建築確認申請や完了検査に合格しない可能性が高くなります。
完了検査に合格できないと住宅ローンは利用できないため、買主にとって大きなデメリットとなります。

越境状態を解消してから売り出す

住宅ローンが組めない、トラブルになる可能性があるなどのデメリットを考えると、越境状態を解消してから売却することがおすすめです。
とはいえ、越境状態を解消するには隣地所有者の協力が必要であり、また越境物を撤去するための費用や時間もかかります。
とくに塀や屋根が越境している場合には、すぐには越境状態を解消できないということのほうが多いでしょう。
越境状態を解消しないまま売りに出したい場合には、隣地所有者と覚書を交わして売却に進むという方法があります。
覚書とは、双方で合意した内容を書き残す書類のことです。
覚書には以下のようなことを記載します。

• 越境している部分の認識
• 再建築時に越境状態を解消すること
• 権利の承継者に内容を伝えること
• 境界線を明示することなど

覚書があることで、隣地所有者との認識ずれによるトラブルを防ぐことができます。
作成した覚書は、必ず買主へ承継しましょう。

越境が生じている際の不動産売却の方法とは

越境が生じている不動産は、訳あり物件として扱われます。
これまでご紹介してきたようなデメリットもあるため、思うように買主が見つからないケースも多いです。
しかし、なかには売却を急いでいる方もいらっしゃるでしょう。
なるべく早く確実に売却したい場合には、不動産会社による買取がおすすめです。
買取の場合は、一般的な仲介では難しいと言われる不動産も売却することができるでしょう。

どのようなメリットがある？

不動産会社に買取を依頼して売却する主なメリットは以下の3つです。

• 土地が越境状態のままでも買い取ってもらえる
• 売却活動の手間がかからない
• 現金化までがスピーディー

不動産会社に買取を依頼すれば、広告を出して購入希望者を探す必要がなく、また内覧対応などの手間もかかりません。
また、越境物を取り除いたり覚書を作成したりすることなく、越境状態のまま売却できます。
売却金額は相場よりも安くなりますが「早急に現金が必要」「転勤までに売却したい」など、売却を急いでいる方は不動産会社の買取を検討してみてはいかがでしょうか？
弊社でも買取をおこなっていますので、ぜひご相談ください。

まとめ

越境している不動産は大きなトラブルに発展しやすく、通常の不動産と比べるとどうしても売却しにくくなってしまいます。
最善策は越境状態を解消してから売りに出すことですが、難しい場合には越境について記載した覚書を作成しましょう。
また「売却を急いでいる」「早めに現金化したい」などとお考えの方は、ぜひ買取も視野に入れてみてください。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で越境している不動産の売却でお悩みの方は、川越不動産までお気軽にご相談ください。