不動産売却で気になる負動産とは？負動産にしないための方法を解説

相続した不動産を売却できずに、悩んでいませんか。
売れずに貸すこともできない不動産を負動産と言ったりしますが、対策をしなければコストばかりがかかってしまいます。
そこで今回は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をサポートする私たち川越不動産が、富動産を負動産化させずに不動産売却するための方法についてご説明します。

不動産売却も賃貸も困難な負動産とは？

負動産とは、相続した地方の山林や農地、古家など、不動産売却が困難なうえに保有している間は税金や管理費といった支払いだけが発生する不動産のことを指します。
総務省統計局が実施した「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について」によると、日本の総住戸数は平成10年から平成25年にかけての15年間で1,000万戸以上も増加しています。
それにも関わらず同統計による空き家率を見ると、平成25年に13.5%とそれまでの過去最高を記録しています。
つまり、日本の不動産市場においては、住宅に関する需要よりも供給が上回ってしまっているのです。
よって負動産は、売るに売れない、貸すに貸せない不動産ということで、所有者にとって問題になっています。
負動産は所有しているだけで資産を減らしてしまい、年間のキャッシュフローも悪くなります。

不動産売却が困難な負動産とは？具体例をご紹介

ここでは不動産売却や賃貸が困難な、負動産の具体例をご紹介します。
バブル期に購入した別荘
バブル期は都心から離れた別荘地の別荘が、たくさん売れました。
ですが現在では資産価値は無く、しかも築年数も法定耐用年数を超えてしまって建物価値がゼロの物件が増えています。
都心から離れた別荘地は利便性が悪く、自宅として購入する方はほぼいません。
そのため、思うように売却できず、固定資産税や維持管理費の支払いの負担が重くのしかかっている状況です。
地方にある相続した実家
親が他界して相続した実家も、地方の利便性の悪い地域にある場合は負動産になってしまいます。
なかには過疎地や再建築不可の物件もあり、そのような物件は住宅用地として売却するのは難しいでしょう。
山林や農地
山林や農地は地方にある場合が多く、維持管理が大変なことに加えて、需要自体が限定的で売却が難しい傾向にあります。
売却できた場合でも、売却益を得られるケースは少ないでしょう。
しかし、固定資産税や維持管理のことを考えると、売却を検討して対策を講じることがおすすめです。
稼働率が低い収益物件
負動産は地方にある物件とは限りません。
都心の物件でも、稼働率の低い収益物件は負動産といえます。
賃貸物件は高稼働率を維持し続けなければ、収益を安定的に得ることができません。
しかし、ローン残債があるのに低稼働率な物件は赤字になってしまいます。

不動産売却前に負動産を富動産にするためのポイントとは？

相続する予定の不動産が、相続人にとってメリットや収益を生む富動産であれば問題ありません。
ですが富動産だと思っていた不動産が、いざ相続してみると負動産だったということもありえます。
相続した不動産を負動産化させないためには、必要なタイミングで売却できる体制を整えておくことが重要です。
そのために、今すぐできる3つのことについてご紹介します。

両親が亡くなる前に実家の取扱いについて話しておく

負動産を所有する理由の多くは相続となっています。
そのため、家の不具合だけでなく、土地や建物の名義人が誰になっているのかなど、事前に確認しておくと良いでしょう。
とくに相続人が複数いる場合にはトラブルになる可能性もあるため、相続する前に把握しておくことが大切です。

実家の土地と建物の名義人が誰なのかを確認する

先述しましたが、相続する前に土地と建物のそれぞれの名義人が誰になっているのかを確認しておくことはとても大切です。
とくに先祖代々の土地や家に親が住んでいる場合、祖父母の代から親の代に移り変わるときに名義変更をしないまま住み続けているケースもあります。
この場合、親に兄弟がいれば叔父や叔母も相続人ということになり、やり取りが必要になります。
普段から叔父や叔母と関わりがない場合は相続を進めるのが難しくなる可能性もあります。

一戸建ての場合は土地の筆界確定をおこなっておく

昨今の不動産売却では、土地の筆界確定（境界確定）が求められるケースが少なくありません。
購入後に買主と隣地所有者で土地の境界のトラブルが起こることを避けるためです。
筆界確定は感情的になって揉めるケースが多いため、相続前におこなっておくことが得策です。

不動産売却をはじめとした負動産にしないための方法とは？

ここでは相続した不動産を負動産化させない、もしくは負動産化してしまった物件の具体的な活用方法について解説します。

介護施設への転用を考えて不動産売却

地方の空き家を介護業者が購入し、少規模の介護施設へ転用した事例があります。
介護施設への入居を考えているけれど、特別養護老人ホームは順番待ちで、有料老人ホームは高額な入居費用がかかるため悩んでいる方も少なくありません。
そのため、こうした空き家を活用した小規模介護施設が、今後全国的に普及していくかもしれません。

借主の負担で古家をDIY可の物件として賃貸する

近年、古家を自分好みにDIYして住むというライフスタイルが注目を集めています。
そこで賃貸借契約に原状回復義務を免除する特約を付けて、借主が自由にDIYできる賃貸物件として貸し出す方法もあります。
貸主としてはコストをかけることなく賃貸でき、借主は一般的な賃貸物件では難しいDIYを好きなようにできるメリットがあります。

地方移住希望者へのお試し用住宅にする

地方にある古家の場合、その地域への移住希望者に向けたお試し用住居として短期間の賃貸物件に活用する方法もあります。
昨今は、地方へ移住したいという方が増えています。
地方への移住にに興味のある方が、地方での生活を体験するための短期滞在に使ってもらう物件が、お試し用住居です。
体験をとおして移住することが決まれば、そのまま賃貸で住み続けてもらえる可能性や、場合によっては買い取ってもらうという選択もあるでしょう。
まずは所有している不動産が地方移住促進の取り組みなどに活用できないか、自治体へ相談してみましょう。

まとめ

今回は富動産を負動産化させずに活用したり、不動産売却するための方法について解説しました。
負動産とは売ることも貸すことも困難なうえに、維持管理費などの出費で赤字になる不動産のことです。
富動産を負動産化させないために、相続前にきちんと不動産の取扱いや名義人、隣地との境界について確認しておくことが大切です。
負動産化してしまった不動産の活用方法もご紹介しましたが、管理などが難しい場合は売却できるタイミングで手放すのも良策です。
私たち川越不動産は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で仲介や買取といった不動産取引のサポートをおこなっています。
不動産の売却をお考えの方や不動産に関するお悩みがある方はお気軽に川越不動産へご相談ください。