不動産売却における心理的瑕疵とは？与える影響や告知義務も解説

心理的瑕疵がある不動産を売却する場合、通常の不動産売却以上に注意が必要です。
しかし、心理的瑕疵に該当するかの判断が難しいケースも珍しくありません。
この記事では、心理的瑕疵とはなにか、売却に与える影響、買主への告知義務についてご説明します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市にある不動産の心理的瑕疵についてお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で重要となる心理的瑕疵とは？

「瑕疵」は「かし」と読み、傷や欠陥のことを指します。
心理的瑕疵とは心理的な欠陥、つまり設備など物理的な問題はなくても、借主や買主が心理的な抵抗を持ちやすい事象のことです。

心理的瑕疵物件は事故物件だけではない

心理的瑕疵物件というと、殺人事件や自殺のあった事故物件を思い浮かべていらっしゃるかもしれません。
実際に、その不動産の敷地内で事件や事故が起こって人が亡くなった場合の多くは、心理的瑕疵に該当します。
ただし、すぐに発見された高齢者の自然死、病死、不慮の事故死の場合は、心理的瑕疵という扱いにならないことが多いです。
発見までに時間がかかってしまい、特殊清掃をしなければ汚れやにおいが取れない場合など、状況によっては心理的瑕疵として扱われます。
また、いわゆる事故物件以外にも心理的瑕疵として扱われることがあります。
周辺から異臭がする、騒音問題がある、近隣に火葬場や反社会的組織の事務所がある、など、さまざまなことが心理的瑕疵となる可能性があります。
さらに、インターネットで悪評が広がっていることなども心理的瑕疵にあたる場合があり、心理的瑕疵の範囲は広いといえるでしょう。

心理的瑕疵か迷ったら不動産会社に相談する

心理的瑕疵に該当するかどうかについて明確な境界線はないため、所有する不動産に心理的瑕疵があるか判断に迷うかもしれません。
心理的瑕疵は買主に告知する義務があるため、黙って売却することはおすすめできません。
売却後に買主が心理的瑕疵を知った場合、その責任を問われ、買主から訴えられることも考えられます。
「心理的瑕疵かもしれない」と感じることがあるなら、すべて不動産会社に正直に伝え、相談することが大切です。

不動産売却で心理的瑕疵が価格に与える影響

心理的瑕疵のある不動産を売却するにあたって、気になるのは価格に与える影響ではないでしょうか。
ここでは、心理的瑕疵があることで価格は下がるのか、売却するためにはどうすれば良いかを解説します。

心理的瑕疵物件は価格が下がるのが一般的

心理的瑕疵物件は、通常の物件と比較すると価格が下がるのが一般的です。
似た条件の物件が売り出されていた場合、「心理的瑕疵のない物件を買いたい」と考える方が多いのは自然なことでしょう。
どれほど価格が下がるかは、事件の内容によります。
心理的瑕疵の原因が他殺事件の場合は、5割ほど価格が下がることがあります。
自殺の場合は3割ほど、発見まで時間がかかった自然死の場合は1割ほど価格が安くなるのが目安です。
その他、異臭や周辺施設による心理的瑕疵が価格に与える影響は、それぞれの状況などにより異なります。

特殊清掃やリフォームなどの費用も考慮する

心理的瑕疵の内容によっては、売却前にリフォームや特殊清掃が必要なこともあります。
不動産のなかで人が亡くなっており、汚れやにおいが残っている場合は、特殊清掃をすることで売れやすくなるでしょう。
近隣の方々に事件の悪い印象が強く残っている場合などは、リフォームや建物の解体を検討したほうが良いこともあります。
売却価格の値下がりだけでなく、このような費用も考慮しておきましょう。
リフォームや解体など、とくに多額の費用がかかることは、事前に不動産会社と相談したうえで実施するか判断するのがおすすめです。

経験豊富な不動産会社を選ぶ

心理的瑕疵の受け止め方は個人差が大きいのが特徴です。
「人が亡くなった物件は絶対に買いたくない」という方もいれば、「安くなるのなら買いたい」という方や、「自然死ならまったく気にしない」という方もいるでしょう。
心理的瑕疵の内容や購入希望者にあわせて、適切に価格設定をして売却を進めることが大切です。
心理的瑕疵物件は、通常の不動産売却とは違った注意が必要なことから、経験豊富な不動産会社に依頼しましょう。

買取も検討する

仲介での不動産売却が難しい場合は、不動産会社による「買取」を検討すると良いでしょう。
リフォームや再開発などをして再販することを前提に、不動産会社が直接物件を買い取ります。
そのため、買取であれば心理的瑕疵があっても早く売却できる可能性が高いです。
また、買取なら不動産を売ろうとしていることを周囲に知られずに売却できるのもメリットです。
ただし、売却価格は仲介に比べて低くなる傾向があります。
状況にあわせて、売却方法を検討するのがおすすめです。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

不動産を売却する際には、心理的瑕疵は告知義務の対象となります。
これまでは、人が死亡したときの告知義務について明確な定義はありませんでした。
しかし、安心できる取引やトラブル防止のために、国土交通省は令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
ここでは、そのガイドラインの内容に沿いながら、告知義務が必要なケースについて解説します。

告知義務がある場合

心理的瑕疵にあたる、以下のような状況には告知義務があります。

• 他殺
• 自殺
• 事故死
• 原因不明の死
• 発見まで時間が経過した死

死亡から発見まで時間がかかっており、特殊清掃が必要となった場合は、売却の際に告知が必要です。
何時間以内に発見されれば良い、などのはっきりした基準はないため、個別に状況を見て判断しなければいけません。
また、上記以外のことでも、ニュースで取り上げられたなど社会的な影響が大きい事件などは、告知義務の対象となります。
さらに、売却の何年前に起きた事件であれば伝えなくても良い、という期限はありません。
何年も前に起きた事件でも、告知しなければいけない可能性があります。

告知義務がない場合

自宅の階段からの転落や食事中の誤嚥（ごえん）などの不慮の事故死、老衰、病死などの自然死ですぐに発見された場合は、告知義務はありません。
また、隣家や同じマンション内でも普段は利用しない共有部分などで起きたことに関しては、告知しなくても良いとされています。
基本的には売却する不動産の、専有する敷地内で起きたことのみ告知することになっていますが、状況によっては、それ以外の場所でも告知が必要なこともあります。
告知が不要と思われることでも、不動産会社にはすべて伝えておき、個別に判断しましょう。

告知する内容

告知する場合は、心理的瑕疵の起きた時期、場所、死因、特殊清掃をした場合はその旨などを買主に伝えます。
ただし、亡くなった方や遺族の名誉やプライバシーは配慮されます。
亡くなった方の氏名や住所、家族構成、具体的な発見状態などを伝える必要はありません。

まとめ

不動産売却における心理的瑕疵が価格に与える影響や、告知義務についてご説明しました。
心理的瑕疵がある不動産の売却をする際には、必ず不動産会社に相談し、最適な売却方法を検討しましょう。
わたくしども「川越不動産」は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却を多数取り扱っております。
心理的瑕疵物件の売却についてご不安や疑問がある場合は、お気軽に弊社までご連絡ください。