瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？不動産売却時のポイントも解説

2020年4月に民法が改正され、今まで売主の責任であった瑕疵担保責任がなくなり、契約不適合責任が創設されました。
契約不適合責任によって売主の責任が重くなったため注意が必要です。
そこで、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をお考えの方に向けて、瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い、そして契約不適合責任のもと不動産売却する際のポイントについて解説します。

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」がなくなり、「契約不適合責任」が創設されました。
変わった要因には以下の3つのポイントがあります。

• 民法をわかりやすくする
• 隠れた瑕疵が不要になる
• 買主の権利が民法改正前よりも強化される

契約不適合責任に変わった理由の1つとして「瑕疵」という言葉が難しく一般的な言葉ではないというのがあげられます。
また、隠れた瑕疵というのは、購入時は気が付かなかったけれども引き渡した後に発見される不具合のことをいいます。
改正前の民法においては、隠れた瑕疵を立証するのは難しいという問題がありました。
そうすると買主が責任追及できなくなり、極めて不公平な状態となります。
そこで民法を改正することで、不具合が隠れていなくても契約内容と異なるという場合には、買主は売主に対して責任を追求できるようにしたのです。
次に、契約不適合責任とはどのような責任なのでしょうか。
契約不適合責任とは、売買における目的物が契約内容と適合しない場合に買主は売主に対して、契約不適合責任を追求できるというものです。
例えば、売買する建物がシロアリが発生しているということを買主が了承していて、シロアリが発生している旨が契約書に記載されている場合、引き渡した後にシロアリの被害があっても、買主は売主に対して契約不適合責任を追求することはできません。
その理由は買主がシロアリのことを了承している上に、その内容が契約書に記載されているからです。
しかし、買主がシロアリについて了承していても、そのことが契約書に記載されていない場合は、契約不適合ということになります。
このように契約不適合のポイントは、契約書に記載されているかいないかということになるのです。
また、契約不適合責任では売主が契約内容と違うものを売却した場合、買主は売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つができるようになりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて

それでは、契約不適合責任と瑕疵担保責任について、どのような違いがあるのかということを解説します。

法的性質

瑕疵担保責任の法的性質は、法定責任です。
これは、売主の責任は不動産を買主に引き渡すことであり、瑕疵のない物件を引き渡すことは売主の責任ではないという考え方です。
この考え方では不動産に瑕疵あると、買主に不利益が生じるため、法律は瑕疵担保責任で買主を保護しました。
契約不適合責任の法的性質は債務不履行責任で、売主の責任は売買契約の内容に適合した不動産を買主に引き渡すことです。
そのため、不動産を引き渡した後、売買契約書に記載されていないことが発生した場合、売主は責任を負わなければなりません。

責任を負う対象

次に責任を負う対象ですが、瑕疵担保責任の責任対象は、隠れた瑕疵でした。
瑕疵担保責任の場合、買主が売主に責任を追求（損害賠償）をする場合には次の2点につき証明する必要がありました。

• 買主が売買契約締結時までにその欠陥を知らなかったこと
• 通常の注意を正しく払ったこと

ところが現実的に買主がそれを証明することは困難を伴いました。
契約不適合責任が発生するための要件は、契約書に未記載ということなので、買主は契約書の内容を確認するだけで良くなりました。

適用範囲

瑕疵担保責任の適用範囲は、売買契約締結時までです。
そのため、その不動産に売買契約締結後引き渡しの間に瑕疵があっても、売主には責任がありません。
一方で契約不適合責任は債務不履行責任なので、契約から引き渡しの間に契約に適合しない場合に対して売主は責任を負う必要があります。

買主が売主に対して請求する権利

瑕疵担保責任で買主が売主に対する権利は、損害賠償請求または契約解除の2つでした。
一方で契約不適合責任の場合は、下記の権利があります。

• 損害賠償請求
• 契約解除
• 追完請求
• 代金減額請求

売主の責任

瑕疵担保責任における売主の責任は無過失責任であり、売主に落ち度や過失がなくても損害賠償の対象となりました。
契約不適合責任では、損害賠償を売主に請求できるのは、過失責任といって売主に過失があった場合のみです。
例えば地震や台風などの自然災害によって損傷があっても、自然災害と売主には因果関係等はないので、買主は売主に対して損害賠償請求をするすることはできません。

損害賠償の請求範囲

瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は、信頼利益の範囲です。
信頼利益というのは、もともと無効であるのに有効と信じた結果生じた損害のことをいいます。
登記費用として司法書士に支払っていた代金などが信頼利益になります。
契約不適合責任では、損害賠償請求の範囲は信頼利益に加え、履行利益も含まれます。
履行利益は契約が履行されていれば甘受できた転売等の利益のことをいいます。

損害賠償の請求期間

瑕疵担保責任の場合は損害賠償の請求するためには、買主は瑕疵を知ってから1年以内に請求を行使しなければなりませんでした。
契約不適合責任の場合は、買主が不具合を知ってから1年以内に通知することで請求できます。
なお、損害賠償請求については、瑕疵担保責任のように1年以内にしなくても問題はありません。

契約不適合責任のもとで不動産売却をする場合のポイント

では、最後に契約不適合責任のもとで不動産を売却する際に、チェックしておくべきポイントについて説明します。
契約不適合責任が創設されたことで買主の権限が強化されました。
そこで契約不適合でトラブルが発生しないように、次の4点について注意を払う必要があります。

• 既知の欠陥を契約書に記載すること
• 設備に関する責任は負わない
• 免責特約を設ける
• 事前にホームインスペクションをしておく

既知の欠陥を契約書に記載すること

まず中古住宅を売却する際に売買契約書を発行する場合には、契約書に既知の欠陥を必ず記載することが必要です。
売主買主が双方で欠陥について認識をしていても、それだけでは責任を追求されるので、必ず契約書の中で明文化する必要があります。

設備に関する責任は負わない

中古の不動産は経年劣化が進んでいるので、安易に設備等に契約不適合責任を適用すると後々トラブルのもとになります。
そのため、設備に関する責任を負わないだけでなく、付帯設備表を作成して、どのような取り決めにするのかまとめておくことが必要です。

免責特約を設ける

契約不適合責任で通知期間を設定しないと、民法の条文が適用され10年間責任が追求されることになります。
そういう事にならないために、免責期間を特約で定めておくのが良いでしょう。

事前にホームインスペクションをしておく

売却する前にホームインスペクションをしておくことで、契約不適合責任による責任の追求を未然に防ぐことができます。
ホームインスペクションとは、専門家によって建物の劣化状況を検査するもので、一般人が見つけることのできない欠陥や不具合がわかるからです。
さらに既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、売却後に欠陥が見つかった場合でも、保険で対応することが可能です。
既存住宅売買瑕疵保険は、資格を有する専門家によるホームインスペクションを実施しないと加入することができません。

まとめ

契約不適合責任と瑕疵担保責任について解説しました。
契約不適合責任を回避するためにもホームインスペクションなどの実施を検討すると良いでしょう。
川越不動産では、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産取引をおこなっているので、不動産に関する悩みがある場合はご相談ください。