空き家を売りたい場合は現状のままで良い？それとも更地にすべき？

空き家の売却を検討するにあたって、現状のまま売るか、空き家を解体して更地にしてから売るかで悩んでいる方はいらっしゃいませんか。
どちらが良いかは状況によって異なるため、まずはそれぞれの方法のメリット・デメリットを知ったうえで検討しましょう。
今回は、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で空き家の売却をご検討中の方に向けて、空き家を売りたい場合に押さえておくべきポイントを解説します。
空き家を売るときにかかる費用についてもご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

空き家を売りたい場合に現状のまま売るメリット・デメリット

空き家を売りたい場合にまず考えられるのは、「現状のまま」売るケースです。
現状のまま空き家を売る場合は、「古家付き土地」として売る方法と、「中古住宅」として売る方法があります。
「古家付き土地」とは、古い家が建っている土地のことです。
この場合にメインとなるのは土地であり、「古家が付いてきます」といった売り出し方をします。
一方、そのまま住宅として利用できる空き家は、「中古住宅」として売ることが多いです。
「古家付き土地」と「中古住宅」を区別する明確な定義はありませんが、木造の建物は築20年が法定耐用年数であることから、築20年以上の木造住宅は建物の価値がほとんどなくなります。
したがって、築20年以上の空き家は、「古家付き土地」として売るのが一般的です。
それでは、空き家を現状のまま売る場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

現状のまま売るメリット

空き家を現状のまま売る場合、解体するための期間や費用がかからないことが大きなメリットです。
空き家を売りたいと思ったらそのまま売り出せるため、解体業者を探したり費用を準備したりする必要がありません。
また、建物が建っている土地は「住宅用地の軽減措置」が適用されるため、固定資産税が安くなります。
さらに、最近はリフォームやリノベーションをすることを前提に物件を探している方が増えており、古家があることでそのような方から購入を検討してもらえる可能性があります。

現状のまま売るデメリット

空き家を放置すると火災や倒壊の恐れがあります。
空き家が原因で隣家が損傷したり通行人がケガをしたりすると、空き家の所有者が損害賠償責任を負わなければなりません。
そのようなリスクを回避するためには、定期的に現地に訪れて適切な管理をおこなう必要があり、維持するための手間とコストがかかります。
遠方に住んでいる方にとっては、大きな負担に感じるでしょう。
また、空き家の状態や立地条件によっては、なかなか買主が現れず売却が長引く可能性があります。
買主が見つかっても、買主が空き家を利用しない場合は解体費用を見越した価格での購入を希望するため、値下げ交渉の結果、近隣の土地の相場よりも安くなる場合があります。
このようなことから、建物が比較的新しく買主が早く見つかりそうな場合や、空き家の管理がおこなえる方は、現状のまま売るほうが向いているといえるでしょう。

空き家を売りたい場合に更地にして売るメリット・デメリット

空き家を売りたい場合のもう一つの方法として、空き家を解体して更地にしてから売るケースがあります。
その場合は、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

更地にして売るメリット

更地にしてから売りたい場合は、住宅用の土地を探している方だけでなく、駐車場を経営したい方や新規店舗を建築するための土地を探している方など、ターゲットの幅が広がります。
したがって、買主が早く見つかる可能性が高まります。
また古家を解体してしまえば、管理する手間やコストがかからない点も大きなメリットだといえるでしょう。
地震や台風などが起きても倒壊する心配をしなくても良いため、安心して売却活動に専念できます。

更地にして売るデメリット

更地にするためには、当然のことながら解体費用がかかります。
解体費用はその都度支払わなければならないため、売却金が手元に入る前に自己資金で準備しておく必要があります。
また建物がない土地は「住宅用地の軽減措置」が適用されないため、固定資産税が高くなることを頭に入れておかなければなりません。
更地にしてから買主が見つかるまでに長い期間がかかると、高額な固定資産税を支払う期間も長くなるため、負担が続きます。
このようなことから、築年数が古く倒壊する恐れがある場合や、空き家の管理が難しい方は、解体して更地にしてから売るほうが安心かもしれませんね。

空き家を売りたい場合にはどれぐらいの費用がかかる？

空き家を売りたいと思った際には、どれぐらいの費用がかかるのかを把握しておく必要があります。
売却金が手元に入る前に支払わなければならないものがあるため、事前に準備しておきましょう。

空き家を売りたい場合にかかる費用

相続登記費用
相続した空き家を売りたい場合は、空き家の名義を被相続人から相続人へ移転する「相続登記」が必要です。
相続登記には以下のような費用がかかります。

• 書類取得費…約5,000円から2万円
• 登録免許税…固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への報酬…約5万円から8万円

相続登記は自分で申請することが可能ですが、スムーズに手続きをするために、司法書士に依頼することをおすすめします。
譲渡所得税
空き家を売却して譲渡所得を得た場合には、その譲渡所得に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得とは、空き家の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて残った利益のことで、譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて算出します。
税率は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、不動産の所有期間によって異なります。
短期譲渡所得で39.63％、長期譲渡所得で20.315％ですが、相続した不動産の場合は、被相続人が不動産を購入したときから売却するまでの期間で計算することを覚えておきましょう
解体費用
前章でもご説明しましたが、空き家を更地にして売りたい場合は、解体費用がかかります。
解体費用は、家の大きさや構造、解体のしやすさなど、さまざまな理由によって決まるため状況によって異なりますが、坪単価でのおおよその費用相場は以下のとおりです。

• 木造…約3万円から4万5,000円
• 鉄骨造…約3万5,000円から5万円
• 鉄筋コンクリート造…約3万5,000円から8万円

たとえば30坪の木造住宅の場合、約90万円から135万円の費用がかかることを想定しておく必要があるのです。

空き家を売りたい場合は「買取」を視野に入れて検討する

空き家を売りたい場合、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法と、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法があります。
買取の場合は現状のまま査定を依頼し、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進むため、早く現金化できます。
「売れるかどうか不安」「早く処分したい」という方は、不動産会社の買取も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

空き家を売りたい場合は、現状のまま売る方法と、更地にしてから売る方法があります。
どちらの方法が良いかは、立地条件や空き家の状況によっても異なるため、まずは不動産会社に相談することから始めましょう。
川越不動産は、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をサポートしております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。