離婚による不動産売却の注意点！タイミングやオーバーローンについて解説

離婚をする際に、最大の懸案になるのが自宅などの不動産をどのようにすればいいのかということではないでしょうか。
結論から申しますと離婚をする場合には、不動産を保有せずに売却したほうが様々なメリットがありますが、注意をしなければいけないこともあります。
この記事では、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市にて離婚で不動産の売却を検討している方向けて、離婚時の不動産売却の注意点やオーバーローンの場合の注意点について解説します。

離婚時に不動産売却する場合の注意点！タイミングについて

夫婦が離婚した場合には、財産分与する必要があります。
財産分与とは、二人が夫婦であった期間で形成した共有財産を2人で分配することになります。
財産分与における財産の分け方は原則2分の1ずつとなり、これは、夫が仕事をしている一方で妻は「内助の功」で財産形成に貢献しているという考え方を裁判所は採用しているからです。
そのため、離婚における財産分与の協議がまとまらず、調停や裁判まで発展した場合は、裁判所は財産分与の割合を原則2分の1として決定します。
なお、財産分与の対象にならない財産もあります。
こちらは特有財産といい、夫や妻が独身の時から保有している財産や、夫や妻が婚姻中に相続等で取得した財産のことをいいます。
では、離婚時に不動産を財産分与する流れについてご説明します。

• 不動産の財産分与の流れは次のとおりです。
• 不動産の名義を確認する
• 不動産の価値を確定する
• 分配方法を検討する

まず不動産の名義ですが、この場合、単独所有か夫婦の共有という状態になっています。
単独の場合は、所有者の単独の意思で売却が可能ですが、夫婦で共有している場合は、双方の同意がなければ売却することはできません。
ただし、売却した場合の分配については、単独所有であろうが共有であろうが全く影響がなく、原則それぞれ2分の1で分配をします。
次に不動産の価値については不動産会社に査定を依頼しましょう。
この後、分配方法を検討して、売却するのか、売却しないのかを決めます。
どうして離婚後できるだけ早く不動産を売却して財産分与をしたほうが良いのでしょうか。
まず、不動産は分割できないので、売却して現金化することで財産分与の対象が明確になります。
また、一般的に財産を「贈る」場合には贈与税が課税されます。
ところが財産分与の場合は、財産を分割して分けるということもあり、贈与税は課税されません。
ただ、ここで注意をしないといけないのは、財産分与は永久に請求できるというものではなく、離婚後2年以内とされているということです。
この2年以内に財産分与をしないと、2年経過後の財産分与は原則贈与ということになり、贈与税の対象になります。
以上の点から踏まえて財産分与をする場合のタイミングは、離婚後できるだけ早くするということになります。

離婚時の不動産売却でオーバーローンの場合の注意点

以上のように離婚後の不動産の売却は、財産分与としてできるだけ早くするべきですが、問題は住宅ローンを借りている場合です。
一般的に、自宅を購入する場合には、住宅ローンを利用して買うことが多いです。
この際、住宅ローンを融資する金融機関は、万が一の債権回収に備えて、その不動産に抵当権を設定します。
離婚をして不動産を売却して、その代金で抵当権を外すことになるのですが、状況によって不動産の売却代金で残債を返済できない場合があります。
この状態をオーバーローンといいます。
通常は残債を返済できない場合には、金融機関は抵当権を外しませんので、残債の不足分の資金の用意が必要ですが、資金的にできないことも当然あります。
そういう場合には金融機関に許可をもらい任意売却するという方法があります。
任意売却とは、不動産を売却しても残債が返済できない場合に、金融機関と所有者が話し合いをして、市場価格で売却することを金融機関が認めることをいいます。
任意売却の許可がおりた場合には、市場価格で売却活動をしてその売却代金から必要経費等を差し引いた金額で残債を支払います。
売却しても残債返済に至らないので、その不足分については所有者が金融機関と協議をして、弁済していくという流れになります。
ただし、任意売却では住宅ローンを全額返済したということにはならないため、住宅ローンを延滞するケースと同様事故情報として信用情報機関の信用情報のデータベースに登録されます。
信用情報機関に事故情報を登録されると、数年金融機関から融資されなくなります。
そのため、離婚後新しい住宅ローンを組んで不動産を購入することが数年間できなくなるので、注意が必要です。

離婚時の不動産売却で媒介契約を選ぶ時の注意点

離婚後不動産を売却する上では、いろいろな方法がありますが、市場価格で売却できるという点から考えると不動産会社と媒介契約を締結して、買主を探す方法が良いでしょう。
任意売却の場合でも同様です。
では実際に不動産の売却して財産分与をするということを決めた場合の、売却から財産分与をするまでの流れは下記のとおりです。

• 夫婦で不動産を売却するということを決める
• 不動産会社に査定を依頼する
• 所有者と不動産会社の間で媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をスタートする
• 不動産会社が買主を見つける
• 売買契約の締結
• 不動産の引き渡しをして残債を金融機関に返済する
• 夫婦間で財産分与をする

不動産会社に売却を依頼する際に媒介契約をするのですが、これは不動産会社と所有者の間でいくらで売却するかを決めて、この契約に基づいて販売活動をするという契約になります。
媒介契約には次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、所有者が複数の不動産業者に売却を依頼できる契約で、所有者自体が買主を見つけることもできます。
ただし、一般媒介契約の場合は、複数の不動産業者に販売を委託することになり、やり取りなどが大変になるでしょう。
また、不動産をレインズという不動産業者のデータベースに登録する義務や活動状況の報告の義務もありません。
専任媒介契約は、売却を依頼できるのは1社に限定されますが、所有者自身で買主を見つけることができます。
この契約では定期的に不動産会社が所有者に対して売買活動の進捗を報告しなければならないので、所有者は販売状況を把握しやすいというメリットがあります。
専属専任媒介契約は、ほとんど専任媒介契約と同じですが、所有者が自分で買主を見つけても、不動産会社が仲介しないと契約できないという点が違います。
3つの媒介契約については、それぞれ特徴が異なるため、慎重に検討しましょう。
悩まれた場合には、ぜひ不動産会社へご相談ください。

まとめ

離婚した場合の不動産売却の注意点やオーバーローンについて解説しました。
離婚による不動産売却の場合は財産分与などがあるため、できるだけ早く売却することを検討してみてはいかがでしょうか。
その際は不動産会社に相談をすることをおすすめします。
川越不動産は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売買をおこなっています。
不動産に関するお悩みがある場合は、川越不動産へぜひご相談ください。