不動産売却するときの必要書類とは？取得方法についても解説

不動産売却をおこなう際に気になるのは税金ですよね。
不動産売却では、さまざまな税金がかかり、利益がでれば住民税や所得税といった譲渡所得税の支払いも必要です。
そのため、不動産売却を考えている場合は、損をしないためにも、税金についてしっかり学んでおくことが大事です。
今回は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却でかかる税金についてご説明していきます。
種類や節税方法もご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却でかかる税金の種類とは

まず、不動産売却でかかる税金の種類について解説していきます。
主に不動産売却でかかる税金は次のとおりです。

• 印紙税
• 譲渡取得税
• 登録免許税

それぞれ解説していきます。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約にかかる税金で売買契約書に収入印紙を貼って納税します。
売主と買主の不動産売買契約書がありますが、印紙税はお互いがそれぞれ負担するのが一般的となっています。
契約金額によって印紙税の税額は異なります。

• 契約金額が50万円を超え、100万円以下の場合：1,000円（軽減税率で500円）
• 契約金額が100万円を超え、500万円以下の場合：2,000円（軽減税率で1,000円）
• 契約金額が500万円を超え、1,000万円以下の場合：1万円（軽減税率で5,000円）
• 契約金額が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合：2万円（軽減税率で1万円）
• 契約金額が5,000万円を超え、1億円以下の場合：6万円（軽減税率で3万円）

令和6年3月31日までに作成される場合は軽減税率の対象となります。

譲渡所得税

譲渡所得とは、不動産売却をおこなって利益が発生した時に発生する税金です。
譲渡所得は、譲渡価額から取得費と売却費用を引いて計算できます。
また、譲渡所得税には特別控除があり、マイホームなら3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
つまり、課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を引いた額になります。
そして、譲渡所得税に関して注意しておいてほしいのが、不動産を所有していた年数によって税率が変わるということです。
所有していた年数が5年だと税率は30.63%、5年を超えると15.315%になるので、倍近く税率が変わってきます。
不動産にかかる税金が倍違うとかなり変わってきますので、事前に所有した年数を確認しておくようにしましょう。
なお、住民税もこの譲渡所得税に含まれます。
住民税も不動産を所有した年数によって税率が異なり、5年未満だと9%、5年を超えると5%になります。

登録免許税

登録免許税は不動産の名義変更にかかる税金です。
固定資産税評価額に1.5％～3％の税率をかけることで算出できます。

不動産売却でかかる税金！譲渡所得税の計算方法

これから、不動産売却で利益が出た場合にかかる譲渡所得税の計算方法について解説していきます。
譲渡所得税とは所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
一見複雑そうに見える譲渡所得税の計算ですが、以下の3つの手順に分けて算出します。

• 譲渡所得を計算する
• 譲渡所得から特例控除分を差し引く
• 課税譲渡所得に税率をかける

これからそれぞれのステップについて解説していきます。

譲渡所得を計算する

まずは譲渡所得を計算していきましょう。
譲渡所得は、「譲渡収入金額」から「取得費用」と「譲渡費用」を引いて割り出せます。
譲渡収入金額とは、不動産売却で得られた収入金額のことです。
取得費用は、不動産を購入する際にかかった金額を指し、不動産自体の購入代金や手数料を含めた金額になります。
取得費に含まれるものは以下の項目です。

• 購入代金
• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 不動産取得税
• 測量費

譲渡費用は、売却時に支払ったお金のことです。
譲渡費用には以下のようなものが含まれます。

• 売却時に支払った手数料
• 印紙税
• 建物の取り壊し費用
• 立退料

譲渡所得から特例控除分を差し引く

続いて、譲渡所得から特例控除分を差し引きましょう。
一定の条件を満たしていれば、特例控除を使用することが可能です。
控除額を引いて残った金額が課税譲渡所得になります。
特例控除を引いた時点で譲渡所得がゼロになっていた場合は、税金を払う必要がありません。

課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税対象となる譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算しましょう。
先述のとおり、税率は不動産を所有していた年数で異なります。
所有期間が5年未満だと所得税と住民税をあわせて39.63%、5年を超えると所得税と住民税をあわせて20.315%です。
ですので、所有期間をあらかじめ知っておくことが大事になります。
ただし、所有期間の算定方法には注意点があります。
所有期間とは、不動産を取得した日から売却した日までの期間のことです。
ですが、売却した日は、売却した年の1月1日とカウントされます。
つまり、同じ年の1月に売却しても、12月に売却しても売却した日は1月1日として計算しなければいけません。
売却したタイミングによっては、所有期間が5年未満になっていることもあるので気を付けましょう。

不動産売却で税金を節税するコツ

最後に不動産売却で税金を節税するコツは控除や特例を活用することです。
不動産売却における特例には次のようなものがあります。

• マイホームの3,000万円の特別控除
• マイホームを買い換えたときの特例
• 損失が出た場合の特例

マイホームの3,000万円の特別控除

3,000万円特例とは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円分を控除できる特例です。
この特例を利用すると、「税額＝（譲渡所得−3,000万円）×税率」という計算式になります。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下ならば所得税と住民税は課税されません。
所有年数にかかわらず適用できるので、ほぼすべての方が適用可能です。
マイホームの3,000万円の特別控除を利用するためには、以下の条件を満たしている必要があります。

• マイホームに住まなくなってから3年以内の売却
• マイホームを売るまでに土地活用で利益を得ていない
• 売った年から3年以内に3,000万円特例を利用していない
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係ではない

マイホームを買い換えたときの特例

マイホームを買い換えたときの特例とは、所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定期間以内に新しい不動産を購入した場合に、譲渡所得への課税を繰り延べできる制度です。
ただし、控除ではなく繰り延べなので、さらに新しい不動産を購入した場合には、繰り延べ分を含めて納税が必要になるため注意しましょう。
譲渡所得が3,000万円以下の場合はマイホームの3,000万円の特別控除、3,000万円を超える場合はマイホームを買い換えたときの特例を利用すると良いでしょう。

損失が出た場合の特例

不動産を売却して損失が出てしまった場合は、損益通算と繰越控除を利用して税金を控除することが可能です。
損益通算をすると、不動産売却で損失が出た場合に他の所得から損失を差し引くことができます。
この損益通算をすることで、課税の対象になる所得を低くすることが可能です。
また、その年に引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越してその年の所得から引くことができます。
損失金額は最長で3年の繰り越しが可能です。

まとめ

不動産売却でかかる税金や節税につながる特例などをご紹介しました。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なるため、売却のタイミングは重要です。
特例は利用の際の条件などがあるため、税金に関する知識や節税のコツはしっかり身につけておくようにしましょう。
川越不動産は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産に関するお悩みがある場合はお気軽にお問い合わせください。