不動産売却における媒介契約とは?メリットや注意点を理解しよう!

不動産売却における媒介契約とは?メリットや注意点を理解しよう!

この記事のハイライト
●媒介契約は不動産会社と売主の信頼関係の証
●一般媒介契約は、需要の低い物件の場合売れ残る可能性がある
●不動産売却で失敗しないためには不動産会社選びが重要

一般的に不動産売却をするときには、不動産会社に依頼をして売却をおこないます。
その際に媒介契約を締結しなければならないことをご存じでしょうか?
媒介契約の目的は、意思決定と条件面を整理することです。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売主の意向と案件に適した契約形態を選択することが重要です。
この記事では、媒介契約の概要とメリット・デメリットや注意点について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産の売却を検討されている方にとって、有益な情報を盛り込んでおりますので、ぜひご一読ください。

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不動産売却における媒介契約とは?

不動産売却における媒介契約とは?

不動産会社が売主から売却の依頼、買主から物件探しの依頼を受けるときに取り交わす委任契約を、媒介契約といいます。
物件調査や証明書の取得など、あらゆる場面で媒介契約書が必要となるので、不動産を売却するときには媒介契約を結ぶようにします。
媒介契約の目的としては、価格や報酬額などの条件面を不動産会社と決めたうえで、売却後の契約を確認しあうことです。
では、媒介契約の種類とそれぞれの特徴を見ていきましょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに売却を依頼することができます。
不動産会社は媒介契約を締結してから5日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件登録をおこなう必要があります。
また、1週間に1回以上、売主に対して販売活動の報告をおこなう義務が課せられており、電話以外にもメールでの報告も可能です。
売主自ら買主を見つけてきたとしても、直接契約することは認められていないため、不動産会社を媒介して取引をおこなうことが義務付けられているので注意が必要です。

専任媒介契約とは

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様に、不動産会社1社だけに売却を依頼することができます。
不動産会社は媒介契約を締結してから7日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件登録をおこなう必要があります。
また、2週間に1回以上、売主に対して販売活動の報告をおこなう義務が課せられており、電話以外にもメールでの報告も可能です。
自分で探した買主と直接契約ができる点が、専属専任媒介契約と大きく異なります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、1社だけでなく複数の不動産会社に売却の依頼をすることができ、自分で探した買主とも直接契約ができます。
不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)への物件登録の義務はなく、任意となります。
不動産会社による販売活動の報告義務もありません。
複数に依頼する場合は、他の依頼先も伝えて、売却の条件は必ず統一するようにしましょう。

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不動産売却における媒介契約のメリットとデメリットとは?

不動産売却における媒介契約のメリットとデメリットとは?

媒介契約は上記の3つがあり、それぞれのメリットとデメリットについて解説していきます。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

  • 販売活動状況の報告頻度が3つのなかで一番短いので、販売状況をつかみやすい
  • レインズに登録する義務が媒介契約を結んでから5日以内と、間隔が短いので、より早く情報が拡散される

専属専任媒介契約のデメリットは以下のとおりです。

  • 売主が買い手を見つけて取引する自己発見取引ができない
  • 不動産会社の営業力によって、売却金額や時期が左右されやすい

専属専任媒介契約は、不動産会社と1対1の関係を築くことになるので、売主と相性の良い不動産会社を選択することをおすすめします。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

  • 不動産会社に積極的な販売活動に取り組んでもらいやすい
  • 売主が親族や友人など、自分で探した買主と不動産会社を通さずに取引ができる

専任媒介契約のデメリットは以下のとおりです。

  • 一任した不動産会社次第なので、販売活動を積極的におこなってくれない可能性もある
  • 専属専任媒介契約と比較すると販売活動状況の報告頻度が少ないため、サポートが少し手薄になる可能性がある

専任媒介契約は、自社で売却できれば必ず利益を得られるので不動産会社も積極な販売活動に取り組みやすい契約です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは以下のとおりです。

  • 複数社に売却の依頼をできるので、買い手の幅が広がりやすい
  • レインズに売買情報を掲載する義務はないので、広く知られずに売却できる

一方のデメリットは以下のとおりです。

  • 他社で成約すると不動産会社はタダ働きになるので、どこまで広告宣伝などの費用や時間をかけてもらえるかわからない
  • レインズに物件情報が登録されないこともあるので、物件情報が不動産会社間で共有しにくい

一般媒介契約は、どうしても1社に絞れないときに選択すると良いでしょう。

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不動産売却における媒介契約の注意点を解説

不動産売却における媒介契約の注意点を解説

不動産を売却するときには、不動産会社と媒介契約を結びますが、いくつか注意点があります。
ここでは媒介契約を結ぶときの主な注意点を3つ解説します。

  • 売却期間を考慮して選択する
  • 物件の需要も踏まえて不動産会社を選択する
  • 不動産会社を安易に選択しない

不動産売却で後悔しないために、媒介契約の注意点を把握しておきましょう。
1つ目の注意点は、売却期間を考慮して選択することです。
不動産の売却をするときには、「いつまでに売りたい」といった要望を不動産会社に伝えておくことが大切です。
「離婚や相続などによって一刻も早く不動産を手放したい」「この期日までにお金が必要」など、売却時にはさまざまな事情があるかと思います。
売主の売却希望日を伝えて、一緒になって積極的に売却活動に取り組んでくれる不動産会社と媒介契約を締結することをおすすめします。
2つ目の注意点は、物件の需要も踏まえて不動産会社を選択することです。
需要の高い売れやすい物件であれば不動産会社も積極的に販売活動に取り組みますが、需要の低い売れにくそうな物件であれば販売を後回しにされる可能性も否めません。
不動産会社としては、売却するために広告費もたいしてかからず手間もかからないで、仲介手数料が入ってくる物件のほうに注力してしまうこともありえるでしょう。
売却する不動産の立地条件や状態などさまざまな条件を加味して、不動産の需要を把握し、売れにくそうな物件の場合でも真摯に対応してくれる不動産会社と媒介契約を締結することをおすすめします。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、売却する不動産会社は1社のみの依頼となるので、不動産会社も積極的に取り組む可能性が高いです。
3つ目の注意点は、不動産会社を安易に選択しないようにすることです。
不動産会社にも売買仲介や買取をメインとする会社や投資案件を専門に扱う会社、賃貸仲介や管理を主とする会社など、会社によって得意不得意があります。
賃貸仲介や管理をメインとした不動産会社であれば、売買には精通しておらず、ノウハウが蓄積されていないおそれがあります。
また、広告や内見などをおこなって買主を見つけるのではなく、不動産会社が直接売主から物件を買い取る買取では、売却活動をしなくて良いのですぐに現金に換えられます。
媒介契約を結ぶ際には、不動産会社の得意分野や売買実績を確認してから選択するように注意しましょう。

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まとめ

今回は、不動産売却における媒介契約の種類やメリットとデメリット、注意点について解説しました。
不動産を売却するときに欠かせないのが媒介契約です。
どの媒介契約を選択するかは、売主や物件の条件によっても異なりますが、不動産会社とタッグを組んで売却できるのは専任媒介契約や専属専任媒介契約となるでしょう。
場合よっては仲介での売却だけでなく、買取の選択もでてきます。
私たち「川越不動産」は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産の仲介や買取を専門としております。
売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

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