不動産売却における固定資産税評価額とは？計算方法や土地評価額も解説！

「不動産売却をする前に、家の今の価値を知りたい」「固定資産税評価額ってなんだろう」など、所有する不動産の価値についてお悩みの方もいるのではないでしょうか。
不動産の価値や税金を決める不動産評価額には5つの種類があり、なかでも固定資産税の指標となるのが固定資産税評価額です。
この記事では、固定資産税評価額とはなにか、また、その計算方法やそのほかの土地評価額についてご説明します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における固定資産税評価額とは

不動産売却をする際には、所有する不動産の価値を把握しておくことが重要です。
不動産の価値の指標となる評価額は複数ありますが、ここではまず、固定資産税評価額についてご説明します。

固定資産税評価額の役割

固定資産税評価額とは、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を決める指標となる評価額のことです。
不動産を所有している方にとっては、毎年請求される固定資産税と密接に関わっているため、比較的身近な評価額と言えるかもしれません。
さらに、固定資産税評価額からおよその実勢価格を知ることもできます。
後ほどご説明しますが、実勢価格とは市場で実際に売買される価格のことです。
固定資産税評価額は実勢価格の7割ほどと言われているため、以下のような計算式で算出することが可能です。
およその実勢価格＝固定資産税評価額÷70%
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合は、2,000万円÷70%で約2,857万円となります。
これはあくまでも目安のため、より精度の高い売却予定価格が知りたい場合は、不動産会社に査定をご依頼ください。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額は3年に1度見直され、評価替えの年には新しい評価額が通知されます。
その際には、市区町村の不動産鑑定士が、総務大臣が定める「固定資産評価基準」によって評価します。
固定資産税評価額において、土地と建物は別のものとして考えられます。
土地と建物をそれぞれ別の方が所有している場合は、各所有者に納税義務があります。

不動産売却で重要な固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、国家資格を持った不動産鑑定士が定められた基準によって評価するため、担当者によって評価が大きく異なる心配はありません。
ここでは固定資産税評価額および固定資産税の計算方法にくわえ、調べる方法を解説します。

土地の固定資産税評価額の計算方法

まずは、土地の固定資産税評価額の計算方法をご説明します。
土地の固定資産税評価額は、以下の計算式が用いられます。
土地の固定資産税評価額＝土地の公示地価×70％
土地を評価する際は、対象の土地の周辺で、状況が似ている土地を標準宅地として選び、そこを基準として計算されます。
そこの公示地価の7割を目途に時価が設定され、さらにその時価を基準に路線価が設定されます。
そして、路線価をもとに固定資産税評価額が設定される決まりとなっています。
次章でご説明する5種類の評価額は、このようにそれぞれが関連しているのです。

建物の固定資産税評価額の計算方法

次に、建物の固定資産税評価額の計算方法を確認しましょう。
建物の固定資産税評価額は、以下の計算式が用いられます。
建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率
再建築価格とは、対象の建物を今新築した場合にかかる建築費を基準に計算されます。
しかし、建物は年数が経つにつれ劣化するため、中古の家に新築と同じ価値はありません。
そこで、建物の構造や種類によって異なる経年減点補正率をかけて、経年劣化して下がった価値の分を補正します。

固定資産税の計算方法

固定資産税の税額は、以下のように算出できます。
固定資産税額＝課税標準額×標準税率1.4%
課税標準額とは、税金を決める際に基準となるものです。
建物の場合は、固定資産税評価額は課税標準額と一致します。
しかし、土地の場合は固定資産税評価額に特例率をかけたものが課税標準額になります。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は、毎年4月から5月ごろ送付される固定資産税の課税明細書に記載されています。
その際に、固定資産税額だけでなく、固定資産税評価額、課税標準額も記載されているので、見比べてみると良いでしょう。
手元にない場合は、役所で固定資産課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を入手することで、確認できます。

不動産売却で参考にしたい固定資産税評価額以外の土地評価額

不動産の価値を知る基準となるのは固定資産税評価額だけではありません。
ここでは、他の4種類の土地評価額についてご説明します。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年3月ごろ公表する全国約2万5,000か所以上の標準地の土地評価額です。
1月1日時点の1㎡あたりの価格を、2人以上の不動産鑑定士が現地調査して評価します。
公的機関が毎年土地の価格を公表することで、適正な地価で取引されるようにする目的があります。
公示地価は、公共事業の土地取得価格の参考としても利用されます。

基準地価

基準地価とは、都道府県が毎年9月ごろ公表する全国約2万か所の基準地の土地評価額です。
7月1日時点の1㎡あたりの価格を、1人以上の不動産鑑定士が現地調査して評価します。
公表する目的は公示地価に似ていますが、基準地価は公示地価では対象外となっている都市計画区域外も対象としています。
公示地価と基準地価では同じ地点が評価されていることもあります。
公示地価で足りない部分を補い、需要の高い地域では両者を比較することで、より正確に地価を知ることが可能です。

路線価

路線価とは、国税庁が毎年7月に公表する土地の評価額です。
相続税や贈与税を算出する際の基準として使われます。
路線とは道路の意味で、道路ごとに不動産鑑定士により評価された1㎡あたりの路線価が設定されています。
主に市街地で設定されているのが特徴で、路線価が設定されていない場所では、固定資産税評価額をもとに相続税と贈与税が計算されます。

実勢価格

実勢価格は時価とも呼ばれ、実際に市場で売買されている価格のことです。
取引価格は需要と供給のバランスによって成り立っているため、高くても購入したい方がいれば実勢価格は高くなります。
反対に、売主の希望価格では購入希望者が現れず、需要が低ければ価格が下がるのが一般的です。
また、社会情勢などさまざまな要因でも、実勢価格は上下します。
不動産売却の際には主に実勢価格を参考にすると良いでしょう。
実際の成約価格は、「土地情報総合サイト」や「レインズマーケットインフォメーション」というWebサイトで公表されています。
調べる際には、所有する不動産と似た条件の成約情報を参考にするのがおすすめです。

まとめ

不動産売却で重要となる固定資産税評価額とはなにか、計算方法や他の土地評価額についてご説明しました。
不動産は個別性が高いため、所有する不動産の価値を正確に把握したい場合は、査定を受けると良いでしょう。
わたくしども「川越不動産」は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産売却を取り扱っております。
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