リースバックとリバースモーゲージの違いとは？メリットや向いている方を解説

老後資金への心配の解決策として「リースバック」と「リバースモーゲージ」といったシステムがあります。
どちらも自宅に住み続けながら、老後のための資金を調達する制度です。
どちらを選択するかは、状況によって変わるでしょう。
この記事では、リースバックとリバースモーゲージの仕組みや違い、メリット・デメリット、向いている方について解説していきます。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で不動産の活用法についてお考えの方に向けて、わかりやすくお伝えしていきます。
それぞれの仕組みを理解し上手に活用すれば、安心した老後生活を送れる制度となりますので、ぜひ参考にしてください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いを解説

まずは、リースバックとリバースモーゲージのそれぞれの仕組みの違いを解説していきます。

リースバックとは？

リースバックとは、第三者に自宅を売却し、買主へ家賃を支払うことによって、そのまま住み続けることができる制度です。
自宅を売却するので、売買代金を一括で受け取ることができます。
売買代金で得たお金の使い道は所有者の自由なので、子どもの教育費や治療費など、まとまった現金が必要なときにはリースバックの活用がおすすめです。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保として金融機関からお金を借り入れ、死亡した後に自宅を売却して借りたお金を返済するといった制度です。
契約時点では自宅を売却しないので、そのまま住み続けることができ、安心感があります。
受けた融資は自由に使うことができ、支払いは利息分のみで、借入の元本は死亡するまでは返済する必要がありません。
契約者が亡くなっても、利用条件を満たせば配偶者がそのまま契約を継続することが可能です。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージの違いは何があるのでしょうか。
リースバックとリバースモーゲージの主な違いについて3つ解説していきます。
1つ目の違いは、資金の受け取り方です。
リースバックは、不動産会社や投資家に自宅を売却するので、売却代金を一括で受け取ることができます。
リバースモーゲージは、融資された資金を年金のように定期的に受け取るか、一括でまとめて受け取るかを選ぶことができます。
2つ目の違いは、所有権が移転するタイミングです。
リースバックは、自宅を第三者へ売却するので、契約時点で新たな買主へ所有権が移転します。
リバースモーゲージは、金融機関との契約時点での所有権移転はありませんが、契約者が亡くなり契約が終了して自宅が売却されたタイミングで所有権が移転することになります。
そのため、所有権が移転するタイミングは契約時点ではなく未来です。
3つ目の違いは、不動産売却か融資かの違いです。
リースバックは、自宅が第三者へ売却され、新しい買主と賃貸借契約を結び、家賃を払うことで自宅に住み続けることができます。
リバースモーゲージは、自宅を担保として金融機関から融資を受けるので、返済義務が生じます。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットを解説

ここでは、リースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリットを解説します。
それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、どちらがご自身に適しているか判断していきましょう。

リースバックのメリットとデメリットとは

メリット：維持費がかからない
リースバックだと所有権を手放すことになるので、固定資産税や都市計画税といった所有者が負担する税金を支払わなくて済みます。
また、築年数が経ってくると家の劣化が進み補修などしなければなりませんが、補修費なども新所有者の負担となるので、家賃以外の維持費がかからなくなります。
メリット：売却しても住み続けられる
自宅を第三者に売却したら引越しをするのが一般的ですが、リースバックであればそのまま住み続けられます。
引越し先を新たに探したり、初期費用がかかったりすることなく住み続けられるので、費用も手間もかかりません。
デメリット：住宅ローンが多く残っている場合は受取金額が少なくなる
住宅ローン残債が多く残っている場合は、売却代金から住宅ローンを返済しなければならないので、当たり前ですが売主の受取金額が少なくなります。
住宅ローンがどれくらい残っているかを金融機関に確認し、自宅の見積もりと比較したうえで、リースバックを検討するようにしましょう。
デメリット：売却価格が相場よりも低くなる傾向がある
リースバックによる売却は、居住用目的ではなく不動産会社や投資家が投資商品として購入するケースがほとんどです。
そのため、普通に売却するよりも価格が低めとなり、買取と同じくらいの金額になるケースが多いです。

リバースモーゲージのメリットとデメリットとは

メリット：金融機関への返済は利息のみ
自宅を担保に金融機関から受けた融資の返済は、利息のみで死亡するまでは元本返済する必要がありません。
契約者が亡くなり契約が終了したときに、自宅の売却金が返済に充てられるので、毎月の返済負担が軽くて済みます。
メリット：高齢でも利用可能
リバースモーゲージを利用する方は、おもに高齢者です。
年齢を重ねて金融機関から融資を受けるのは難しいことですが、リバースモーゲージであれば高齢でも融資を受けられます。
デメリット：適用条件のクリアが難しい
リバースモーゲージを利用するには、年齢制限やマンションは対象外など、金融機関によってさまざまな条件が定められています。
利用したくても、適用条件を満たしていないと申し込めない場合があります。
デメリット：長生きするリスク
長生きすればするほど、日々の生活にお金がかかります。
借入限度額に達するとそれ以上の借入はできないので、それ以降の生活に金銭的な不安を抱えるといったケースが発生するかもしれません。

リースバックとリバースモーゲージのどちらに向いているか違いを解説

リースバックとリバースモーゲージの向いている方をそれぞれ解説していきます。

リースバックが向いている方

相続によるトラブルを避けたい方
不動産は物理的に分けられないので、相続人間でトラブルになりやすい財産の1つです。
自宅を残して亡くなられた場合、相続の分割方法でトラブルが起きやすくなりますが、現金であれば分割がしやすいので相続によるトラブルリスクを抑えられます。
現金が必要な方
自宅を売却するので売却代金を一括で受け取ることができます。
老後にまとまった現金が必要な方は、リースバックが向いているでしょう。

リバースモーゲージが向いている方

自宅をリフォームして住み続けたい方
自宅に手すりを付けたり、段差をなくしたりリフォームするには、賃貸では難しいケースがあります。
リバースモーゲージであれば住み替えることなく、バリアフリー工事ができます。
所有権を手放したくない方
土地や自宅に思い入れがあり、亡くなるまで所有権を手放したくない方はリバースモーゲージが向いているでしょう。

まとめ

今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いやメリット・デメリット、向いている方について解説してきました。
それぞれ仕組みが異なるので、どちらが適しているかは状況や考えによって変わるでしょう。
リースバックとリバースモーゲージのどちらが適しているかを知るは、不動産のプロに相談することをおすすめします。
私たち「川越不動産」は、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市を中心に不動産の仲介・買取を専門として活動しております。
不動産を活用して生活資金を確保したい方は、お気軽にご相談ください。