2022-07-13
不動産売却は原則として所有者本人がおこなうものなので、「入院中に不動産売却はできるのか?」と考える方も少なくありません。
結論としては、所有者が入院中でも不動産売却は可能です。
ただし、状況別に売却方法が異なります。
今回は、所有者が入院中でも不動産売却できる方法を状況別に解説していきます。
私たち「川越不動産」は、川越市・鶴ヶ島市・坂戸市を中心に不動産の仲介や買取をおこなっております。
入院中の不動産売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
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不動産売買契約は不動産会社でおこなうことが一般的で、所有者が病院に入院中でも契約できることはあまり知られておりません。
この章では、所有者が入院中の不動産売却方法について解説していきます。
所有者である自分が入院中の売却方法は、主に以下2つです。
1つずつ見ていきましょう。
所有者である自分が入院中の場合に不動産売却する方法として、不動産会社や買主に病院まで来てもらって、契約を締結するやり方があります。
売買契約を締結する場所についてはとくに法律で定められていないため、売主・買主・不動産会社が揃って契約する場所は、病院でも構いません。
重要なことは、売主・買主が顔を合わせて直接契約を結ぶことです。
なお、病院で契約を結ぶ際には、あらかじめ不動産会社や買主に事情を説明して承諾を得ておく必要があります。
所有者である自分が入院中の場合、不動産会社や買主に病院まで来てもらって契約する方法もありますが、容態によっては契約をおこなうことが難しい方もいるかもしれません。
その場合は、代理人に不動産売却を依頼する方法があります。
所有者が依頼する代理人は基本的には誰に依頼しても問題ありませんが、家族や親族、弁護士、司法書士などに依頼するケースがほとんどです。
代理人に不動産売却を委任する場合は、委任状を作成します。
委任状を作成する際には、以下内容を記載する必要があります。
委任状に上記内容が記載されていれば成立します。
また、代理人に不動産売却を依頼する際には、以下の書類が必要です。
代理人になりすまして不動産売却をしようとする犯罪を防ぐためにも、不動産会社や司法書士など特定事業者に対し「売主から委任された本人」であることを証明するために上記書類が必要となります。
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この章では、売主である親が入院中の不動産売却方法についてお伝えしていきます。
所有者である親が入院中の不動産売却方法は、主に以下の2つがあります。
それぞれ見ていきましょう。
子どもを代理人として指名して、不動産売却をおこなう方法です。
親子関係となるため、売主である親も安心して委任することができるでしょう。
子どもを不動産売却の代理人とする場合は、以下の書類が必要となります。
委任状に記載する内容は、上記で解説したものと同じ内容で構いません。
不動産売却は所有者本人でなければできないので、親から子どもに名義変更をしてから売却する方法もあります。
子どもに名義変更する方法は、主に以下の2つがあります。
1つずつ確認していきましょう。
1つ目の名義変更の方法は、親の不動産を子どもが買い取ることです。
親からすれば信頼できる子どもに売却することができ、入院中にかかる費用も売却益から得られるので、子どもに買い取ってもらうのは大きなメリットといえるでしょう。
買い取った子どもとしても自分名義の不動産であれば、第三者へ売却する際の売却価格や時期を自分のペースで検討できます。
子どもへ売却した際に売却益が出た場合に親は、売却した翌年に確定申告で譲渡所得税を納める必要があります。
なお、家族間での売買だからといって市場価格とかけ離れた安い金額で不動産を売却すると、税務署から贈与とみなされて贈与税が課税される可能税があるので注意しましょう。
2つ目の名義変更の方法は、親の不動産を子どもが無償で譲り受けることです。
子どもが買い取る方法は、子どもが不動産を買い取るだけの資金を持っている場合に有効ですが、不動産購入のためにまとまった資金を持ち合わせていないケースもあります。
買い取るためのまとまった購入資金が準備できない場合は、親から無償で譲り受ける「贈与」によって取得します。
贈与で取得した場合、1年間で110万円を超える部分に対しては10~55%の税率で贈与税が課されるため、子どもは贈与税の納税資金の準備が必要です。
ただし、相続時精算課税制度を活用すれば2,500万円までの贈与は非課税となるので、贈与税の準備が困難な場合は制度の活用も検討してみると良いでしょう。
相続時精算課税制度において、2,500万円を超えた部分に対しては一律で20%の税率で税金が課税されます。
注意点として、他に相続人がいる場合は、どちらの名義変更の方法を選択するにしても、全員が納得したうえでおこなうようにしましょう。
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所有者が高齢の場合、認知症を患って入院しているケースもあります。
この場合には、成年後見制度を活用して売却を進めていきます。
成年後見制度とは、認知症などで判断能力や意思能力が著しく低下した方を法律的に支援や保護することを目的とした制度です。
不動産売買などに必要な判断能力が不十分な場合、家庭裁判所が選任した成年後見人が売却をおこなうことができます。
成年後見人になるには特別な資格などは不要で、家族や親族だけでなく、弁護士や司法書士などの第三者も成年後見人になれます。
成年後見制度を活用するためには、家庭裁判所に申立てが必要です。
申立ての際には以下の書類が必要となります。
申立てから裁判所による法定後見人の選定の審判が下るまでは、1~2か月程度時間がかかります。
売却の希望時期がある場合には、事前に時間がかかることを加味したスケジュールを立てるようにすると良いでしょう。
なお、不動産売却するには家庭裁判所の許可が必要です。
所有者のためにおこなう売買のみ許可されているので、成年後見人になったからといって自由に売却ができるわけではないので、注意が必要です。
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今回は、入院中の不動産売却の方法を状況別に解説しました。
売主が病院に入院中の場合でも、不動産の売却は可能です。
ただ、状況によって売却する方法が異なるので、どの選択肢が良いのかをよく検討することが大切です。
不動産の売却でご不明な点がございましたら、私たち「川越不動産」にお気軽にご相談ください。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市を中心に不動産売買を専門として活動しており、状況別に不動産売却のお手伝いをさせていただきます。
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